2018年5月24日木曜日

個人で宿泊施設投資も実現できる時代に

おはようございます(^o^)/
日大アメフト部の問題は、それぞれの当事者の意見の食い違いが出ていますね。
私も学生の時にはスポーツをしていたのですが、相手にけがをさせようと思ってプレーしている選手は、基本的には、いないと思います。個人的には、日大の選手が嘘をついているとか、自らの考えで積極的にあの反則行為に至ったとは思えません。
レスリングのパワハラ問題も記憶に新しいところですが、日本のスポーツ界の閉ざされた闇の一面が明るみになったような気がします。

私立大学強豪チームともなれば、セミプロ的な活動になっているのかも知れません。
しかし、教育機関で行われる活動です。
選手の人間性を高めるような活動であることを願うばかりです。


さて、5月15日の日経新聞に「民泊届け出 規制で低調」という記事が掲載されていました。
6月15日に施行される民泊法では、自治体への届け出を条件に、年180日まで住宅に旅行者を泊めることを認めます。
記事によれば、観光地として訪日客の人気が高い京都市は、5月14日時点で民泊物件の届出は1件もないそうです。
京都市内だけで4千件近い「民泊施設」があると推定されるそうですが、最終的な届け出数は1桁台か、少し上回る程度の見込みとのこと。

仙台市や青森市、秋田市でも5月7日時点で届け出はゼロ。訪日客が増えている金沢市も5月11日時点で届け出はないそうです。

北海道では道と札幌市をあわせて問い合わせが1千件を超えたそうですが、5月9日時点で届け出は96件にとどまるそうです。
東京でも5月11日時点で9件とのこと。

ウソでしょという感じです。

伸び悩みの背景には、民泊を営む個人や法人が自治体の「上乗せ規制」を警戒していることがあるそうです。
地域住民に配慮し、独自の条例で営業制限などを追加する自治体が多いとのこと。
京都市は、住宅地での営業日数上限を年間60日に絞り、家主不在の民泊には緊急時に10分程度で駆け付けられる場所に管理人を置くことを求めているそうです。

そもそも180日だけの営業では利益を出すのは難しいと指摘されていますが、煩雑な手続きも新規参入者には高いハードルのようです。
届け出には消防関連の文書をはじめ、20種類以上の書類を揃える必要があるのだそうです。
四国4県では5月11日までに20件を超す届け出があったそうですが、いずれも書類不備などで受理されていないそうです。

エアビーアンドビーでは国内で約6万2千件の物件が掲載されているそうです。
法施行後は無許可の民泊物件を表示しない方針とのこと。

闇民泊市場が出来上がる予感がするのは私だけでしょうか。
確かに最近の民泊物件は驚くような状況のものもあり、自分が住んでいるマンションにそのような民泊物件があると嫌だな~という感覚は分かります。
規制をきつくする一方で、本気で取り組む業者にとっては利益が期待できるよう営業日数を緩和するなどの措置も必要かもしれません。

ところで、こんな民泊事情を見ていると、宿泊施設投資をしたい個人投資家も一定数はいるのではないかと思われます。
最近では、不動産小口化商品でビジネスホテル物件に投資するもの、町家などの古民家に投資するものなども登場しています。
宿泊施設はレジデンスやオフィスビルより高い収益性を期待できる場合がありますが、個人ではなかなか投資しづらいものです。民泊物件にしても個人投資家は取り組みにくい現状です。

政府は観光産業を日本の基幹産業の一つに育てようとしています。
不動産小口化商品を活用すれば、宿泊施設投資という政策に乗った投資を実現できます。また、不動産小口化商品であれば、宿泊施設に分散投資するということを個人投資家も実現可能です。

不動産小口化商品は、プレーヤーが増えて成熟期を迎えつつあると同時に多様性も併せ持つ時代を迎えつつあります。

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2018年5月11日金曜日

米国不動産投資は法人で

こんにちは(^o^)/
連日のようにシェアハウス「かぼちゃの馬車」運営会社のスマートデイズ経営破綻の話題と、その「かぼちゃの馬車」の投資家向け融資を行っていたスルガ銀行の責任を問う内容の記事が日経新聞に掲載されています。

実は、過去に弊社にも「かぼちゃの馬車」を投資家に案内しないかという話しがありました。
良い案件であればお客様にご案内をしたでしょうが、「かぼちゃの馬車」は我々のお客様にご案内できるような内容ではありませんでした。

記事では、スマートデイズの投資家に提供したスキームがそもそも自転車操業であったとか、スルガ銀行の融資姿勢などが問題にされていますが、「かぼちゃの馬車」の物件はそもそも投資適格と考えることができない物件でした。
投資適格と考えることができない主な理由は以下の3つ。

①立地が悪い
②運営会社が倒産したときのシェアハウス事業継続の問題
③スマートデイズのコンセプトに合わせて建てたシェアハウス専用の建物になっている

そもそも「立地が悪い」のです。
不動産はまず立地です。相対的に価値が維持されると考えにくい立地の物件に投資してはなりません。

記事を読んでいると、サラリーマン投資家が多いようですが、多くの投資家が自分で物件管理をしません。シェアハウス運営会社が倒産するとたちまち事業継続の問題が発生します。
別のシェアハウス運営会社に不動産管理を任せるという考え方もありますが、シェアハウス専門で不動産管理をしているという業者は少ないでしょうし、普通の不動産管理会社に管理を依頼するとしてもスキーム自体が変わってしまうので、環境変化による経営リスクが読めません。
どこにも管理を依頼できない、あるいは管理を依頼できたとしても入居者を付けてもらいづらいという現象が想像されます。

シェアハウス事業を継続できないので、土地建物を売却して手仕舞いするという選択肢がありますが、スマートデイズのコンセプトに合わせたシェアハウス専用物件になっているため、なかなか売れないということが想定されます。立地が悪いので、売れても大きな損失が想定されます。最悪の場合、売れないということになりかねません。

銀行融資も含めた全体のスキームに問題があったのでしょうが、そもそも投資検討してはならない不動産だったということだと考えています。


さて、5年ほど前から米国不動産投資が盛り上がっています。
米国は、築50年前後あるいは50年超の木造住宅が普通に売買される中古住宅市場があります。
日本の投資家が米国不動産に投資すれば、日本の投資家には日本の税制が適用されます。
日本の所得税、法人税法上の木造住宅の耐用年数は22年。
日本人が築22年超の米国不動産に投資すれば、中古資産の簡便法による耐用年数計算の結果、4年間で減価償却することになります。
また、米国不動産の売買代金の中に占める土地建物の割合は、物件によりますが、建物が概ね60%~80%、土地が40%~20%程度です。

この日本人にはにわかに信じがたい市場を利用し、日本人が米国不動産投資を行うと、大きな減価償却を得ることができます。
個人の不動産所得は他の所得と損益通算することができます。
高所得者であれば、50%~55%の税率区分の所得を損益通算することになります。
4年間、課税所得を圧縮し、不動産取得から5年超経過後(その年の1月1日現在で5年超経過)に米国不動産を売却します。減価償却が終わっているので、建物の帳簿価格はゼロ。
不動産が取得額程度で売れたと仮定すると、建物の金額に相当するだけの売却益が発生します。
5年超保有の不動産売却により発生した不動産売却益は長期譲渡所得で、20.315%の税負担です。他の所得と分離して課税されます。
つまり、50%ないし55%で節税して、売却時には20.315%で課税され、税率の差約30%~約35%のメリットが生まれるという考え方です。

大きな効果を得られる対策ですが、これが会計検査院の平成27年度決算検査報告のなかで課税上の問題があると指摘されました。
会計検査院からの指摘があると、2~3年程度で何らかの税制改正が行われることが通例です。

一般的に言われている改正内容は、減価償却期間の延長。
海外不動産は国内不動産より長い期間使用される実態を考慮し、もう少し長い期間で減価償却をするよう改正を検討しているというものです。

個人的には、これに加えて売却時の課税関係が変わる可能性があると考えています。
今は売却時の課税が分離課税になっていますが、海外不動産については総合課税にするという改正が行われないとも限りません。
総合課税になってしまえば、税率の差によるメリットは生じませんので、単なる所得の繰り延べでしかありません。

一方で、法人投資であれば、将来の税制改正を心配する必要はありません。
法人はもともと全所得総合課税です。
法人で取り組んだ時の本質は、利益の繰延べです。

単なる利益繰延と違うのは、益出しのタイミングを自社で決めることができることです。
生命保険やオペレーティングリースのように、益出しのタイミングが限定されるということはありません。
物件の売却タイミングを検討することにより、益出しのタイミングを調整することができます。

いままでとは少し違う法人の繰延べ対策を求められている方は、検討されてみてはいかがでしょうか。

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2018年4月26日木曜日

自社株トラブルの社内分裂

おはようございます(^o^)/
本日2018年4月26日の日経新聞に「トヨタ、EV中国生産」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日欧の自動車大手が中国で電気自動車の現地生産を広げるそうです。
中国は世界最先端のエコカー市場になり重要度が一段と高まるとのこと。

同じく2018年4月26日の日経新聞に「欧州金融大手 ESG一段と」という記事が掲載されていました。
記事によれば、欧州の大手金融機関が環境、社会、企業統治に配慮する「ESG投資」を本格化させているとのこと。
BNPパリバは2020年までに再生可能エネルギーに150億ユーロ(約2兆円)を投資する方針のほか、UBSアセット・マネジメントはすべての株と債券のアクティブ運用でESGの物差しを年内に取り入れるそうです。

BNPパリバは、国際エネルギー機関(IEA)が提唱するシナリオに沿って投資を行うようです。
石炭やタールサンド関連企業との取引は制限し、2020年までに再生可能エネルギーに150億ユーロを投資するそうです。
電力会社との取引については、石炭への依存度は30%以下とする電力会社を優先しているそうで、究極の目標はエネルギー転換だそうです。

ついにエネルギー源の本格的な転換が始まった印象を受けます。
自動車のEV化により、電気が必要になります。
ビットコインに代表される暗号通貨も電気で管理し、電気でマイニングします。
AIも電気で動きます。
グーグルやアップルに代表されるIT大手企業が再生可能エネルギーの電源を求めています。取引先に対しても再生可能エネルギーによって作られた電気を使用することを求める動きがあります。
日本の大手企業も再生可能エネルギーの電源を求める動きが活発になってきています。

主たるエネルギーは電気に変わり、そ電気は再生可能エネルギーによって作り出されることが求められています。
再生可能エネルギー投資は、2MW以下の小さな電源を持つ投資家にとっても新しい時代が開けようとしているのかも知れませんね。


さて、納税通信2018年4月16日号に「たけしもハマった自社株トラブルの社内分裂」という記事が掲載されていました。
オフィス北野のお家騒動が報じられていますが、このお家騒動の一因には自社株問題があり、自社株をめぐる社内分裂は中小企業では決して珍しい話しではないとのこと。
記事では、中小企業の事業承継問題事例を2つ紹介しています。どちらの事例も事業承継に失敗した事例で、先代と二代目の間でしっかりとした方針の共通認識を得ていなかったこと、さらには従業員への周知徹底がなされていなかったことが原因とのこと。
「話し合い不足」と「説明不足」が対立を深めるというのは、オフィス北野のトラブルにもそのまま当てはまるとしています。

興味深いのは、「承継トラブルが今後増える2つの理由」という記事に関連したコラムです。
社内分裂のトラブルは、事業承継の場や経営判断を巡る派閥抗争など、すべての中小企業で起きる可能性があるもので、これらのトラブルが起きるリスクが2つの理由によって現在高まっているというのです。

1つ目の理由は2018年4月からスタートした「事業承継税制の新特例」とのこと。
これまで使いにくかった事業承継税制に特例が設けられ、要件緩和のもと圧倒的な税優遇メリットを得ることができるようになりました。
特例を使って自社株承継を済ませたいと考える中小企業は多くなると思われます。
しかし、特例を利用するためには、今後5年以内に承継計画を作成し、10年以内に自社株の贈与を済ませなくてはならないという制限が付されています。

ここで危惧されるのが、税優遇を目的にするあまり、承継計画自体がおろそかになってしまう可能性がある点だそうです。
事業承継税制の新特例による税メリットは確かに大きいのですが、税メリットを重視するあまり会社が立ち行かなくなっては事業承継が成功したとは言えず、本末転倒とのこと。

税金はあくまで承継の一つの側面にすぎず、経営権や人材など、会社の持つあらゆる財産を円滑に次の経営体制に引き継いでこそ事業承継の成功だということを肝に銘じたいとのことです。

2つ目の理由は、「認知症」とのこと。
全人口の5人に1人が75歳以上となる2025年には、65歳以上の高齢者の5人に1人、全人口の10人に1人が認知症になる予測がなされています。認知症患者は1千万人を超え、まさに「大認知症時代」がやってくるということになります。
認知症は誰にでも起こり得る病気ということです。

会社経営者が認知症になれば困ることは容易に想像できます。
認知症の厄介なところは、少なくとも初期においては、その発言が認知症によるものかどうかの区別がつきづらいという点とのこと。
記事では、会社は認知症のリーダーが下した「鶴の一声」に従って、誰も望まない方向へ進んでしまう可能性すらあると指摘しています。

また、認知症は、すでに引退した先代にもリスクがあります。
二代目に不満を感じる従業員らが認知症にかかった先代を利用して、社内に乱を起こす可能性もゼロではないとのこと。
記事では、引退した先代は潔く現場から身を引くこと、カリスマ経営者の一声に頼りきりにならないことなど、普段から備えをしておくことで社内分裂リスクを抑えることができるだろうと指摘しています。

認知症の診断を受けてしまうと、本人の財産を動かしづらくなり、経営や資金繰りに重大な影響を及ぼすことも考えられます。
任意後見や民事信託などの制度を利用することで不測の事態に備えておくことも必要だろうとコラムは締めくくっています。


2018年4月に入り、日経新聞の「私の履歴書」は、ジャパネットタカタ創業者の高田明氏の記事が掲載されています。
高田氏の講演を2度聞いたことがあります。
講演でも自らの経験をお話しされていたので概要は知っていたのですが、記事を読むとジャパネットタカタがいかにして成長してきたか、細かい部分も読み取ることができます。

記事のなかで、ジャパネットタカタの事業承継にも触れられています。
入念な準備と思い切った判断で事業承継を成功させたことが分かります。

物事を判断するときに感情の影響を大きく受ける人間が集まり、会社になっています。
分裂させないためには、様々な配慮と十分な準備期間、そして機を逃さない決断力が必要ということなのでしょう。

相続事業承継対策、M&A、組織再編は、みどり財産コンサルタンツへご相談ください。

2018年4月13日金曜日

人生100年時代の資産形成

こんにちは(^o^)/
本日2018年4月13日の日経新聞に「企業年金も人生100年時代」という記事が掲載されています。
記事によれば、シニア雇用の拡大に伴い、企業が年金制度の変更に動き出したそうです。
最近、にわかに「人生100年時代」という言葉が使われ始めましたが、企業年金も年金の支給を開始する年齢を引き上げるほか、受け取り方を柔軟にするなど「人生100年時代」を前提にしたライフスタイルの多様化に合わせるのだとか。

長生きは結構なのですが、少子高齢化は確実に進んでいくようです。
国立社会保障・人口問題研究所が2018年3月30日に「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」を公表しました。

「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」

「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計」を見ると、日本全体の人口減少、高齢化、東京への一極集中という傾向が確認できます。
2015年以後の人口は一貫して減少し、すべての都道府県で2030年以後の総人口は一貫して減少するそうです。
2015年現在1億2,709万人の人口は、2045年には1億642万人に減少。

2015年国勢調査によれば、全国の総人口に占める割合が最も大きかったのは東京都(10.6%)、ついで神奈川県(7.2%)、大阪府(7.0%)の順だそうです。
2045年には東京都(12.8%)、神奈川県(7.8%)、大阪府(6.9%)となることが予測されています。
埼玉県、千葉県、愛知県、福岡県などで全国の総人口に占める割合が上昇。南関東以外の地域ブロックの総人口が全国の総人口に占める割合は横ばいないしは減少となることが予測されています。

若年層人口は減少。特に全国の15-64歳人口は今後一貫して減少するそうです。
一方で65歳以上人口が総人口に占める割合は、各都道府県とも今後一貫して増加。
65歳以上人口割合が30%を超える都道府県は2015年は13県だそうですが、2030年には40道府県で30%を超え、2045年には全都道府県で65歳以上人口割合が30%を超えるそうです。

65歳以上人口は、大都市圏や沖縄県では2045年までに65歳以上人口の絶対数は急増するそうですが、全人口に占める65歳以上人口の割合は相対的に低い水準にとどまるそうです。

大都市圏では65歳以上人口の割合は相対的に低い水準にとどまるといっても、その絶対数は東京都だけで2030年に342万人です。1都3県では988万人。
医療機関、介護施設の不足は深刻です。

昨日参加した会合にて、現在は65歳以上を高齢者と定義していますが、「今は65歳は高齢者ではない」という話題も出ていました。
2018年4月11日の日経新聞電子版によれば、神奈川県大和市が「70歳代を高齢者と言わない都市宣言」をしたそうです。
急に上がったなぁ~と印象も受けますが…。

勢いで、「65歳を過ぎても今の時代高齢者ではない」というのは簡単ですが、日本の認知症患者数は2012年時点で約462万人。65歳以上の高齢者の約7人に1人と推計されています。
団塊の世代が75歳以上となる2025年には、認知症患者数は700万人前後に達し、65歳以上の高齢者の約5人に1人を占める見込みだそうです。

医療が発達し、死ににくくなったのは良いことですが、人生100年時代をいかに健康に生き抜くかということが今後の課題のような気がします。


人生100年時代と言われて気になるのは、健康と、もう一つは資産形成です。
日経マネー2018年5月号「子供にお金の話しをしよう 第12回」では、興味深いアンケート結果が紹介されています。
2015年に行った退職金を受け取った退職者8000人アンケートの中で、現役時代にやっておけばよかったと思うことを挙げてもらった結果、「退職後の生活に心配しないだけの資産形成」を挙げた人は過半数に上り、特に「金銭面で不安がある」と答えた人の66%がそう指摘しているそうです。

我々は、自助努力が求められる時代を生きています。
投資を「するリスク」と「しないリスク」を比較して、長い視点での投資の利点を理解することが必要だと記事では紹介されています。
「投資をしないリスク」は、長い老後を安寧に生活できるだけの資産を自分で用意できないという懸念がかなりの確度で現実になる、すなわち「避けられないリスク」と結論付けられています。
これに対し、「投資をするリスク」は投資をする限り付きまとうものではあるが、かなりコントロールできるものと結論付けています。

コントロールできるリスクとできないリスク、どちらかを取らざるを得ないのであれば、コントロールできるリスクを取って、無理せず時間をかけて投資実行していきたいものですね。

2018年3月27日火曜日

一般社団 相続に課税

こんにちは(^o^)/
ドバイへ行ってきました。
初めてドバイへ行きましたが、想像以上に発展していて、さらに開発が進行中です。

元来石油の埋蔵量が少なく、主産業だった真珠採取も日本の養殖技術の進化により衰退して、地理的な優位性で中継貿易港としての機能が残り発展したようです。
現在は、貿易のハブとして、また金融センターとしての地位を確立しています。

世界一の高さを誇るブルジュ・ハリファが有名ですが、2008年のリーマンショック、そして2009年のドバイショックでお金が流れなくなり、建築に影響が出たようです。
アブダビから支援を受け、2010年に完成。
隣接する世界一の広さを誇るドバイモールと一体となり、ドバイ観光において外せないスポットになっています。







ドバイモールのファウンテンショーも必見です。
何でも世界一でないと気が済まないのだとか…。

人口は約244万人。その内8割強が外国人だそうです。
治安が気になりますが、日本の警察官の人口比配置率が500人に1人に対し、ドバイは60人ンに1人。これに加えて秘密警察もいるようです。
ホテルへのチェックインの際にパスポートが預かられます。パスポートの情報を当局へ流しているそうです。
街のいたるところに監視カメラがあり、警察はすべての監視カメラを確認することができるそうです。また、顔認証システムで個人が特定できるそうです。
徹底した監視体制で治安が維持されています。

JETROの方が、中東・中央アジア・アフリカ(MENA地域)の重要性について語られていました。
MENA地域では人口が急増しています。2000年からの20年で53.5%の人口増加。ASEANが30%ですので、これを大きく引き離します。
若年層が圧倒的に多いピラミッド型人口構成。就労層人口のピークは2030年頃とされ、その前後長期にわたり力強い消費が見込まれる地域だそうです。
ドバイは、そんなMENA地域におけるビジネスハブとしての地位を確立しています。

ドバイには法人税、所得税がなく、歳入は企業からのライセンス取得料や不動産売買の手数料、ホテル宿泊手数料などから得ています。税負担を低くし、ヒト・モノ・カネの流れを集中させ、そこから手数料収入を稼ぐ戦略です(ただし、2017年にVATを導入しました)。

そんなドバイでは、今、2020年の万博開催に向けて大規模開発が進んでいます。
ブルジュ・カリファを超える高さ2000mのタワーや、世界最大の観覧車を核にした複合施設などの度肝を抜かれる開発が継続中です。
街中でも無数のビルが建築中です。

我々が泊まったホテルの高さは355m。
東京タワーが333m。
東京では、東京タワーの存在感は未だ圧倒的ですが、ドバイでは300m級のビルばかりで、普通の建物に見えてしまいます。

急速に発展するドバイですが、その原動力は優秀なリーダーのようです。
強力なリーダーシップとトップダウン方式の政策が成功の要因のようです。
絶対君主制という制度があるとはいえ、国であっても企業であってもやはりリーダーの役割が重要なようです。


さて、昨日2018年3月26日の日経新聞に「一般社団 相続に課税」という記事が掲載されていました。
以前にも触れましたが、2018年度税制改正により、一般社団法人を活用した「相続税逃れ」に網がかけられました。

一般社団法人は持分がないため、個人の資産を一般社団法人に移し、相続税の課税を回避するスキームが流行りました。
一般社団法人の理事たる地位を親族が引き継いでいけば、相続税の負担なく、財産の実質的な支配を親族で承継していくことができるというものです。

税改正は予測されていましたが、改正の内容は、同族理事が死亡した場合は特定一般社団法人等に相続税を課税するというものでした。
「そうきたか」という内容です。

記事によれば、インテリア大手のオリバーは一般社団法人の「大川」に自社株を14.27%割り当て、接骨院チェーン運営のアトラは「みどり会」に40%以上を割り当てていたそうです。いずれも理事に創業者や創業家が就いており、資産を相続する場合は課税対象になりそうとのこと。
金型メーカーの不二精機は2016年に「千尋会」を設立。自社の「長期の安定株主」とするため、創業家が保有する自社株式8.36%を割り当てたそうです。社団の理事職は創業家が占め、同社は「今後、対応を協議する」とのこと。

外部から理事を招いて同族理事の割合を2分の1以下にすれば相続税の課税対象から外れます。
しかし、人的支配の一般社団法人では、理事のメンバー構成によっては乗っ取られるリスクがあります。
アグレッシブな対策を実行していた一般社団法人では、対応策を検討していく必要がありそうです。
目新しいスキームは慎重に取り組んでいきたいものですね。


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2018年3月9日金曜日

不動産売買関連費用の処理は?

こんにちは(^o^)/
本日2018年3月9日日経新聞に「ドラッグ全店に無人レジ」という記事が掲載されていました。
記事によれば、国内大手ドラッグストアが2025年までにすべての店舗で無人レジを導入するとのこと。
商品にICタグを貼り付け、カゴに入れたままでも一括で読み取れるようにするそうです。

すでに導入を決めたコンビニエンスストアに続き、人手不足を背景に効率化への動きが業界全体に広がっていくようです。
ドラッグストア各店舗では在庫管理や会計を担当するパートや従業員らが足りず、薬剤師が調剤や相談などの業務以外に時間をとられている状況があるそうです。
一方で高齢化などに伴う需要拡大で、全国の店舗数は現在の1.9万店から2025年には3万店にまで膨らむそうです。
無人レジによる効率化は必須のようです。

同じく2018年3月9日日経新聞に「韓国、最低賃金引上げ 雇用増えず、無人化加速」という記事が掲載されていました。
記事によれば、韓国コンビニ大手イーマート24が昨年6月から実験店舗として無人コンビニの出店を始めたそうです。韓国セブンイレブンも昨年5月に無人店を出店したそうです。

無人化の背景のひとつには、韓国の最低賃金の引き上げがあるそうです。
2018年1月には最低賃金が16.4%引き上げられ、時給7,530ウォン(752円)になったそうです。
所得を増やして消費を促し経済成長につなげようという政策のようですが、上昇率があまりに大きかったため、街の食堂やコンビニ、商店などの自営業者には劇薬となったとのkと。人件費の上昇を吸収するには値上げか、従業員を減らすしかないそうです。

コンビニではフランチャイズ店の経営支援の切り札になりうるのが無人化なのだそうです。ハンバーガーチェーンは、客がタッチパネル操作で注文・決済し、店員はつくって手渡すだけの店舗が増えているそうです。

韓国政府は「雇用拡大」に注力しているようですが、政府が賃金・雇用対策に力を入れるほど、産業界で無人化が加速する皮肉な現実になっているようです。

少子高齢化の日本では、テクノロジーの積極的な導入を避けることはできません。
韓国のような事象は、環境の変化に伴い起こる一過性のアンバランスであってほしいと思います。
人間がより創造的な、より生産性の高い仕事をすることを求められる時代がやってきつつあると理解しなければならないのでしょう。


さて、確定申告の時期ですね。
我々の本拠地がある香川県高松市でも高松税務署に入る車の列がかなりの長さになり、公道を占拠しています。
この時期ならではと言えばそれまでですが、これもITの進化で何とかなるのでしょうか。今、車で並んでいる人たちは、そのテクノロジーの進化の恩恵は受けられないと思われます。すると、まだこれから何十年かは同じような状況が続くのでしょうか。

それはさておき、昨年中に不動産の売買をされた方も多いのではないでしょうか。
不動産の取引に際しては、色々な付随費用が発生しますが、この付随費用についても正しく処理したいものですね。
付随費用の処理は以下のとおり。

①仲介手数料→【法人・個人】物件の取得価格に算入

②売買契約書印紙→【法人・個人】物件の取得価格に算入

③登録免許税→【個人】不動産所得の必要経費
       【法人】経費処理又は資産計上(任意)

④司法書士報酬・土地家屋調査士報酬→【個人】不動産所得の必要経費
                  【法人】経費処理又は資産計上(任意)

⑤不動産取得税→【個人】不動産所得の必要経費
        【法人】経費処理又は資産計上(任意)

⑥不動産コンサルタント費用→【個人】不動産所得の必要経費
              【法人】経費処理又は資産計上(任意)

⑦固定資産税精算金(支払)→【法人・個人】物件の取得価格に算入


法人と個人で取扱いの違いもあり、紛らわしいですね。
正しく処理して、正しく節税したいものですね。

2018年2月26日月曜日

全額損金保険、本当に有利?


おはようございます(^o^)/
2018年2月22日の日経新聞に「ビル賃料、大型と格差拡大」という記事が掲載されていました。
東京では大規模な開発が相次ぎ、大型オフィスビルの供給が進んでいます。
そんななか、大型ビルと中小型ビル賃料の格差が広がっているのだとか。
フロアが小さかったり、耐震基準を満たさなかったりという理由で、テナントが集まりにくくなっているようです。2018年は大型ビルの供給が増え、中小ビルとも競合し賃料が伸び悩む可能性があるそうです。

旧耐震基準で建てられたビルは耐震補強工事や建て替えの必要がありますが、建築費を上回るほどの立ち退き費用がかかることもあり、建て替えのメドが立たない例が紹介されています。
あるいは、建て替えても想定したほど賃料が上がらず、回収に30年以上かかることが予測され、必ずしも建て替えが収益環境の急改善につながらない例が紹介されています。

記事によれば、東京23区のオフィスビルの貸し床面積のうち中小ビルは約1,960万㎡と全体の5割弱を占め、大型ビルと拮抗するそうです。
賃料が安い既存の中小ビルはテナント確保で大型ビルと競合し、賃料上昇ペースを鈍らせる可能性があると解説されています。

本当になるかどうかは別にして、大廃業時代が予測されています。
中小ビルに入居する中小企業が減少します。

中小オフィスビルも立地が重要ということでしょうか。
ブランド化されたエリアで駅近、複数路線利用可能、幹線道路沿いなどの要件を満たす中小オフィスビルは相対的に競争力を維持することができるでしょうが、立地に難のある物件は賃料が低下してそれが物件価値の下落につながる可能性があります。
中小オフィスビルも2極化の時代でしょうか。


さて、最近、法人の決算対策として支払い保険料が全額損金処理できる生命保険で利益繰延が提案される例が増えているようです。
支払い保険料が全額損金処理できる生命保険契約は、法人がキャッシュアウトする金額全額を損金処理できることが魅力です。損金を作るための資金効率が良いのです。

しかしこの支払い保険料が全額損金処理できる生命保険商品ですが、解約返戻率は高くても90%程度。多くは80%台。
仮に、解約時の解約返戻率が90%だった場合を考えます。
もともと利益が100あったとします。
法人税率を35%と仮定すると、利益100に対する法人税は35。税引後内部留保額は65です。
この利益100を保険料100の支払いに充てて損金にします。法人税の負担はゼロです。
解約時に解約返戻金が90戻ってきて全額益金になります。法人税率35%であれば、法人税は31.5。法人税引後の内部留保額は、58.5になります。

生命保険で利益繰延せずに法人税課税を受けておいたほうが、税引後内部留保額が大きくなります。
これは、解約時に払った保険料が100%戻ってこずに、キャッシュロスすることが原因です。
解約時にキャッシュロスしても利益繰延をしたほうが良い場合は、解約時に計上する利益を経費で使ってしまえる場合です。

解約時に解約返戻金が90戻ってきて全額益金になりますが、この90を設備投資等で費用化できると、利益はゼロ。法人税負担はゼロです。
なにもせずに利益100に対して課税を受けた場合は、法人税負担は35で、残るのは65。65の経費(設備投資)しか使えません。
解約時に課税を受けないよう調整できれば、法人税負担が少ない分、キャッシュロスを補って余りある効果が期待できます。

不足の事態に備える、法人税率が将来的に下がるなどキャッシュロスがあったとしても将来に利益を繰延べておいたほうが良いという理由はあります。
しかし、返戻率がピークを迎えた時に、特に使い道がないということもあり得ます。
そうすると、保険料払込時の全額損金処理にこだわるよりも解約時のキャッシュロスができるだけ少ない契約を選択したほうが良かったということになります。
実際に、優良企業の場合にはこのようなことがよくあります。

「節税」手法として提案されることの多い法人向け生命保険商品ですが、その実態は利益の繰り延べ(先送り)であって、出口では課税が待っていることを理解して、自社に合う商品を選択することが重要ですね。




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