2018年8月9日木曜日

小口不動産戦国時代

おはようございます(^o^)/
台風13号、東京は直撃を免れました。
航空便の欠航等、交通機関の乱れはあったようですが、事故等はなかったようです。
夜の都心部は人が少なく、飲食店はいつもより早めに閉めるお店も多くありました。
最近の各地での水害により、台風などに対する危機意識が強くなっていることを感じました。

さて、本日2018年8月9日の日経新聞に「不動産ファンドネット出資OK」という記事が掲載されていました。
記事によれば、不動産運用のロードスターキャピタルは、クラウドファンディング経由で不動産ファンドへの出資を受け付けると発表したそうです。
第1号案件は、都内オフィスビル1棟に投資するとのこと。

早速、ロードスターキャピタルのWEBサイトを見てみました。
ロードスターキャピタル社は不動産テックの会社のようです。
Owners Book」という不動産小口投資案件を案内しています。
これまで2棟のビルの案件組成を行っているようですが、どちらも投資家の「貸付け」という形で投資資金の募集をしています。

今回の投資対象は、「秋葉原成信ビル」というオフィスビルです。
記事によれば、価格は約8億円。このうち2億6,500万円をネットを通じて出資(エクイティ)を募るのだそうです。
スキームは、合同会社+匿名組合スキームです。

Owners Bookには、「1口1万円の投資が可能」と紹介されていますが、今回の案件は最低50万円から10万円単位で出資額を決められるようです。
予定運用期間は2年11ヶ月。予定IRRは7.0%。悪くないですね。というか、いいですね。
テクノロジーの進化で、個人でも都心オフィスビル投資が実現できる時代になりました。
今後に注目したいですね。


不動産小口化といえば、不動産特定共同事業法に基づいた組合投資案件。
こちらは、プレーヤーが増加し、戦国時代の様相です。
現在、募集中の案件は、
東京都千代田区
東京都中央区
東京都渋谷区
東京都新宿区
東京都足立区
京都府京都市
静岡県静岡市
と、多くの案件が投資家を募集しています。

不動産特定共同事業法に基づいた組合投資案件であれば、投資家はその持分について、不動産を直接保有する場合と同じ税務が適用されることが特長です。
収入は不動産所得。
評価は相続税評価。
REITや匿名組合スキームにはない特長です。

これまでは東京都心物件ばかりでしたが、京都や静岡の物件が出てきたことも直近のトピックです。
特に京都は複数の案件組成事業者が取り組んでいくことが予測されます。
地域のリスク分散も実現しやすくなります。


「戦国時代」という表現をしましたが、よく考えるとまだまだ少ないですね。
投資家が様々な選択肢を検討できるようになるには、もう少し不動産小口化商品のマーケットが拡大したほうがよいのでしょうね。
案件組成事業者の皆様に期待するばかりです。


不動産投資や活用法に関するご相談はみどり財産コンサルタンツまで

2018年7月20日金曜日

米国不動産の奥深さ

こんにちは。
7月17日から7月18日にかけて九州へ出張しました。
岡山駅で乗り換えたのですが、駅のなかのコンビニエンスストアの棚の品数が少なく、一列空いてしまっている棚もありました。
大雨災害のため物流に影響が出ていて、商品の補充ができていないのだとか。
まだまだ大きな影響が出ています。
1日も早い復興を願うばかりです。

さて、先週、ロサンゼルスとサンディエゴの不動産視察ツアーに参加してきました。
新しい発見があり、これまでとは違った提案をさせていただくことができそうです。
色々な物件を見て回りましたが、サンディエゴの日本人ガイドさんの話しは大変興味深いものでした。
このガイドさん、実は不動産ライセンスもお持ちの方でした。
なかでも興味深かった話しをいくつかご紹介します。

サンディエゴの人口は、サンディエゴ郡が330万人(2015年)、サンディエゴ市が140万人(2016年)だそうです。
1990年には、サンディエゴ郡が251万人、サンディエゴ市が111万人だったので、急速に人口が増えてきていることが分かります。

人口が増えるところで不動産の価値は上がります。
サンディエゴの不動産利回りを聞いてみると、「エリアによってまったく違うが、サンディエゴ市中心部では2%台」とのこと。かなり上がっていることが利回りから分かります。

1980年代に10万ドルで売買されていた物件が、今は80万ドルになっているのだとか。
右肩上がりのマーケットです。
このようなマーケットをアメリカの人たちは「Healthy」と表現するのだそうです。
物件価格の上昇に賃料上昇がついてきていない感はありますが、今はHealthyなマーケット環境だそうです。

サンディエゴの南にはメキシコとの国境があります。
ガイドさん曰く、自由に(というのは語弊があると思いますが)行き来できるので、不法移民も多いそうです。
サンディエゴのエリアでは、なんと16人に1人が不法移民、全米でも32人に1人が不法移民なのだとか。
そんな不法移民の子どもは、アメリカで生まれればアメリカ国籍です。
不法移民の子どもは英語ができない子も多く、そのような子が多い学校区の学校では授業がスペイン語で行われるそうです。
英語での授業が受けられる学校にくらべ進度が遅くなるそうです。

教育熱心な親は、学校区を選びたくなります。
アメリカの学校はスコアリングされていて、客観的な評価を得ることができます。
良い学区の不動産価格は上昇します。

良いエリアを選んで住宅を購入すると(良いエリアでなくても)、そのエリアのHOA(Home Owner Association)に入らなければなりません。
日本のマンション管理組合、自治会みたいなものです。
そのエリアに住むための細かいルールが決められており、加入すると最初に分厚い書籍のようなルールブックをもらうのだそうです。

我々がお客様にご案内をしている米国不動産物件のシミュレーションにもHOA費用という費用項目があります。
毎月、HOA費用が必要です。
このHOA費用、3ヶ月も滞納するようなことがあれば、HOAが勝手に家を売りに出してしまうこともあるのだそうです。
そのエリアの景観を損なわないように、周囲にふさわしくないような建物に建て替えができないとか、修繕の際に周囲に合わせた塗装しかできないとか細かな規定があるそうです。
そのエリアの共用部(公園やプール)の管理、利用方法についても細かく規定されています。

このような規則は、物件の所有者が自分たちの物件を資産としてとらえており、資産価値を毀損させない、維持する、価値を上げるという発想で物件保全をするためにあります。
勝手なことをして資産価値を下げるような人間には出て行ってもらうという発想です。
自分の住む家も重要な資産、ポートフォリオの一部と考えています。

これは、多くの日本人にはない考え方です。
35年の住宅ローンを組んで自宅を購入して、住宅スゴロクを上がるという人が多くいます。
物件は購入してすぐに価値の劣化が始まりますが、元の借入額は変わらず返済を続けます。固定資産税という毎年のコストは必ず発生します。

一戸建てやマンションの専有部分について、自分たちで修繕積立を行っているという人は少ないでしょう。
10年から15年程度で物件の劣化が目につき始めます。あるいはライフスタイルが変わり、リフォームの必要がでます。
ですが、資金的な問題で、十分な修繕や必要なリフォームができない場合も多くあります。

持ち家は、買ったときはハッピーですが、実体は負債にしかなっていないというケースがよくあります。
そもそもエリア全体で価値を維持する、高めるという発想がほとんどのエリアでありません。

アメリカに行くたびにアメリカ不動産の奥深さを感じます。
不動産は、実物資産としてのポジショニングを確立しています。
それは、自宅不動産をも資産として認識して、その価値を同じエリアの皆で維持、向上していこうとする文化に支えられているような気がします。

2018年7月2日月曜日

民泊は雑所得!

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、決勝トーナメントに進出しましたね。
ポーランドとの戦い方には賛否両論あるようですが、サッカーもビジネスも結果がすべて。
セネガルの結果次第というリスクを取ったので、決勝トーナメントに進出できました。
明日未明のベルギー戦ですべての力を出し切ってくれることを祈ります。

さて、2018年6月25日号の納税通信に「民泊の課税方法 所得区分は『雑所得』」という記事が掲載されていました。
6月15日に住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が施行され、届出をすれば住宅宿泊事業者として誰もが民泊を行えるようになりました。これを受け、国税庁は、民泊事業によって生じる所得区分や必要経費の処理方法についてとりまとめ、発表したとのこと。
早速、国税庁ホームページを確認してみました。

国税庁 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)

①所得
民泊事業の所得は、原則として「雑所得」だそうです。
所得税法上、「不動産の貸付による所得」は、原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付とは異なるという考え方だそうです。

また、民泊に利用できる家屋は、
・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者等の居住の用に供されている家屋
に限定され、その宿泊日数も制限されています。

このような民泊事業の性質や事業規模・期間などを踏まえると、民泊で得る所得は、原則として雑所得に区分されると考えられるそうです。

例外として、不動産賃貸業を営んでいる人が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めて差支えないそうです。

また、専ら民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明かな場合には、その所得は事業所得に該当するそうです。


②必要経費
民泊事業の必要経費に算入できる費用は、「その収入額を得るため直接に要した費用」及び「その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用」だそうです。

具体例として
・民泊仲介業者に支払う仲介手数料
・民泊管理業者に支払う管理費や広告宣伝費
・水道光熱費
・通信費
・非常用照明器具の購入及び設置費用
・宿泊者用の日用品等購入費
・民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・固定資産税
・民泊事業資金の借入金利子
が挙げられています。


③消費税
民泊事業で宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となるそうです。

WEBサイトで民泊物件を掲載するため、当該WEBサイトの運営事業者に掲載料を支払っている場合、支払先が国内事業者か国外事業者かにより、取扱いが異なるそうです。

・国内事業者への支払い
民泊事業における課税仕入れとして、仕入税額控除の対象になるそうです。

・国外事業者への支払い
(1)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%以上の人又は簡易課税の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象とならない

(2)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%未満の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となるとともに、同額をリバースチャージ方式により課税標準額に加算して申告・納税をする必要がある


少し面倒な税制になってしまいました。
民泊事業は、少々の規模でやっていると「雑所得」。
ということは、損失が出ても他の所得と通算できません。
消費税も絡んできました。
投資効率を最大化するためには、民泊事業もやはりTAXプランニングが欠かせないようです。

2018年6月22日金曜日

人口減少 老いる団地 地価下落

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、勝ちましたね!
前半早々にコロンビアに退場者が出て数的優位に立つという偶然はあったものの、素晴らしい試合でした。
次のセネガル戦も、集中した良い試合を期待したいと思っています。

さて、書籍の紹介です。
「未来の年表2 人口減少日本であなたに起きること」です。


前著「未来の年表 人口減少日本でこれから起きること」の続編です。
前著は、少子高齢社会にあって西暦何年に何が起こるかを「人口減少カレンダー」で俯瞰することができました。
今回は、少子高齢化や人口減少によって個人に起きるであろうことを把握することができます。
ビジネスの構想を練るうえで知っておきたい情報が多く入っています。

冒頭、「日本は劇的に変わっていく」と始まります。
25年後の2043年には、年間出生数は現在の4分の3の71万7,000人に減り、地域によっては小中学校がすべて廃校となり、災害時の避難諸設営に困るところが出始めることが予想されるそうです。
20~64歳の働き手世代は、2015年から1,818万8,000人も減るそうです。社員を集められないことによる廃業が相次ぎ、ベテラン社員となった企業ではマンネリ続きで、新たなヒット商品がなかなか生まれないという状況が予想されるそうです。

高齢化率は36.4%にまで進み、80代以上の「高齢化した高齢者」で、しかも「独り暮らし」という人が多数をしめるようになるそうです。
こうした高齢者が街中に溢れる社会とはいったいどんな様子か紹介されています。

いま、東京や大阪といった大都会では、ラッシュアワーには5分と待たずにバスや電車がやってきます。なぜ、そんな過密ダイヤで運行できるのかといえば、乗客の大多数が人の流れについていける「若い世代」だからとのこと。

しかし2043年とは、総人口の7人に1人が80歳以上という社会です。
独り暮らしであるがゆえに否応なしに外出する機会は増えるが、若い世代の「流れ」についていける人ばかりではなく、こんな過密ダイヤはとても続けられないというのです。
80代ともなれば、動作は緩慢になり、判断力も鈍る人が増えます。こうした高齢者が一度に電車やバスを利用するのだから駅員は条項のサポートに追われ、ダイヤ乱れなど日常茶飯事となると予想されています。

これは、言われてみるとその通りではないかと寒気がします。
東京都心で電車を利用していると、20年程前と比べると明らかに高齢者が増加していると感じます。また、歩くスピードが遅くなっているように感じます。

本書では、「80代以上となった高齢者に、若い世代のような機敏さを求めるほうが間違っている。高齢化社会においては、これまでのような研ぎ澄まされた効率性を維持することなどできない。」と結論付けられています。
自分も含めて自分の周りが高齢化していくということが、いかに社会の生産性を落としていくのかということがなんとなく感覚で分かります。

本書のなかで、不動産に関係する情報が提供されています。
新聞報道等にもありましたが、現在、所有者が不明の土地が九州本土を上回る面積になっているそうです。
これが、2040年には北海道の9割の面積になるというのです。
相続による適正な手続きが行われないためです。

空き家も増えます。
空き家率が30%を超えた地域は、急速に治安が悪化し、スラム化し始めるという説があるそうです。

東京都の空家数は、81万7,000戸、大阪府67万9,000戸、神奈川県48万7,000戸、愛知県42万2,000戸と大都市圏の都道府県で空き家が量産されており、全国の空き家総数820万戸の約3割を占めるのだそうです。
なかでも高齢者の絶対数がふえるのが東京圏。
行動経済成長期以降、進学や就職で上京した「かつての若者」たちは東京圏で結婚。子どもを育てるための広いスペースを求めて通勤に1時間半以上もかかるような郊外に住宅を求めました。定年退職を迎えてもその多くは、郊外のマイホームに住み続けています。
ところが、その子供世代のライフスタイルは彼らと大きく異なります。
子どもを保育所に預けて夫婦ともに働くというスタイルが定着。こうなると住宅は職場に近い都心部になければならない。最寄り駅までバスをつかわなければならないような郊外に広い家を求める選択肢はあり得なくなりました。
結果として、オフィスに近い地域や、郊外であっても駅周辺の利便性の良いところに立地する新築マンションを求めるようになりました。

2018年の公示地価における全国の住宅地価下落ランキングによれば、主要駅から東京都心まで1時間ほどで行ける神奈川県横須賀市と、隣接する同県三浦市の住宅地が「ワースト10」の半数を占めているそうです。
東京圏の周辺部では人口減少が進み、全国を上回る水準で空き家が広がり始めているそうです。

空き家が目立つのは、郊外の一軒家だけでなく、むしろその多くは繁華街を含む都会の真ん中に存在するマンションだそうです。
東京都の空き家81万7,000戸のうち、約63%にあたる51万8,600戸が鉄筋コンクリートなどの「非木造」住宅だそうです。このうち8割以上が賃貸マンションと見られるようです。

適切な管理がなされていないマンションも多くあるようです。
管理組合が機能しなくなり、修繕を難しくさせている要因は大きく3つあるとのこと。

1つは、修繕積立金の値上げが難しくなっていること。
国土交通省が示す修繕積立金の目安額に届かない額しか徴収していないマンションは多い。
先日の報道にもありましたが、修繕積立金を最初から高く設定するとマンション価格の割高感につながるため、マンションの開発・販売業者は新築時の積立金額をなるべく安く設定しようとするそうです。
結果として住民たちは、購入後に自らで段階的に値上げしていかなければなりませんが、住民の懐具合はそれぞれに異なるため、住民の合意形成が難航するそうです。

2つ目は、入居者の高齢化による未収金の増加だそうです。年金暮らしとなった入居者が増えて、管理費や修繕積立金を滞納する人が増えてきているそうです。
認知症の人も増えているのだとか。
永住を志向しつつもなるべくお金をかけたくないというのが本音のようです。

3つ目は、まさにマンション空き家が増えてしまったこと自体だそうです。
築古マンションでは相続をする人も増えてきているようですが、子は自分達が住むマンションの管理費などを支払っているため、ダブルで負担できない人も少なくないそうです。
親の家財道具を処分するのにも費用がかかるため、結果として放置され、管理費の滞納が起こるということのようです。

2018年6月17日の日経新聞に「老いる団地、地価押し下げ」という記事が掲載されていました。
記事によれば、老朽マンションが地価の押し下げ要因になってきたとのこと。集合住宅が10棟以上集まる「密集地」の過去10年間の地価を調べたところ、平均築年数が40年以上の地域は約9%下落し、全体よりも6ポイント強も落ち込みが大きかったそうです。

分譲マンションは2017年末で全国に14万棟以上あり、うち築40年以上は1割強とのこと。
周辺物件が古くなればなるほど地価が下がる傾向があるそうです。30年以上40年未満の地点は5.4%、40年以上は8.7%と下げ幅が拡大。老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすいとのこと。

JR松戸駅から車で約20分の千葉県松戸市の小金原7丁目には、近くに日本住宅公団が1969年に賃貸を含め3千戸以上を整備した団地があるそうです。10年間の地価下落率は26%。築40年以上の地域で最大だったそうです。
タワーマンションが林立し、子育て世帯が殺到している都心の再開発地区も同じ道をたどる懸念があるとのこと。

さらに6月20日の日経新聞東京面で続きの記事が掲載されていました。
記事によれば、都心部の住宅不足が深刻だった1970年代以降、郊外を中心に団地供給が加速度的に増えたそうです。
それが今、そろって老朽化し始めています。

国土交通省によると、同じ敷地内に共同住宅が2棟以上集まり、50戸以上ある「団地」は全国に約5千あるそうです。築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度ですが、10年後に5倍強、20年後には10倍近くに拡大するそうです。

集合住宅の建て替えができれば良いのでしょうが、国交省の調査では、マンションの建て替え時に所有者が負担する金額は2012~2016年の平均で1,100万円強。年金暮らしの高齢者には重い負担です。

従来より大きいマンションに建て替え、増える住戸を売って工事資金に充当すれば、住民の自己負担は軽くなるそうですが、このような手法が通用するのは主要駅に近い好立地物件に限られるそうです。
そもそも民間企業が整備した団地は、容積率をめいっぱい使っており、住戸を増やせないケースが多いのだそうです。

多くの築古団地は、いずれ廃墟でしょうか。

6月16日に高松にて「日経個人資産運用セミナーIN高松」を弊グループビルにて開催いたしました。
弊社のビジネスパートナーである青山財産ネットワークスの方にも講師として登壇いただき東京の不動産についてお話しをいただきました。
そのお話しの中で、「全国平均で公示地価が10年ぶりに上昇に転じた」「三大都市圏は、住宅地、商業地及び工業地のいずれについても各圏域で上昇した」と紹介され、でもこの中身はどうなっているのかということで掘り下げた内容が紹介されていました。

東京は最高地点がバブル期越えという状況です。
しかし、東京都区部の全用途を見ると少しイメージが異なります。
2000年を100とすると、東京都区部はバブル期に364.2でした。そして、2018年は108.8です。
最高価格地点は、2000年を100とするとバブル期に324.7でした。2018年は376.2です。

不動産は、二極化というよりも厳しく選り分けられる時代になったと言えます。
少子高齢化、人口減少に伴い、相対的に価値を維持できる不動産は極めて少なく、立地の重要性がより高まっていく時代になったと言えるのではないでしょうか。



2018年5月24日木曜日

個人で宿泊施設投資も実現できる時代に

おはようございます(^o^)/
日大アメフト部の問題は、それぞれの当事者の意見の食い違いが出ていますね。
私も学生の時にはスポーツをしていたのですが、相手にけがをさせようと思ってプレーしている選手は、基本的には、いないと思います。個人的には、日大の選手が嘘をついているとか、自らの考えで積極的にあの反則行為に至ったとは思えません。
レスリングのパワハラ問題も記憶に新しいところですが、日本のスポーツ界の閉ざされた闇の一面が明るみになったような気がします。

私立大学強豪チームともなれば、セミプロ的な活動になっているのかも知れません。
しかし、教育機関で行われる活動です。
選手の人間性を高めるような活動であることを願うばかりです。


さて、5月15日の日経新聞に「民泊届け出 規制で低調」という記事が掲載されていました。
6月15日に施行される民泊法では、自治体への届け出を条件に、年180日まで住宅に旅行者を泊めることを認めます。
記事によれば、観光地として訪日客の人気が高い京都市は、5月14日時点で民泊物件の届出は1件もないそうです。
京都市内だけで4千件近い「民泊施設」があると推定されるそうですが、最終的な届け出数は1桁台か、少し上回る程度の見込みとのこと。

仙台市や青森市、秋田市でも5月7日時点で届け出はゼロ。訪日客が増えている金沢市も5月11日時点で届け出はないそうです。

北海道では道と札幌市をあわせて問い合わせが1千件を超えたそうですが、5月9日時点で届け出は96件にとどまるそうです。
東京でも5月11日時点で9件とのこと。

ウソでしょという感じです。

伸び悩みの背景には、民泊を営む個人や法人が自治体の「上乗せ規制」を警戒していることがあるそうです。
地域住民に配慮し、独自の条例で営業制限などを追加する自治体が多いとのこと。
京都市は、住宅地での営業日数上限を年間60日に絞り、家主不在の民泊には緊急時に10分程度で駆け付けられる場所に管理人を置くことを求めているそうです。

そもそも180日だけの営業では利益を出すのは難しいと指摘されていますが、煩雑な手続きも新規参入者には高いハードルのようです。
届け出には消防関連の文書をはじめ、20種類以上の書類を揃える必要があるのだそうです。
四国4県では5月11日までに20件を超す届け出があったそうですが、いずれも書類不備などで受理されていないそうです。

エアビーアンドビーでは国内で約6万2千件の物件が掲載されているそうです。
法施行後は無許可の民泊物件を表示しない方針とのこと。

闇民泊市場が出来上がる予感がするのは私だけでしょうか。
確かに最近の民泊物件は驚くような状況のものもあり、自分が住んでいるマンションにそのような民泊物件があると嫌だな~という感覚は分かります。
規制をきつくする一方で、本気で取り組む業者にとっては利益が期待できるよう営業日数を緩和するなどの措置も必要かもしれません。

ところで、こんな民泊事情を見ていると、宿泊施設投資をしたい個人投資家も一定数はいるのではないかと思われます。
最近では、不動産小口化商品でビジネスホテル物件に投資するもの、町家などの古民家に投資するものなども登場しています。
宿泊施設はレジデンスやオフィスビルより高い収益性を期待できる場合がありますが、個人ではなかなか投資しづらいものです。民泊物件にしても個人投資家は取り組みにくい現状です。

政府は観光産業を日本の基幹産業の一つに育てようとしています。
不動産小口化商品を活用すれば、宿泊施設投資という政策に乗った投資を実現できます。また、不動産小口化商品であれば、宿泊施設に分散投資するということを個人投資家も実現可能です。

不動産小口化商品は、プレーヤーが増えて成熟期を迎えつつあると同時に多様性も併せ持つ時代を迎えつつあります。

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2018年5月11日金曜日

米国不動産投資は法人で

こんにちは(^o^)/
連日のようにシェアハウス「かぼちゃの馬車」運営会社のスマートデイズ経営破綻の話題と、その「かぼちゃの馬車」の投資家向け融資を行っていたスルガ銀行の責任を問う内容の記事が日経新聞に掲載されています。

実は、過去に弊社にも「かぼちゃの馬車」を投資家に案内しないかという話しがありました。
良い案件であればお客様にご案内をしたでしょうが、「かぼちゃの馬車」は我々のお客様にご案内できるような内容ではありませんでした。

記事では、スマートデイズの投資家に提供したスキームがそもそも自転車操業であったとか、スルガ銀行の融資姿勢などが問題にされていますが、「かぼちゃの馬車」の物件はそもそも投資適格と考えることができない物件でした。
投資適格と考えることができない主な理由は以下の3つ。

①立地が悪い
②運営会社が倒産したときのシェアハウス事業継続の問題
③スマートデイズのコンセプトに合わせて建てたシェアハウス専用の建物になっている

そもそも「立地が悪い」のです。
不動産はまず立地です。相対的に価値が維持されると考えにくい立地の物件に投資してはなりません。

記事を読んでいると、サラリーマン投資家が多いようですが、多くの投資家が自分で物件管理をしません。シェアハウス運営会社が倒産するとたちまち事業継続の問題が発生します。
別のシェアハウス運営会社に不動産管理を任せるという考え方もありますが、シェアハウス専門で不動産管理をしているという業者は少ないでしょうし、普通の不動産管理会社に管理を依頼するとしてもスキーム自体が変わってしまうので、環境変化による経営リスクが読めません。
どこにも管理を依頼できない、あるいは管理を依頼できたとしても入居者を付けてもらいづらいという現象が想像されます。

シェアハウス事業を継続できないので、土地建物を売却して手仕舞いするという選択肢がありますが、スマートデイズのコンセプトに合わせたシェアハウス専用物件になっているため、なかなか売れないということが想定されます。立地が悪いので、売れても大きな損失が想定されます。最悪の場合、売れないということになりかねません。

銀行融資も含めた全体のスキームに問題があったのでしょうが、そもそも投資検討してはならない不動産だったということだと考えています。


さて、5年ほど前から米国不動産投資が盛り上がっています。
米国は、築50年前後あるいは50年超の木造住宅が普通に売買される中古住宅市場があります。
日本の投資家が米国不動産に投資すれば、日本の投資家には日本の税制が適用されます。
日本の所得税、法人税法上の木造住宅の耐用年数は22年。
日本人が築22年超の米国不動産に投資すれば、中古資産の簡便法による耐用年数計算の結果、4年間で減価償却することになります。
また、米国不動産の売買代金の中に占める土地建物の割合は、物件によりますが、建物が概ね60%~80%、土地が40%~20%程度です。

この日本人にはにわかに信じがたい市場を利用し、日本人が米国不動産投資を行うと、大きな減価償却を得ることができます。
個人の不動産所得は他の所得と損益通算することができます。
高所得者であれば、50%~55%の税率区分の所得を損益通算することになります。
4年間、課税所得を圧縮し、不動産取得から5年超経過後(その年の1月1日現在で5年超経過)に米国不動産を売却します。減価償却が終わっているので、建物の帳簿価格はゼロ。
不動産が取得額程度で売れたと仮定すると、建物の金額に相当するだけの売却益が発生します。
5年超保有の不動産売却により発生した不動産売却益は長期譲渡所得で、20.315%の税負担です。他の所得と分離して課税されます。
つまり、50%ないし55%で節税して、売却時には20.315%で課税され、税率の差約30%~約35%のメリットが生まれるという考え方です。

大きな効果を得られる対策ですが、これが会計検査院の平成27年度決算検査報告のなかで課税上の問題があると指摘されました。
会計検査院からの指摘があると、2~3年程度で何らかの税制改正が行われることが通例です。

一般的に言われている改正内容は、減価償却期間の延長。
海外不動産は国内不動産より長い期間使用される実態を考慮し、もう少し長い期間で減価償却をするよう改正を検討しているというものです。

個人的には、これに加えて売却時の課税関係が変わる可能性があると考えています。
今は売却時の課税が分離課税になっていますが、海外不動産については総合課税にするという改正が行われないとも限りません。
総合課税になってしまえば、税率の差によるメリットは生じませんので、単なる所得の繰り延べでしかありません。

一方で、法人投資であれば、将来の税制改正を心配する必要はありません。
法人はもともと全所得総合課税です。
法人で取り組んだ時の本質は、利益の繰延べです。

単なる利益繰延と違うのは、益出しのタイミングを自社で決めることができることです。
生命保険やオペレーティングリースのように、益出しのタイミングが限定されるということはありません。
物件の売却タイミングを検討することにより、益出しのタイミングを調整することができます。

いままでとは少し違う法人の繰延べ対策を求められている方は、検討されてみてはいかがでしょうか。

相続事業承継対策、M&A、組織再編のご相談はみどり財産コンサルタンツへ

2018年4月26日木曜日

自社株トラブルの社内分裂

おはようございます(^o^)/
本日2018年4月26日の日経新聞に「トヨタ、EV中国生産」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日欧の自動車大手が中国で電気自動車の現地生産を広げるそうです。
中国は世界最先端のエコカー市場になり重要度が一段と高まるとのこと。

同じく2018年4月26日の日経新聞に「欧州金融大手 ESG一段と」という記事が掲載されていました。
記事によれば、欧州の大手金融機関が環境、社会、企業統治に配慮する「ESG投資」を本格化させているとのこと。
BNPパリバは2020年までに再生可能エネルギーに150億ユーロ(約2兆円)を投資する方針のほか、UBSアセット・マネジメントはすべての株と債券のアクティブ運用でESGの物差しを年内に取り入れるそうです。

BNPパリバは、国際エネルギー機関(IEA)が提唱するシナリオに沿って投資を行うようです。
石炭やタールサンド関連企業との取引は制限し、2020年までに再生可能エネルギーに150億ユーロを投資するそうです。
電力会社との取引については、石炭への依存度は30%以下とする電力会社を優先しているそうで、究極の目標はエネルギー転換だそうです。

ついにエネルギー源の本格的な転換が始まった印象を受けます。
自動車のEV化により、電気が必要になります。
ビットコインに代表される暗号通貨も電気で管理し、電気でマイニングします。
AIも電気で動きます。
グーグルやアップルに代表されるIT大手企業が再生可能エネルギーの電源を求めています。取引先に対しても再生可能エネルギーによって作られた電気を使用することを求める動きがあります。
日本の大手企業も再生可能エネルギーの電源を求める動きが活発になってきています。

主たるエネルギーは電気に変わり、そ電気は再生可能エネルギーによって作り出されることが求められています。
再生可能エネルギー投資は、2MW以下の小さな電源を持つ投資家にとっても新しい時代が開けようとしているのかも知れませんね。


さて、納税通信2018年4月16日号に「たけしもハマった自社株トラブルの社内分裂」という記事が掲載されていました。
オフィス北野のお家騒動が報じられていますが、このお家騒動の一因には自社株問題があり、自社株をめぐる社内分裂は中小企業では決して珍しい話しではないとのこと。
記事では、中小企業の事業承継問題事例を2つ紹介しています。どちらの事例も事業承継に失敗した事例で、先代と二代目の間でしっかりとした方針の共通認識を得ていなかったこと、さらには従業員への周知徹底がなされていなかったことが原因とのこと。
「話し合い不足」と「説明不足」が対立を深めるというのは、オフィス北野のトラブルにもそのまま当てはまるとしています。

興味深いのは、「承継トラブルが今後増える2つの理由」という記事に関連したコラムです。
社内分裂のトラブルは、事業承継の場や経営判断を巡る派閥抗争など、すべての中小企業で起きる可能性があるもので、これらのトラブルが起きるリスクが2つの理由によって現在高まっているというのです。

1つ目の理由は2018年4月からスタートした「事業承継税制の新特例」とのこと。
これまで使いにくかった事業承継税制に特例が設けられ、要件緩和のもと圧倒的な税優遇メリットを得ることができるようになりました。
特例を使って自社株承継を済ませたいと考える中小企業は多くなると思われます。
しかし、特例を利用するためには、今後5年以内に承継計画を作成し、10年以内に自社株の贈与を済ませなくてはならないという制限が付されています。

ここで危惧されるのが、税優遇を目的にするあまり、承継計画自体がおろそかになってしまう可能性がある点だそうです。
事業承継税制の新特例による税メリットは確かに大きいのですが、税メリットを重視するあまり会社が立ち行かなくなっては事業承継が成功したとは言えず、本末転倒とのこと。

税金はあくまで承継の一つの側面にすぎず、経営権や人材など、会社の持つあらゆる財産を円滑に次の経営体制に引き継いでこそ事業承継の成功だということを肝に銘じたいとのことです。

2つ目の理由は、「認知症」とのこと。
全人口の5人に1人が75歳以上となる2025年には、65歳以上の高齢者の5人に1人、全人口の10人に1人が認知症になる予測がなされています。認知症患者は1千万人を超え、まさに「大認知症時代」がやってくるということになります。
認知症は誰にでも起こり得る病気ということです。

会社経営者が認知症になれば困ることは容易に想像できます。
認知症の厄介なところは、少なくとも初期においては、その発言が認知症によるものかどうかの区別がつきづらいという点とのこと。
記事では、会社は認知症のリーダーが下した「鶴の一声」に従って、誰も望まない方向へ進んでしまう可能性すらあると指摘しています。

また、認知症は、すでに引退した先代にもリスクがあります。
二代目に不満を感じる従業員らが認知症にかかった先代を利用して、社内に乱を起こす可能性もゼロではないとのこと。
記事では、引退した先代は潔く現場から身を引くこと、カリスマ経営者の一声に頼りきりにならないことなど、普段から備えをしておくことで社内分裂リスクを抑えることができるだろうと指摘しています。

認知症の診断を受けてしまうと、本人の財産を動かしづらくなり、経営や資金繰りに重大な影響を及ぼすことも考えられます。
任意後見や民事信託などの制度を利用することで不測の事態に備えておくことも必要だろうとコラムは締めくくっています。


2018年4月に入り、日経新聞の「私の履歴書」は、ジャパネットタカタ創業者の高田明氏の記事が掲載されています。
高田氏の講演を2度聞いたことがあります。
講演でも自らの経験をお話しされていたので概要は知っていたのですが、記事を読むとジャパネットタカタがいかにして成長してきたか、細かい部分も読み取ることができます。

記事のなかで、ジャパネットタカタの事業承継にも触れられています。
入念な準備と思い切った判断で事業承継を成功させたことが分かります。

物事を判断するときに感情の影響を大きく受ける人間が集まり、会社になっています。
分裂させないためには、様々な配慮と十分な準備期間、そして機を逃さない決断力が必要ということなのでしょう。

相続事業承継対策、M&A、組織再編は、みどり財産コンサルタンツへご相談ください。

小口不動産戦国時代

おはようございます(^o^)/ 台風13号、東京は直撃を免れました。 航空便の欠航等、交通機関の乱れはあったようですが、事故等はなかったようです。 夜の都心部は人が少なく、飲食店はいつもより早めに閉めるお店も多くありました。 最近の各地での水害により、台風などに対する危機...