2018年9月24日月曜日

不動産価格は利用価値を表す

こんにちは(^O^)/
2018年9月22日の日経新聞四国面に「香川、今度は『謎肉県』」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日清食品が9月18日にツイッターで、カップヌードルに入っている「謎肉」の生産量で香川県が世界一であることを公表したそうです。
香川には世界一や日本一がちょこちょこあるのですが、まさか、謎肉の製造量が世界一とは!
「うどん県 それだけじゃない 謎肉県」だそうです。

さて、基準地価が発表されましたね。
2018年9月19日の日経新聞記事「基準地価27年ぶり上昇」によれば、全国の林地を除いた宅地(全用途)は前年に比べて0.1%上昇し、1991年以来のプラスとのこと。
地価上昇の大きな要因は増えている訪日客だそうです。恩恵を受ける店舗やホテルなどの立つ商業地は全体で1.1%の上昇。訪日客の人気が高い地方中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)は9.2%と伸びたそうです。

上昇率上位の地点をみると、北海道のニセコ地区など訪日客が多く訪れる場所が名を連ねました。
住宅地は0.3%のマイナスで27年連続下落。低金利に下支えされ、交通の利便性が高い地域中心に上昇地点は広がりを見せましたが、住宅地全体では全国の55%が下落しました。

基準地価が発表される前の2018年9月16日の日経新聞に「首都圏 所得減のドーナツ」という記事が掲載されていました。
かつて栄えたベッドタウン「始発のまち」の衰えが目立ってきたという内容です。65歳以上人口が増加し、1人当たりの所得は減少しています。
この記事に紹介された青梅市、飯能市、久喜市、取手市の基準地価はどうだったのでしょうか。

9月19日の日経新聞基準地価特集を見ると、青梅市は住宅地16地点、商業地4地点、工業地2地点、合計22地点の基準地価が掲載されています。
住宅地は16地点のうち下落が10地点、前年と変わらずが4地点、上昇はありませんでした。商業地は4地点すべて前年と変わらず。工業地2地点は5ポイント以上の上昇が見られました。

飯能市は、住宅地10地点、商業地1地点、合計11地点が掲載されています。
住宅地は10地点のうち下落は3地点、上昇は1地点、前年と変わらずが6地点。商業地1地点は下落。

久喜市は、住宅地4地点が掲載されています。
すべて前年と変わらず。

取手市は、住宅地3地点と商業地2地点、合計5地点が掲載されています。
住宅地はすべて前年と変わらず。商業地は1地点が下落、1地点が前年と変わらず。

記事に取り上げられるような華やかな上昇を見せる地点は一つもありません。

この5つのまちは、少子高齢化で人口減少。住民の一人当たりの所得は減少。観光資源は、ないわけではないのですが、多くの人にとって魅力的かというとそこは疑問を感じます。
しかし、この5つの町が特別に悪いわけではありません。
多くの地方都市の住宅地は同じような状況です。

福岡市、大阪市、京都市、名古屋市、札幌市、仙台市、広島市などインバウンド需要が旺盛なエリアで地価上昇が見られます。
商業地・住宅地ともに上昇率トップの地点は外国人人気の高いニセコエリアの北海道倶知安町だったとのこと。

地価は人口に比例します。
人口が集まるエリアの地価が高水準に維持されるのは当然ですが、日本でも不動産の利用価値が価格に反映されるようになってき始めたように感じます。
アメリカでは、土地だけには価値がないという考え方です。建物があって高度に利用されてこそ不動産に価値が出るという考え方です。

これからの不動産投資においては、利用価値も考慮した検討の視点が必要になりますね。
個人においては、政府の持ち家新築振興政策が奏功し、持ち家新築信者がまだまだ多いのというのが現状です。住宅保有も投資の一形態と考える考え方がこれからのライフプランニングが必要になるのでしょうね。


2018年8月28日火曜日

先端設備等導入計画を検討してください!

おはようございます(^o^)/
2018年8月26日の日経新聞に「認知症患者、資産200兆円に」という記事が掲載されていました。
記事によれば、高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続け、2030年度には215兆円に達し、家計金融資産全体の1割を突破しそうとのこと。

認知症になると、本人に判断能力がないとされ、様々な取引ができなくなってしまいます。我々は相続・事業承継対策のお手伝いをしているのですが、このリスクは意外と認識されていません。

記事では、認知症高齢者が保有する金融資産が増加すると、高齢者の消費が減るだけでなく、株式などの運用が凍結され、日本のリスクマネーは目減りし、成長のための投資原資がますます少なくなりかねないと指摘されています。また、不動産取引の停滞もリスクとして挙げられて入ります。

対策として、成年後見人制度、市民後見人制度、家族信託などが紹介されていますが、どれも解決策としての力は弱いようです。
記事では、株式の生前贈与を促す税制の創設など、生きた形で若年層に金融資産をシフトさせる方策が必要となるだろうと指摘されています。

少子高齢化人口減少は、様々な分野で認知症高齢者にどのように対応していくかという問題でもあるということでしょう。いままでは刈り取ることが目的だった相続税・贈与税もマネーを凍結させない役割が求められるようになるのかも知れません。


さて、2018年6月6日に「生産性向上特別措置法」が施行されました。
この法律で「先端設備等導入計画」という中小企業・小規模事業者等が、設備投資を通じて労働生産性の向上を図るための計画が措置されました。
新たな設備投資優遇税制です。

中小企業庁 先端設備等導入計画策定の手引き

要件を満たせば、各市区町村から「先端設備等導入計画の認定」を受けることができます。
認定を受けた場合は、以下のような税制支援や金融支援などの支援措置を活用することができます。

①市町村の判断により、新規取得設備の固定資産税が最大3年間ゼロになります。

②各種補助金の審査において加点が行われ、優先採択されます。

③認定を受けた「先端設備等導入計画」の実行にあたり民間金融機関から融資を受ける際、信用保証協会による信用保証のうち、普通保険等の通常枠とは別枠での追加保証や保証枠の拡大が受けられます。


色々なメリットがある「先端設備等導入計画」ですが、先にスタートしている「中小企業経営強化法・中小企業経営強化税制」と合わせて最適なプランニングを行いたいものです。
重要なのは、タイミングで、先端設備等導入計画の認定は設備取得前に受けておく必要があります。
そして、この先端設備等導入計画の申請に当たっては、申請前に「経営革新等支援機関」の事前確認を受けておくことが必須です。
経営革新等支援機関に登録しているのは、商工会議所や地域金融機関、会計事務所などです。

設備投資を検討するときには、できるだけ早い段階で経営革新等支援機関に相談して、優遇税制等をフルに活用したいものですね。

先端設備等導入計画・中小企業経営強化法・中小企業経営強化税制についてのご相談は、みどり合同税理士法人とみどり財産コンサルタンツまで

2018年8月9日木曜日

小口不動産戦国時代

おはようございます(^o^)/
台風13号、東京は直撃を免れました。
航空便の欠航等、交通機関の乱れはあったようですが、事故等はなかったようです。
夜の都心部は人が少なく、飲食店はいつもより早めに閉めるお店も多くありました。
最近の各地での水害により、台風などに対する危機意識が強くなっていることを感じました。

さて、本日2018年8月9日の日経新聞に「不動産ファンドネット出資OK」という記事が掲載されていました。
記事によれば、不動産運用のロードスターキャピタルは、クラウドファンディング経由で不動産ファンドへの出資を受け付けると発表したそうです。
第1号案件は、都内オフィスビル1棟に投資するとのこと。

早速、ロードスターキャピタルのWEBサイトを見てみました。
ロードスターキャピタル社は不動産テックの会社のようです。
Owners Book」という不動産小口投資案件を案内しています。
これまで2棟のビルの案件組成を行っているようですが、どちらも投資家の「貸付け」という形で投資資金の募集をしています。

今回の投資対象は、「秋葉原成信ビル」というオフィスビルです。
記事によれば、価格は約8億円。このうち2億6,500万円をネットを通じて出資(エクイティ)を募るのだそうです。
スキームは、合同会社+匿名組合スキームです。

Owners Bookには、「1口1万円の投資が可能」と紹介されていますが、今回の案件は最低50万円から10万円単位で出資額を決められるようです。
予定運用期間は2年11ヶ月。予定IRRは7.0%。悪くないですね。というか、いいですね。
テクノロジーの進化で、個人でも都心オフィスビル投資が実現できる時代になりました。
今後に注目したいですね。


不動産小口化といえば、不動産特定共同事業法に基づいた組合投資案件。
こちらは、プレーヤーが増加し、戦国時代の様相です。
現在、募集中の案件は、
東京都千代田区
東京都中央区
東京都渋谷区
東京都新宿区
東京都足立区
京都府京都市
静岡県静岡市
と、多くの案件が投資家を募集しています。

不動産特定共同事業法に基づいた組合投資案件であれば、投資家はその持分について、不動産を直接保有する場合と同じ税務が適用されることが特長です。
収入は不動産所得。
評価は相続税評価。
REITや匿名組合スキームにはない特長です。

これまでは東京都心物件ばかりでしたが、京都や静岡の物件が出てきたことも直近のトピックです。
特に京都は複数の案件組成事業者が取り組んでいくことが予測されます。
地域のリスク分散も実現しやすくなります。


「戦国時代」という表現をしましたが、よく考えるとまだまだ少ないですね。
投資家が様々な選択肢を検討できるようになるには、もう少し不動産小口化商品のマーケットが拡大したほうがよいのでしょうね。
案件組成事業者の皆様に期待するばかりです。


不動産投資や活用法に関するご相談はみどり財産コンサルタンツまで

2018年7月20日金曜日

米国不動産の奥深さ

こんにちは。
7月17日から7月18日にかけて九州へ出張しました。
岡山駅で乗り換えたのですが、駅のなかのコンビニエンスストアの棚の品数が少なく、一列空いてしまっている棚もありました。
大雨災害のため物流に影響が出ていて、商品の補充ができていないのだとか。
まだまだ大きな影響が出ています。
1日も早い復興を願うばかりです。

さて、先週、ロサンゼルスとサンディエゴの不動産視察ツアーに参加してきました。
新しい発見があり、これまでとは違った提案をさせていただくことができそうです。
色々な物件を見て回りましたが、サンディエゴの日本人ガイドさんの話しは大変興味深いものでした。
このガイドさん、実は不動産ライセンスもお持ちの方でした。
なかでも興味深かった話しをいくつかご紹介します。

サンディエゴの人口は、サンディエゴ郡が330万人(2015年)、サンディエゴ市が140万人(2016年)だそうです。
1990年には、サンディエゴ郡が251万人、サンディエゴ市が111万人だったので、急速に人口が増えてきていることが分かります。

人口が増えるところで不動産の価値は上がります。
サンディエゴの不動産利回りを聞いてみると、「エリアによってまったく違うが、サンディエゴ市中心部では2%台」とのこと。かなり上がっていることが利回りから分かります。

1980年代に10万ドルで売買されていた物件が、今は80万ドルになっているのだとか。
右肩上がりのマーケットです。
このようなマーケットをアメリカの人たちは「Healthy」と表現するのだそうです。
物件価格の上昇に賃料上昇がついてきていない感はありますが、今はHealthyなマーケット環境だそうです。

サンディエゴの南にはメキシコとの国境があります。
ガイドさん曰く、自由に(というのは語弊があると思いますが)行き来できるので、不法移民も多いそうです。
サンディエゴのエリアでは、なんと16人に1人が不法移民、全米でも32人に1人が不法移民なのだとか。
そんな不法移民の子どもは、アメリカで生まれればアメリカ国籍です。
不法移民の子どもは英語ができない子も多く、そのような子が多い学校区の学校では授業がスペイン語で行われるそうです。
英語での授業が受けられる学校にくらべ進度が遅くなるそうです。

教育熱心な親は、学校区を選びたくなります。
アメリカの学校はスコアリングされていて、客観的な評価を得ることができます。
良い学区の不動産価格は上昇します。

良いエリアを選んで住宅を購入すると(良いエリアでなくても)、そのエリアのHOA(Home Owner Association)に入らなければなりません。
日本のマンション管理組合、自治会みたいなものです。
そのエリアに住むための細かいルールが決められており、加入すると最初に分厚い書籍のようなルールブックをもらうのだそうです。

我々がお客様にご案内をしている米国不動産物件のシミュレーションにもHOA費用という費用項目があります。
毎月、HOA費用が必要です。
このHOA費用、3ヶ月も滞納するようなことがあれば、HOAが勝手に家を売りに出してしまうこともあるのだそうです。
そのエリアの景観を損なわないように、周囲にふさわしくないような建物に建て替えができないとか、修繕の際に周囲に合わせた塗装しかできないとか細かな規定があるそうです。
そのエリアの共用部(公園やプール)の管理、利用方法についても細かく規定されています。

このような規則は、物件の所有者が自分たちの物件を資産としてとらえており、資産価値を毀損させない、維持する、価値を上げるという発想で物件保全をするためにあります。
勝手なことをして資産価値を下げるような人間には出て行ってもらうという発想です。
自分の住む家も重要な資産、ポートフォリオの一部と考えています。

これは、多くの日本人にはない考え方です。
35年の住宅ローンを組んで自宅を購入して、住宅スゴロクを上がるという人が多くいます。
物件は購入してすぐに価値の劣化が始まりますが、元の借入額は変わらず返済を続けます。固定資産税という毎年のコストは必ず発生します。

一戸建てやマンションの専有部分について、自分たちで修繕積立を行っているという人は少ないでしょう。
10年から15年程度で物件の劣化が目につき始めます。あるいはライフスタイルが変わり、リフォームの必要がでます。
ですが、資金的な問題で、十分な修繕や必要なリフォームができない場合も多くあります。

持ち家は、買ったときはハッピーですが、実体は負債にしかなっていないというケースがよくあります。
そもそもエリア全体で価値を維持する、高めるという発想がほとんどのエリアでありません。

アメリカに行くたびにアメリカ不動産の奥深さを感じます。
不動産は、実物資産としてのポジショニングを確立しています。
それは、自宅不動産をも資産として認識して、その価値を同じエリアの皆で維持、向上していこうとする文化に支えられているような気がします。

2018年7月2日月曜日

民泊は雑所得!

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、決勝トーナメントに進出しましたね。
ポーランドとの戦い方には賛否両論あるようですが、サッカーもビジネスも結果がすべて。
セネガルの結果次第というリスクを取ったので、決勝トーナメントに進出できました。
明日未明のベルギー戦ですべての力を出し切ってくれることを祈ります。

さて、2018年6月25日号の納税通信に「民泊の課税方法 所得区分は『雑所得』」という記事が掲載されていました。
6月15日に住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が施行され、届出をすれば住宅宿泊事業者として誰もが民泊を行えるようになりました。これを受け、国税庁は、民泊事業によって生じる所得区分や必要経費の処理方法についてとりまとめ、発表したとのこと。
早速、国税庁ホームページを確認してみました。

国税庁 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)

①所得
民泊事業の所得は、原則として「雑所得」だそうです。
所得税法上、「不動産の貸付による所得」は、原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付とは異なるという考え方だそうです。

また、民泊に利用できる家屋は、
・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者等の居住の用に供されている家屋
に限定され、その宿泊日数も制限されています。

このような民泊事業の性質や事業規模・期間などを踏まえると、民泊で得る所得は、原則として雑所得に区分されると考えられるそうです。

例外として、不動産賃貸業を営んでいる人が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めて差支えないそうです。

また、専ら民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明かな場合には、その所得は事業所得に該当するそうです。


②必要経費
民泊事業の必要経費に算入できる費用は、「その収入額を得るため直接に要した費用」及び「その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用」だそうです。

具体例として
・民泊仲介業者に支払う仲介手数料
・民泊管理業者に支払う管理費や広告宣伝費
・水道光熱費
・通信費
・非常用照明器具の購入及び設置費用
・宿泊者用の日用品等購入費
・民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・固定資産税
・民泊事業資金の借入金利子
が挙げられています。


③消費税
民泊事業で宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となるそうです。

WEBサイトで民泊物件を掲載するため、当該WEBサイトの運営事業者に掲載料を支払っている場合、支払先が国内事業者か国外事業者かにより、取扱いが異なるそうです。

・国内事業者への支払い
民泊事業における課税仕入れとして、仕入税額控除の対象になるそうです。

・国外事業者への支払い
(1)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%以上の人又は簡易課税の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象とならない

(2)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%未満の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となるとともに、同額をリバースチャージ方式により課税標準額に加算して申告・納税をする必要がある


少し面倒な税制になってしまいました。
民泊事業は、少々の規模でやっていると「雑所得」。
ということは、損失が出ても他の所得と通算できません。
消費税も絡んできました。
投資効率を最大化するためには、民泊事業もやはりTAXプランニングが欠かせないようです。

2018年6月22日金曜日

人口減少 老いる団地 地価下落

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、勝ちましたね!
前半早々にコロンビアに退場者が出て数的優位に立つという偶然はあったものの、素晴らしい試合でした。
次のセネガル戦も、集中した良い試合を期待したいと思っています。

さて、書籍の紹介です。
「未来の年表2 人口減少日本であなたに起きること」です。


前著「未来の年表 人口減少日本でこれから起きること」の続編です。
前著は、少子高齢社会にあって西暦何年に何が起こるかを「人口減少カレンダー」で俯瞰することができました。
今回は、少子高齢化や人口減少によって個人に起きるであろうことを把握することができます。
ビジネスの構想を練るうえで知っておきたい情報が多く入っています。

冒頭、「日本は劇的に変わっていく」と始まります。
25年後の2043年には、年間出生数は現在の4分の3の71万7,000人に減り、地域によっては小中学校がすべて廃校となり、災害時の避難諸設営に困るところが出始めることが予想されるそうです。
20~64歳の働き手世代は、2015年から1,818万8,000人も減るそうです。社員を集められないことによる廃業が相次ぎ、ベテラン社員となった企業ではマンネリ続きで、新たなヒット商品がなかなか生まれないという状況が予想されるそうです。

高齢化率は36.4%にまで進み、80代以上の「高齢化した高齢者」で、しかも「独り暮らし」という人が多数をしめるようになるそうです。
こうした高齢者が街中に溢れる社会とはいったいどんな様子か紹介されています。

いま、東京や大阪といった大都会では、ラッシュアワーには5分と待たずにバスや電車がやってきます。なぜ、そんな過密ダイヤで運行できるのかといえば、乗客の大多数が人の流れについていける「若い世代」だからとのこと。

しかし2043年とは、総人口の7人に1人が80歳以上という社会です。
独り暮らしであるがゆえに否応なしに外出する機会は増えるが、若い世代の「流れ」についていける人ばかりではなく、こんな過密ダイヤはとても続けられないというのです。
80代ともなれば、動作は緩慢になり、判断力も鈍る人が増えます。こうした高齢者が一度に電車やバスを利用するのだから駅員は条項のサポートに追われ、ダイヤ乱れなど日常茶飯事となると予想されています。

これは、言われてみるとその通りではないかと寒気がします。
東京都心で電車を利用していると、20年程前と比べると明らかに高齢者が増加していると感じます。また、歩くスピードが遅くなっているように感じます。

本書では、「80代以上となった高齢者に、若い世代のような機敏さを求めるほうが間違っている。高齢化社会においては、これまでのような研ぎ澄まされた効率性を維持することなどできない。」と結論付けられています。
自分も含めて自分の周りが高齢化していくということが、いかに社会の生産性を落としていくのかということがなんとなく感覚で分かります。

本書のなかで、不動産に関係する情報が提供されています。
新聞報道等にもありましたが、現在、所有者が不明の土地が九州本土を上回る面積になっているそうです。
これが、2040年には北海道の9割の面積になるというのです。
相続による適正な手続きが行われないためです。

空き家も増えます。
空き家率が30%を超えた地域は、急速に治安が悪化し、スラム化し始めるという説があるそうです。

東京都の空家数は、81万7,000戸、大阪府67万9,000戸、神奈川県48万7,000戸、愛知県42万2,000戸と大都市圏の都道府県で空き家が量産されており、全国の空き家総数820万戸の約3割を占めるのだそうです。
なかでも高齢者の絶対数がふえるのが東京圏。
行動経済成長期以降、進学や就職で上京した「かつての若者」たちは東京圏で結婚。子どもを育てるための広いスペースを求めて通勤に1時間半以上もかかるような郊外に住宅を求めました。定年退職を迎えてもその多くは、郊外のマイホームに住み続けています。
ところが、その子供世代のライフスタイルは彼らと大きく異なります。
子どもを保育所に預けて夫婦ともに働くというスタイルが定着。こうなると住宅は職場に近い都心部になければならない。最寄り駅までバスをつかわなければならないような郊外に広い家を求める選択肢はあり得なくなりました。
結果として、オフィスに近い地域や、郊外であっても駅周辺の利便性の良いところに立地する新築マンションを求めるようになりました。

2018年の公示地価における全国の住宅地価下落ランキングによれば、主要駅から東京都心まで1時間ほどで行ける神奈川県横須賀市と、隣接する同県三浦市の住宅地が「ワースト10」の半数を占めているそうです。
東京圏の周辺部では人口減少が進み、全国を上回る水準で空き家が広がり始めているそうです。

空き家が目立つのは、郊外の一軒家だけでなく、むしろその多くは繁華街を含む都会の真ん中に存在するマンションだそうです。
東京都の空き家81万7,000戸のうち、約63%にあたる51万8,600戸が鉄筋コンクリートなどの「非木造」住宅だそうです。このうち8割以上が賃貸マンションと見られるようです。

適切な管理がなされていないマンションも多くあるようです。
管理組合が機能しなくなり、修繕を難しくさせている要因は大きく3つあるとのこと。

1つは、修繕積立金の値上げが難しくなっていること。
国土交通省が示す修繕積立金の目安額に届かない額しか徴収していないマンションは多い。
先日の報道にもありましたが、修繕積立金を最初から高く設定するとマンション価格の割高感につながるため、マンションの開発・販売業者は新築時の積立金額をなるべく安く設定しようとするそうです。
結果として住民たちは、購入後に自らで段階的に値上げしていかなければなりませんが、住民の懐具合はそれぞれに異なるため、住民の合意形成が難航するそうです。

2つ目は、入居者の高齢化による未収金の増加だそうです。年金暮らしとなった入居者が増えて、管理費や修繕積立金を滞納する人が増えてきているそうです。
認知症の人も増えているのだとか。
永住を志向しつつもなるべくお金をかけたくないというのが本音のようです。

3つ目は、まさにマンション空き家が増えてしまったこと自体だそうです。
築古マンションでは相続をする人も増えてきているようですが、子は自分達が住むマンションの管理費などを支払っているため、ダブルで負担できない人も少なくないそうです。
親の家財道具を処分するのにも費用がかかるため、結果として放置され、管理費の滞納が起こるということのようです。

2018年6月17日の日経新聞に「老いる団地、地価押し下げ」という記事が掲載されていました。
記事によれば、老朽マンションが地価の押し下げ要因になってきたとのこと。集合住宅が10棟以上集まる「密集地」の過去10年間の地価を調べたところ、平均築年数が40年以上の地域は約9%下落し、全体よりも6ポイント強も落ち込みが大きかったそうです。

分譲マンションは2017年末で全国に14万棟以上あり、うち築40年以上は1割強とのこと。
周辺物件が古くなればなるほど地価が下がる傾向があるそうです。30年以上40年未満の地点は5.4%、40年以上は8.7%と下げ幅が拡大。老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすいとのこと。

JR松戸駅から車で約20分の千葉県松戸市の小金原7丁目には、近くに日本住宅公団が1969年に賃貸を含め3千戸以上を整備した団地があるそうです。10年間の地価下落率は26%。築40年以上の地域で最大だったそうです。
タワーマンションが林立し、子育て世帯が殺到している都心の再開発地区も同じ道をたどる懸念があるとのこと。

さらに6月20日の日経新聞東京面で続きの記事が掲載されていました。
記事によれば、都心部の住宅不足が深刻だった1970年代以降、郊外を中心に団地供給が加速度的に増えたそうです。
それが今、そろって老朽化し始めています。

国土交通省によると、同じ敷地内に共同住宅が2棟以上集まり、50戸以上ある「団地」は全国に約5千あるそうです。築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度ですが、10年後に5倍強、20年後には10倍近くに拡大するそうです。

集合住宅の建て替えができれば良いのでしょうが、国交省の調査では、マンションの建て替え時に所有者が負担する金額は2012~2016年の平均で1,100万円強。年金暮らしの高齢者には重い負担です。

従来より大きいマンションに建て替え、増える住戸を売って工事資金に充当すれば、住民の自己負担は軽くなるそうですが、このような手法が通用するのは主要駅に近い好立地物件に限られるそうです。
そもそも民間企業が整備した団地は、容積率をめいっぱい使っており、住戸を増やせないケースが多いのだそうです。

多くの築古団地は、いずれ廃墟でしょうか。

6月16日に高松にて「日経個人資産運用セミナーIN高松」を弊グループビルにて開催いたしました。
弊社のビジネスパートナーである青山財産ネットワークスの方にも講師として登壇いただき東京の不動産についてお話しをいただきました。
そのお話しの中で、「全国平均で公示地価が10年ぶりに上昇に転じた」「三大都市圏は、住宅地、商業地及び工業地のいずれについても各圏域で上昇した」と紹介され、でもこの中身はどうなっているのかということで掘り下げた内容が紹介されていました。

東京は最高地点がバブル期越えという状況です。
しかし、東京都区部の全用途を見ると少しイメージが異なります。
2000年を100とすると、東京都区部はバブル期に364.2でした。そして、2018年は108.8です。
最高価格地点は、2000年を100とするとバブル期に324.7でした。2018年は376.2です。

不動産は、二極化というよりも厳しく選り分けられる時代になったと言えます。
少子高齢化、人口減少に伴い、相対的に価値を維持できる不動産は極めて少なく、立地の重要性がより高まっていく時代になったと言えるのではないでしょうか。



2018年5月24日木曜日

個人で宿泊施設投資も実現できる時代に

おはようございます(^o^)/
日大アメフト部の問題は、それぞれの当事者の意見の食い違いが出ていますね。
私も学生の時にはスポーツをしていたのですが、相手にけがをさせようと思ってプレーしている選手は、基本的には、いないと思います。個人的には、日大の選手が嘘をついているとか、自らの考えで積極的にあの反則行為に至ったとは思えません。
レスリングのパワハラ問題も記憶に新しいところですが、日本のスポーツ界の閉ざされた闇の一面が明るみになったような気がします。

私立大学強豪チームともなれば、セミプロ的な活動になっているのかも知れません。
しかし、教育機関で行われる活動です。
選手の人間性を高めるような活動であることを願うばかりです。


さて、5月15日の日経新聞に「民泊届け出 規制で低調」という記事が掲載されていました。
6月15日に施行される民泊法では、自治体への届け出を条件に、年180日まで住宅に旅行者を泊めることを認めます。
記事によれば、観光地として訪日客の人気が高い京都市は、5月14日時点で民泊物件の届出は1件もないそうです。
京都市内だけで4千件近い「民泊施設」があると推定されるそうですが、最終的な届け出数は1桁台か、少し上回る程度の見込みとのこと。

仙台市や青森市、秋田市でも5月7日時点で届け出はゼロ。訪日客が増えている金沢市も5月11日時点で届け出はないそうです。

北海道では道と札幌市をあわせて問い合わせが1千件を超えたそうですが、5月9日時点で届け出は96件にとどまるそうです。
東京でも5月11日時点で9件とのこと。

ウソでしょという感じです。

伸び悩みの背景には、民泊を営む個人や法人が自治体の「上乗せ規制」を警戒していることがあるそうです。
地域住民に配慮し、独自の条例で営業制限などを追加する自治体が多いとのこと。
京都市は、住宅地での営業日数上限を年間60日に絞り、家主不在の民泊には緊急時に10分程度で駆け付けられる場所に管理人を置くことを求めているそうです。

そもそも180日だけの営業では利益を出すのは難しいと指摘されていますが、煩雑な手続きも新規参入者には高いハードルのようです。
届け出には消防関連の文書をはじめ、20種類以上の書類を揃える必要があるのだそうです。
四国4県では5月11日までに20件を超す届け出があったそうですが、いずれも書類不備などで受理されていないそうです。

エアビーアンドビーでは国内で約6万2千件の物件が掲載されているそうです。
法施行後は無許可の民泊物件を表示しない方針とのこと。

闇民泊市場が出来上がる予感がするのは私だけでしょうか。
確かに最近の民泊物件は驚くような状況のものもあり、自分が住んでいるマンションにそのような民泊物件があると嫌だな~という感覚は分かります。
規制をきつくする一方で、本気で取り組む業者にとっては利益が期待できるよう営業日数を緩和するなどの措置も必要かもしれません。

ところで、こんな民泊事情を見ていると、宿泊施設投資をしたい個人投資家も一定数はいるのではないかと思われます。
最近では、不動産小口化商品でビジネスホテル物件に投資するもの、町家などの古民家に投資するものなども登場しています。
宿泊施設はレジデンスやオフィスビルより高い収益性を期待できる場合がありますが、個人ではなかなか投資しづらいものです。民泊物件にしても個人投資家は取り組みにくい現状です。

政府は観光産業を日本の基幹産業の一つに育てようとしています。
不動産小口化商品を活用すれば、宿泊施設投資という政策に乗った投資を実現できます。また、不動産小口化商品であれば、宿泊施設に分散投資するということを個人投資家も実現可能です。

不動産小口化商品は、プレーヤーが増えて成熟期を迎えつつあると同時に多様性も併せ持つ時代を迎えつつあります。

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不動産価格は利用価値を表す

こんにちは(^O^)/ 2018年9月22日の日経新聞四国面に「香川、今度は『謎肉県』」という記事が掲載されていました。 記事によれば、日清食品が9月18日にツイッターで、カップヌードルに入っている「謎肉」の生産量で香川県が世界一であることを公表したそうです。 香川には世界...