2019年1月29日火曜日

平成31年度税制改正② 教育資金一括贈与

おはようございます(^O^)/
大変遅ればせながら、今年もよろしくお願いいたします!

2019年1月23日の日経新聞に「新築マンション減速鮮明」という記事が掲載されていました。
記事によれば、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県の2018年のマンション初月契約率は62.1%で、リーマンショックがあった2008年の62.7%を下回り、バブル経済が崩壊した1991年の58.3%に次ぐ低水準だったそうです。
マンション市場は、好不調の波を繰り返してきましたが、今回は回復シナリオを描けるかは不透明と記事は指摘しています。

2018年のマンション平均価格は、5,871万円まで上昇し高止まり。
消費者の志向は変化し、交通や買い物の利便性が高い駅前立地に人気が集中し、駅徒歩5分を超えると苦戦する物件が増えるそうです。
コストは下げられず、立地は限られ、2019年のマンション販売戸数は2018年を下回ると見込まれるようです。
さらには、オリンピック後に、選手村を改修した分譲マンションの大量供給が予定されており、市場の先行きを不透明にする要因になっているようです。


都心のマンションは、中国人を中心とする外国人投資家が投資対象として保有している物件も多くあります。
2019年1月23日の日経新聞に「豪住宅価格の下落鮮明 35年ぶりマイナス幅 中国マネー細る」という記事が掲載されていました。
記事によれば、2018年12月のオーストラリアの住宅価格は、シドニーで前月比1.8%減、メルボルンなど主要8都市では前月比1.3%減と「1983年以降で最大の落ち込み」を記録したとのこと。

低金利や中国からの投資マネー流入を背景に、シドニーの住宅価格は2017年半ばまでの5年で76%上昇したそうです。豪監督当局はソフトランディングを図る狙いだったようですが、シドニーでは1年前に比べ価格が約1割下落するなど、予想以上に市場が冷え込んでいるとのこと。

一つの要因は、中国政府による資本流出規制で中国マネーが減少したことだそうです。オーストラリアにとって最大の貿易相手である中国の経済原則が鮮明になり、米中貿易戦争が激化していることも投資家心理を冷え込ませているそうです。


日本では、マンションだけでなく、不動産市場全体に減速感が出てきたようです。
2019年1月27日の日経新聞に「不動産売買に急ブレーキ 昨年下期、取引額34%減 海外勢が高値警戒」という記事が掲載されていました
記事によれば、2018年7月~12月の国内の不動産売買取引額は、1兆7,290億円で前年同期に比べ34%減ったそうです。半期の取引額としては6年ぶりの低水準とのこと。
みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所の集計では、海外勢による購入は1年前は全体の3割強を占めたそうですが、18年下期は919億円と前年同期から9割減少したそうです。

高値圏にある不動産価格の一段の上昇余地が狭まりつつあるとの見方が増えているそうです。投資利回りは低下しており、賃料収入の上昇がなければ、これ以上の価格上昇は望みにくい状況でしょうか。

記事では、「かつて中国人投資家が大量に購入した湾岸のマンションの売り物がでている」という不動産会社からの情報も紹介されています。経済原則下での資金流出を警戒する中国当局の規制を受け、海外の不動産購入に向かっていた「中国マネー」が本国に回帰しているそうです。


人口減少時代の日本での不動産投資は、いかに生き残る不動産に投資ができるか…ということでしょうか。
ますます不動産の選別が進んでいきそうです。


さて、平成31年度税制改正ですが、「教育資金一括贈与非課税措置」の見直しが行われ、2年延長されることになりました。
改正により以下の要件が加わりました。

①受贈者の合計所得金額が1,000万円以下
②23歳以上の教育資金の使途の制限(習い事は除外)
③贈与から3年以内に贈与者が志望した場合、死亡時の残高を相続財産に持ち戻し

相続発生前3年以内に教育資金一括贈与非課税措置を利用した場合には、贈与された教育資金が残っていれば、相続財産に持ち戻しをしなくてはならなくなりました。
教育資金一括贈与非課税措置にこの改正はインパクトがあります。

納税通信2019年1月14日号の記事によれば、この教育資金一括贈与非課税措置の利用は累計20万件にのぼり、約1.4兆円がこの特例によって贈与されているのだとか。
驚きの数字です。

同じような制度で「結婚・子育て資金一括贈与非課税措置」があります。
納税通信同号によれば、こちらの特例は、開始から約3年経過で利用実績159億円と、教育資金特例の1%程度。

二つの制度の人気を分けた最大の要因は、贈与者死亡時の取り扱いにありました。
教育資金特例は、贈与者死亡時に贈与された教育資金が残っていても相続財産に持ち戻しされませんでした。完全に相続財産から切り離してしまうことができたのです。
これに対し、結婚子育て資金特例は、租税回避防止のために贈与者死亡時に資金の残高を相続財産に持ち戻す規定になっていました。贈与しても受贈者が使い切るまで相続財産から切り離すことができなかったのです。

教育資金特例は、受贈者の条件が合えばという要件はあるものの、相続発生直前の相続税対策として活用検討ができる優遇税制でした。
改正後は、相続発生時の残高持ち戻しを意識する必要があります。なんでもかんでも持ち戻しされるかというとそうではなく、子や孫が23歳未満か、23歳以上であっても学校等に在学するか教育訓練給付金の対象となる訓練を受講していれば、持ち戻しはされません。
しかし、今後は暦年贈与と同様に、計画的な生前贈与の検討が必要になると思われます。

2018年12月19日水曜日

平成31年度税制改正

こんにちは(^O^)/

本日2018年12月19日の日経新聞に「訪日客3000万人突破」という記事が掲載されています。
日本を訪れた2018年の外国人の数が、12月18日の時点で、初めて3,000万人を突破したそうです。
アジアを中心とした旺盛な訪日需要に支えられ、訪日外国人は5年で3倍に増加したそうです。

政府の目標は、2020年に4,000万人の訪日外国人受け入れです。
宿泊施設の不足は容易に想像できます。
CBREの推計では、2020年に東京23区で3,500室が不足し、札幌、名古屋、福岡で合計7,000室ほどが足りなくなるのだそうです。
他の問題もあります。

記事によれば、パイロットが不足しているのだとか。
国土交通省は、2020年に年380人、2030年には年430人の新規パイロットが必要と推計するそうですが、足元では年に300人強しか確保できていないそうです。
人口減少のなか、難しい課題です。

政府は、2030年に訪日客6,000万人を目標にしていますが、観光客が増えすぎたためのオーバーツーリズム問題も注目されるようになってきました。
政府は観光立国を目指していますが、受け入れのためのインフラが整うかが今後の問題になりそうです。


さて、平成31年税制改正大綱が発表になりました。
平成31年税制改正大綱

大きな改正はなかった印象ですが、中身を見ていると、民法改正に伴う改正が行われることになっています。

成人年齢が20歳から18歳に引き下がることに伴う改正が行われます。
(1)相続税の未成年者控除の対象となる相続人の年齢が現行の20歳未満から18歳未満に引き下げられます。

(2)以下の制度の受贈者の年齢要件が現行の20歳以上から18歳以上に引き下げられます。
  ①相続時精算課税制度
  ②直系尊属から贈与を受けた場合の贈与税の税率の特例
  ③相続時精算課税適用者の特例
  ④非上場株式等に係る贈与税の納税猶予制度(特例制度についても同様)

上記(1)(2)の改正は、平成34年4月1日以後に相続若しくは遺贈又は贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用されます。


(3)相続税における配偶者居住権等の評価額を以下のように計算することになりました。
  イ 配偶者居住権
    建物の時価ー建物の時価×(残存耐用年数ー存続年数)/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利原価率
  ロ 配偶者居住権が設定された建物(以下「居住建物」という。)の所有権
    建物の時価ー配偶者居住権の価額
  ハ 配偶者居住権に基づく居住用建物の敷地の利用に関する権利
    土地等の時価ー土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利原価率
  ニ 居住建物の敷地の所有権等
    土地の時価ー敷地の利用に関する権利の価額

(4)配偶者居住権の設定の登記について、居住建物の価額(固定資産税評価額)に対し1,000分の2の税率により登録免許税が課税されることになりました。

配偶者居住権は、登記が必要なのですね。税制改正を見て知りました。

(5)特別寄与料に係る課税について以下のように規定されることになりました。
  イ 特別寄与者が支払を受けるべき特別寄与料の額が確定した場合には、当該特別寄与者が当該特別寄与料の額に相当する金額を被相続人から遺贈により取得したものとみなして相続税が課税されます。

  ロ 上記イの事由が生じたため新たに相続税の申告義務が生じた者は、当該事由が生じたことを知った日から10月以内に相続税の申告書を提出しなければなりません。

  ハ 相続人が支払うべき特別寄与料の額は、当該相続人に係る相続税の課税価格から控除されます。

  ニ 相続税における構成の更正の特則等の対象に上記イの事由を加えることになりました。

相続発生後の遺産分割や相続税申告実務に様々な影響が出ることが懸念されますね。

2018年11月29日木曜日

金利上昇を念頭に

こんにちは(^O^)/
本日2018年11月28日の日経新聞に「仮想通貨『採掘』に誤算」という記事が掲載されています。
仮想通貨の「採掘(マイニング)」の専門業者(マイナー)たちが苦境に立たされているそうです。
仮想通貨ビットコインの価格が急落するなか、電気料金などコストが高止まりする中で採算が悪化し、マイナーの撤退が相次いでいるそうです。

昨年12月に頂点を迎えた「ビットコインバブル」が崩壊し、今年はほぼ一貫して下落。11月には1ビットコインの価格は一時4,000ドルを割って1年2カ月ぶりの安値を付けました。
昨年12月に記録した最高値のおよそ5分の1の水準。価格がこの水準では増大するコストを賄えず、マイナーは、マイニングを続けるほど赤字が膨らむ構図に陥っているそうです。

記事によれば、ビットコイン価格急落に加え「ハッシュレート(採掘速度)」と呼ばれるマイニングに必要な計算量の増大がマイナー業者の業績に悪影響を与えているのだとか。
ビットコインのハッシュレートは、ビットコイン価格が昨年末を頂点に下落に転じた後も上昇を続け、8月には16年末の20倍を超えたそうです。
新規マイナーが今年に入ってからも次々に参入し、マイナー間の競争が激化。報酬の仮想通貨を獲得するのに必要な計算量も増えたそうです。

マイニングの損益分岐点は、電力料金が高い日本で1ビットコインあたり12,000ドル程度で、北欧など電力が安価な海外では3,500ドル程度と試算されているそうです。
GMOインターネットは2018年7月~9月期のマイニング事業の営業赤字が6億円となり、前四半期から赤字幅が約3億円拡大したそうです。高値づかみをした装置の償却費が重荷になったうえ、ハッシュレートのここまでの上昇は想定外だったとのこと。

SBIホールディングスは先行投資負担もありマイニング事業は赤字に陥っているもようとのこと。
DMM.comは、事業内容の再構築などを含め社内で議論を重ねているとのこと。

インフラを支えるマイナーの苦境はバブル崩壊の後遺症を一段と長引かせそうだと記事は締めくくっています。

今年に入り、マイニングマシン投資やマイニングファーム投資、さらにはそのマシンを即時償却するなどの税優遇活用の話題がにわかに広がりました。
このような投資を日本国内で実行した投資家は、今は我慢時…ということでしょうか。

ビットコイン価格次第という状況ですが、記事によれば、11月中旬、ビットコインは一段安になり、これを機にそれまで上昇していたビットコインのハッシュレートも急落したとのこと。
マイナーが利益の出ない水準までビットコイン価格が下落し、一部の業者がマイニング装置のスイッチを切ったことを示唆するのだそうです。

もともと日本国内で個人でマイニングをしても利益が確保しづらい運用環境でした。
場合によっては損切ということもあるのかも知れません…。


さて、同じく本日2018年11月29日の日経新聞に「米長期金利『21年に6%』」という記事が掲載されていました。
米国市場で「新債券王」と呼ばれる著名投資家のジェフリー・ガンドラック氏が、現在3%台で推移する米長期金利は「2021年までに6%に達する」と予測しているそうです。

「16年に『21年に長期金利は6%に到達する』と予想した。今もその方向に向かっている」
ガンドラック氏は2016年夏、市場関係者の中でいち早く長期金利の底入れを主張し、予想通りの展開となったそうです。
2018年10月に10年債利回りは約7年ぶりに3.2%台に上昇。足元は3.0%台まで低下したが、同氏はまだピークは打っていないとみているそうです。

米10年債利回りは、50~60年周期で循環しているという説もあります。
この説に当てはめると、前回米国10年債が1981年に金利16%でピークを付けた後、2016年まで約35年にわたり金利低下が続いたと見ることができます。そして、2016年から始まった金利上昇は、今後30年にわたり続くとも考えられています。

金利は様々な影響がありますが、我々にとって身近なところでは、外貨建て生命保険です。
外貨建て生命保険の中には、市場金利が解約返戻金に影響を与えるものがあります。
今は良い利回りに思えても、市場金利が上昇すると競争力が失われます。長期にわたり、負けた運用を続けなけなければならない場合が想定できます。

生命保険は、契約の目的を明確にする必要があります。
その外貨建て生命保険が目的に合っていれば良いのですが、もしも「運用商品」として外貨建て生命保険を選択した場合には、金利上昇のマーケットの中では期待外れの運用対象となってしまう可能性があることに注意が必要です。

2018年11月13日火曜日

太陽光発電所売却という選択肢

こんにちは(^O^)/
2018年11月10日の日経新聞に「マネー研究所セレクション『米国子育て1人2,600万円 引っ越しや3世代で費用計画」という記事が掲載されていました。
米農務省が2017年に発表した報告によると、2人の子供を持つ収入が中程度(約663万~1,200万円)の世帯が、0歳から17歳まで子供を1人育てるための費用は約23万ドル(約2,600万円)だったとのこと。
シンクタンクNew Americaなどの調査によると、0~4歳までの子供を保育施設にフルタイムで預けると年平均9,589ドル(約107万円)かかり、これは州立大学の年間の学費9,410ドルを上回るそうです。

記事によれば、あまりに高い未就学児の学費は、住む場所や働き方にも影響するということでワシントンに住む30代女性の事例が紹介されています。
数年前に他州から引っ越してきたそうですが、引っ越しの決め手の一つは公立のプリスクールがあったからだそうです。「住居費や生活費は高いけれど、住民が活用できる無料のプリスクールを計算に入れた」とのこと。

より質の高い公立学校に通わせるために高い住居費を払って、教育水準の高い地域に引っ越す家庭もあるそうです。
このようにしてアメリカの各都市の良い学校区の不動産価格が上昇していくのですね。


さて、本日2018年11月13日の日経新聞に「九電の出力制御受け経産省対策案 再生エネ無駄なく活用」という記事が掲載されていました。
10月13日に九州電力は、離島以外で初めての太陽光発電所の出力制限を実施しました。
本日の記事によれば、11月5日までに計6回実施た出力制限について、九電は「公平性を確保できた」と説明したようですが、実際には制御の要請に応じなかった発電所もあったようです。

出力制御は九電がオンラインで自動制御するものと、事業者が手動で制御するものがあり、手動制御で500kW以上の高圧発電所では制御の実行率が毎回約90%で残り10%は要請に協力せず発電を続けたそうです。

出力制御の量は、手動制御では前日の午後4時に制御する量を決める一方、自動制御なら2時間前で済むそうです。自動制御のほうが日照量や電力需要などの予測に応じて柔軟に調整ができます。
実際に、九電が今回実施したケースでは、手動では26万kWの発電を止めたのに対し、自動だと止めずに済んだ時間帯があったとのこと。経産省は自動制御の方が「発電事業者にとって機会損失の低減につながる」と考えているようです。

自動制御を可能にするために、FIT開始初期の発電所は対応機器を追加導入する必要があり、そのコストが負担になります。
また、先日の出力制御の実態をみると、どのような基準で出力制御する発電所を決定しているのか分かりません。今後の出力制御の際には、別の発電所に対して出力制御が行われ、公平性が確保されるのかさえ分かりません。
前日の16時に出力制御の通知が来るので、管理業者は対応に追われています。

記事で紹介されている本州への送電量を増やすことや、バイオマスや火力発電所の発電量をさらに落とすことなど全体最適を目指す解決策を期待したいものですが、今後は出力制御を実施するエリアが拡大する見込み。
また、北海道胆振東部地震の発生により、大雨と地震が組み合わさった時の新たな大きなリスクも認識されました。
20年という長期の運用期間のリスクを実感し始めている太陽光投資家も少なくないのではないでしょうか。

売電単価40円、36円、32円の発電所にはプレミアム価格で取引されています。
もっとも、出力制御の影響は、年間売電収入の1%程度にとどまるという試算もありますので、うろたえる必要はないと思いますが、20年を待たずに途中で発電所を売却し、運用益を確定させるということも投資の選択肢の一つです。

2018年10月25日木曜日

大丈夫ですか?ふるさと納税の仕組み

おはようござます(^O^)/
10月初旬に弊社主催の米国不動産視察ツアーを実施いたしました。
お客様にもご参加いただき、内容の濃い視察ツアーになりました。
今回は、ロサンゼルスとダラスを視察しました。

アメリカでは子育てファミリーにとって、学校区は住む場所を決めるにあたってとても重要な要素になっているということが、今回の視察で改めて深く理解できました。
経済的に余裕のある人は、当然に少しでも良い学校区を選択します。少し収入的に厳しい状況であっても、無理してでも良い学校区を選択したいという親の思いがあるようです。

アメリカのすべての学校はスコアリングされています。
スコアの高い学校の学校区に住みたい人が多く、そのエリアの不動産価格が上昇します。不動産価格が上昇すれば、賃料も上昇します。
少し高い賃料を払ってでも住みたい人が集まります。属性の良い人たちが集まると、治安が良くなります。
教育環境に恵まれた子どもたちが集まると、学校のレベルが上がります。
そして、そのエリアは、子育てファミリーにとって魅力が高まります。
このような善循環で不動産価値が上がっていきます。
そのエリアに住む皆で財産価値を守る、財産価値を上げるという意識が強いことも特長で、日本ではあまり浸透していない考え方です。

不動産投資の裾野も広く、多くの人が投資家として不動産マーケットに参加しています。
今回のガイドさんに、「trulia」というアプリを教えてもらいました。

tulia PCサイト
https://www.trulia.com/

マーケットに出ている物件の情報を見ることができます。
アメリカ国内であれば、スマホにアプリをダウンロードしていれば、自分の現在地のそばにある売り物件を地図上ですぐに確認ができるという優れたアプリです。
アプリ(PCサイト)内の地図に物件はもちろん、学校も表示して検索することができます。学校のスコアも表示され、その学校区も地図上で簡単に確認ができるようになっています。

車での待ち時間など、ちょっとした合間にスマホで現在地の近辺の物件情報検索をしてみるのだとか。
取引が明朗なアメリカだからこそのアプリですね。


さて、話しは変わり、「ふるさと納税」です。
先日、お客様から「ふるさと納税って損だよね」というご質問をいただきました。
よくよく聞いてみると、お客様の勘違い。しかし、そういう勘違いをされることもよく理解できましたので、ふるさと納税の仕組みを再確認してみましょう。

ふるさと納税は、自分が選んだ自治体に寄付をすると、その寄付金額のうち2,000円だけが自己負担となりますが、2,000円を超える部分は全額が税金から控除されるという仕組みになっています。
そして、多くの自治体が寄付をしてもらったお礼の返礼品を用意しています。
どうせ納税しなければならないのであれば、返礼品がもらえる分、ふるさと納税をしたほうが有利になります。

お客様が、ふるさと納税すると損すると勘違いされた理由は、所得税の確定申告書にあります。
確定申告書でふるさと納税の寄付金を記載する欄は、確定申告書第一表の「所得から差し引かれる金額」の「寄付金控除」の欄です。
ここに寄付金額を記入するために、単なる所得控除になってしまい、返礼品をもらったところで損している、好きなものを買ったほうが良いという理解をされたようです。

ふるさと納税は、本来自分が住んでいる自治体に納めるべき税金を他の自治体に納めるというイメージです。
申告書だけみると分かりづらいのですが、ふるさと納税した分の金額は、自分が本来納めるべき税額から控除される仕組みになっています。

分かりやすい図解が総務省のサイトに掲載されています。

総務省 ふるさと納税ポータルサイト

上記ページで掲載されている「控除額の計算」という図を見ていただくとよく分かります。
ふるさと納税した金額から2,000円は、自己負担額。この2,000円は「自腹」です。
ふるさと納税額から2,000円を除いた全額が控除額。

控除額の中身は、まず、所得税からの控除。
次に住民税からの控除基本分。
さらに住民税からの控除特例分。
この3つでもって、寄付金のうち自腹の2,000円を除いた全額について税額控除受けられる仕組みになっています。

そして、多くの自治体で返礼品が用意されています。
どこかに納税はしなければならないのですが、ふるさと納税であれば、返礼品がオマケでもらえる分、有利です。

ふるさと納税を利用した税額控除には上限額があることに注意が必要です。
年間上限額は、その人によって異なります。
上記総務省のページで年間上限の目安の一覧表も掲載されています。
ふるさと納税を取り扱うWEBサイトでも、簡単に上限額のシミュレーションをできるようになっています。

今年に入り返礼品規制の話題があったりと、返礼品(物)に注目が集まりがちですが、体験型の返礼品も増えています。留学支援のようなものもあります。
また、クラウドファンディング型の使途を限定して目標額を設定したふるさと納税を行う自治体も増えてきています。
あるいは、災害支援を目的としたふるさと納税も用意されています。
自分で納税先を決めることができるという本来の目的に立ち戻って、ふるさと納税の活用を検討してみるのも良いかもしれませんね。


2018年10月17日水曜日

驚きの地面師詐欺事件!

こんにちは(^O^)/
本日2018年10月17日の日経新聞に「後継難中小 外資に紹介」という記事が掲載されています。
経産省が中小のM&A情報を集めたデータベースを外資系企業に開放するのだそうです。
中小企業基盤整備機構が全国に置く「事業引継ぎ支援センター」のデータベースを使うそうです。事業引継ぎ支援センターには約2万4千件の中小企業売却案件や買い手企業の情報があるそうです。
このうち「匿名での公開」了承を得て金融機関などに限って公開している約3千件について、ジェトロを通じて外資にも提供するのだとか。

ついにこういう時代に突入しました。
根本的な問題は人口減少にあるのですが、中小企業の存続も外国資本に頼らなければならないという現実。大きな危機感を覚えます
ジェトロが仲介することで日本の中小の技術がむやみに海外に流出するリスクを防ぐとのことですが、大丈夫でしょうか。


同じく本日の日経新聞に「地面師詐欺 8容疑者逮捕」という記事です。
昨年、積水ハウスが地面師詐欺にあい、55億円をだまし取られたという驚きの事件がありました。昨年の8月に積水ハウスが特別損失を公表した時にはひっくり返りそうになりました。その容疑者8人が逮捕されたそうです。

事件の中身は記事でご確認いただくとして、積水ハウスが取引を急ぎ、様々な「警告」を見過ごして土地取得に突き進んでいたという実態は興味深いものがあります。
所有者になりすました女は土地の権利証のカラーコピーを見せるだけで原本は示さなかったとのこと。また、打ち合わせの際に自分の住所や誕生日を間違えたそうです。
契約後の5月上旬には、土地所有者本人を名乗る人物から「売買契約はしていない」「別人との取引で無効」との複数の内容証明郵便が届いたそうですが、積水ハウスは「怪文書」とみなして対応しなかったそうです。
購入代金の残額約49億円を支払った6月1日、積水ハウスのスタッフが物件内に入ろうとしたところ、本来の土地所有者から相談を受けた警察署員から任意同行を求められたそうですが、それでも積水ハウスは「取引を妨害しようとしている人の仕業」と判断していたというのですから本当に驚きです。

結局、6月9日に法務局から登記申請を却下する通知が届いた段階で、積水ハウスはようやく詐欺にあったと気づいたとのこと。
積水ハウス関係者は「何段階も不注意を重ねており、通常の不動産取引ではあり得ない」と批判しているそうです。

さらにこの記事、デジタル版を読んでみると面白い内容が追加されています。
デジタル版記事によれば、積水ハウスとほぼ同時期、横浜市の不動産会社も同じ土地の取引を持ちかけられていたのだそうです。
横浜の不動産会社側は疑念を抱き、所有者になりすました女性から示されたパスポートのコピーを持って土地周辺を聞き込み、地主ではないことを突き止めたため、契約はしなかったとのこと。
やはりダイレクトに情報に触れ、確認をしなければなりませんね。

日本の不動産取引は、欧米に比べるとかなり不明朗な感じがします。
詐欺事件も起きやすい取引環境だと思います。本当は、エスクローや公証人が間に入るなどの取引慣行ができればよいのですが、なかなかそういう動きにもなりません。
そんななかで、不動産ビジネスは情報戦でもあります。
不動産業者は、オフマーケットの優良な情報をいかに早くキャッチし、いかに速く取引を進めていけるかという勝負でしのぎを削っています。
積水ハウスというプロ中のプロであっても、またとない情報に飛びついたということでしょうか。

個人的にはこういう事件が起き始めると、マーケットも天井が近いかなと思ったりします。
私の予感が的中せずに、賃料が上昇し、さらに不動産マーケットが上昇することを期待しています。

不動産取引に限らず様々な取引において、その取引の実態、対象物の実在性、取引や投資のリスクをきちんと確認、理解したうえで取引を進めていきたいものですね。

2018年9月24日月曜日

不動産価格は利用価値を表す

こんにちは(^O^)/
2018年9月22日の日経新聞四国面に「香川、今度は『謎肉県』」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日清食品が9月18日にツイッターで、カップヌードルに入っている「謎肉」の生産量で香川県が世界一であることを公表したそうです。
香川には世界一や日本一がちょこちょこあるのですが、まさか、謎肉の製造量が世界一とは!
「うどん県 それだけじゃない 謎肉県」だそうです。

さて、基準地価が発表されましたね。
2018年9月19日の日経新聞記事「基準地価27年ぶり上昇」によれば、全国の林地を除いた宅地(全用途)は前年に比べて0.1%上昇し、1991年以来のプラスとのこと。
地価上昇の大きな要因は増えている訪日客だそうです。恩恵を受ける店舗やホテルなどの立つ商業地は全体で1.1%の上昇。訪日客の人気が高い地方中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)は9.2%と伸びたそうです。

上昇率上位の地点をみると、北海道のニセコ地区など訪日客が多く訪れる場所が名を連ねました。
住宅地は0.3%のマイナスで27年連続下落。低金利に下支えされ、交通の利便性が高い地域中心に上昇地点は広がりを見せましたが、住宅地全体では全国の55%が下落しました。

基準地価が発表される前の2018年9月16日の日経新聞に「首都圏 所得減のドーナツ」という記事が掲載されていました。
かつて栄えたベッドタウン「始発のまち」の衰えが目立ってきたという内容です。65歳以上人口が増加し、1人当たりの所得は減少しています。
この記事に紹介された青梅市、飯能市、久喜市、取手市の基準地価はどうだったのでしょうか。

9月19日の日経新聞基準地価特集を見ると、青梅市は住宅地16地点、商業地4地点、工業地2地点、合計22地点の基準地価が掲載されています。
住宅地は16地点のうち下落が10地点、前年と変わらずが4地点、上昇はありませんでした。商業地は4地点すべて前年と変わらず。工業地2地点は5ポイント以上の上昇が見られました。

飯能市は、住宅地10地点、商業地1地点、合計11地点が掲載されています。
住宅地は10地点のうち下落は3地点、上昇は1地点、前年と変わらずが6地点。商業地1地点は下落。

久喜市は、住宅地4地点が掲載されています。
すべて前年と変わらず。

取手市は、住宅地3地点と商業地2地点、合計5地点が掲載されています。
住宅地はすべて前年と変わらず。商業地は1地点が下落、1地点が前年と変わらず。

記事に取り上げられるような華やかな上昇を見せる地点は一つもありません。

この5つのまちは、少子高齢化で人口減少。住民の一人当たりの所得は減少。観光資源は、ないわけではないのですが、多くの人にとって魅力的かというとそこは疑問を感じます。
しかし、この5つの町が特別に悪いわけではありません。
多くの地方都市の住宅地は同じような状況です。

福岡市、大阪市、京都市、名古屋市、札幌市、仙台市、広島市などインバウンド需要が旺盛なエリアで地価上昇が見られます。
商業地・住宅地ともに上昇率トップの地点は外国人人気の高いニセコエリアの北海道倶知安町だったとのこと。

地価は人口に比例します。
人口が集まるエリアの地価が高水準に維持されるのは当然ですが、日本でも不動産の利用価値が価格に反映されるようになってき始めたように感じます。
アメリカでは、土地だけには価値がないという考え方です。建物があって高度に利用されてこそ不動産に価値が出るという考え方です。

これからの不動産投資においては、利用価値も考慮した検討の視点が必要になりますね。
個人においては、政府の持ち家新築振興政策が奏功し、持ち家新築信者がまだまだ多いのというのが現状です。住宅保有も投資の一形態と考える考え方がこれからのライフプランニングが必要になるのでしょうね。


平成31年度税制改正② 教育資金一括贈与

おはようございます(^O^)/ 大変遅ればせながら、今年もよろしくお願いいたします! 2019年1月23日の日経新聞に「新築マンション減速鮮明」という記事が掲載されていました。 記事によれば、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県の2018年のマンション初月契約率は62.1%...