2008年7月30日水曜日

下がり続ける時代の不動産の鉄則

先日に引き続き、不動産関連書籍をご紹介します。
「下がり続ける時代の不動産の鉄則」です。




下がり続ける時代の不動産の鉄則 (日経ビジネス人文庫)/幸田 昌則



¥700

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2003年8月に出版された本です。
文庫サイズになってしまっています。


僕がこの本を買ったのは、確か、2004年の年末か、2005年の年初だったと記憶しています。
買った当時の帯には、「買う人、売る人、貸す人、必読。」とありました。
まさにそのとおりの本です。


マイホームを買おうかと悩んでいる方から、プロの不動産プレーヤーまで、誰が読んでも役立つ内容です。
豊富なデータを緻密に分析し、どのような不動産が保有価値があり、どのような不動産が下がるのか、明快に示されています。
2008年の現在でも、まったく色あせない内容には驚かされます。


特に、今、マイホームを買うかどうか、一戸建てにするかマンションにするかと悩んでいる方にはお勧めです。
住宅購入が、どれほどのリスクを抱えているか、よく分かります。
リスクがあるから、家を買うのはやめとけということではありません。リスクを把握して、購入を検討することが大事だと思います。


また、土地持ち資産家の方で、特に、その資産を承継する側の方にお勧めです。
今のうちに、親に不動産を現金化してもらって、相続対策を打つことを本気で考えるきっかけとなるかもしれません。
あるいは、他の不動産への組み換えを本気で考えるきっかけとなるかもしれません。
持っていること自体がリスクと気づくきっかけになるかもしれません。


不動産取引は大きな取引です。
当然、リスクもあります。
有価証券取引なんかの場合にはリスクに敏感になる方が、不動産取引ではかなり甘いリスク管理をしていることも多く、驚かされます。
こんな時代下の不動産取引のリスクを把握するための、最良の入門書の一つだと思います。

2008年7月29日火曜日

特定資産ってなに?

7月27日の日経新聞に、「中小企業後継者の相続税軽減 承継計画策定条件に」という記事が出ていました。
いわゆる「中小企業経営承継円滑化法」施行にともない設けられる「事業承継税制」です。


やっぱり、皆さん関心があるのですね。
早速、昨日、多くのお客様からお問い合わせをいただきました。


なかでも、「特定資産」ってなに?という質問を多くいただきました。
記事によると、「特定資産」とは不動産、有価証券、現金などで、総資産のうちこれらが占める割合が70%以上の場合は、事業承継税制の適用外とのこと。また、「特定資産」の運用による収入が75%以上になる企業も、優遇措置を適用しないとのこと。


少し補足が必要ですね。
平成20年7月3日に、「中小企業経営承継円滑化法の政省令案等について」という資料が公表されています。

この政省令案は、民法の運用規定ですが、税制も同じ運用規定となるものと思われます。
この資料と、弊社にて得ている情報によると、「特定資産」の内容は次のとおりです。


①不動産

②有価証券

③ゴルフ会員権

④現金・預金

⑤貴金属


政省令案では、総資産に占める「特定資産」の合計額の割合が70%以上の会社は、資産保有型会社となり、経産省大臣認定の対象外となる見込みです。

また、総収入金額に占める「特定資産」の運用収入の合計額の割合が75%以上の会社は、資産運用型会社となり、経産省大臣認定の対象外となる見込みです。


気になるのは、持株会社がこの「資産保有型会社」に該当するか否かということです。

政省令案では、「特定資産」に係る有価証券からは「実質的な子会社株式」を除くことで持株会社も大臣認定の対象とするとともに、不動産からは自社利用不動産を除き、対象外となる会社を実質的な資産管理会社に限定するとされています。

現実的な案だと思います。


最近、中小企業円滑化法についての勉強会やセミナーが目白押しです。
「特定資産」に係る部分は現実的だと思いますが、いろいろな話を聞いていると、中小企業円滑化法と事業承継税制自体が、本当にどれだけの効果を発揮するのか、疑問に感じることが多くあります。


この民法、税法の優遇措置を活用するには、かなり詳細な検討が必要なのではないでしょうか。

2008年7月26日土曜日

地価はまた下がる

いやー、アツイっすね(;^_^A
なんかもう尋常じゃないですね。35度が普通になってきましたね。


暑い中、うろうろしてます。
不動産を見に行ってます。売り物件が急増しているのです。
この前も書きましたが、不動産の潮目は変わってしまい、本当の二極化時代に入ったのだと、日に日に実感が強くなります。


こんな先行き不透明な時なので、良い情報に触れることが重要だと思います。
「地価はまた下がる」とは、今日ご紹介する本のことです。


地価はまた下がる/井上 明義



¥1,365

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著者は、不動産鑑定業界のリーディングカンパニーを率いる不動産のプロ。
1937年生まれということなので、70歳を超えていらっしゃるのでしょう。
豊富な資料や研究データ、そしてこれまでの経験がベースになった分析力。
鋭い現状分析から、不動産の将来を予測しています。国内の不動産のみならず、世界の不動産動向も予測しています。


「地価はまた下がる」は最新のデータで、まさに今の不動産の流れが分かります。
が、一緒につぎの2冊も読むとさらに深まります。




土地の値段はこう決まる (朝日選書)/井上 明義



¥1,155

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これから5年・地価は半値になる








「土地の値段はこう決まる」は、2005年2月に出版されました。
2005年2月といえば、2004年ごろから都市部における土地の値上がりがすこしずづ確認できるようになってきて、地方にへの波及が期待され始めたころです。
著者は「土地の値段はこう決まる」のなかで、平成16年秋(2004年秋)から5年後には、地価が半値になる可能性が高いと主張しています。
「土地の値段はこう決まる」は、これまでの不動産価格の推移が時系列で理解できる内容となっています。また、不動産鑑定の仕組みや不動産鑑定士業界の内情、そして不動産鑑定士が不動産価格形成にどのように係わっているかについて、多くを割いています。


「これから5年・地価は半値になる」は、より一般的な内容です。三者の会話形式になっており、読みやすい一冊です。
「これから5年・地価は半値になる」は、2005年6月に出版されました。
なぜ地価は上がらないのか、なぜ不動産は二極化するのかということがよく分かります。
興味深いのは、個人の住宅取得、住宅ローンの問題に言及していることです。多くの人が「家を持たねばならない」と思い込んでいること、歴史的低金利が長く続いていること、住宅ローン減税などの税制が優遇されていることなどが、住宅取得の動きを下支えしていると分析しています。
この本の第7章では、「家はムリして買うべきではない」と喝破しています。


賛成です。なぜ、一般的には法人よりもリスクの高い個人が、法人よりも低い金利で住宅ローンを借りることができるのか、未だに理解ができません。
0.1%ローン金利が上がるだけで、ボーナス1回分が消える可能性があるということも知らない人がいるのではないでしょうか。


「土地の値段はこう決まる」と「これから5年・地価は半値になる」は、どちらも2005年に出版されています。当然、収録されている資料などは最新ではありません。しかしその内容は色あせていません。


過去よりもこれからのことだという方には、「地価はまた下がる」がお勧めです。
最新の資料が豊富に収録されています。
それだけでなく、著者の予測が大変に参考になります。国内の二極化の進行、農地の復権、国外では香港、シンガポールそして中東の動きなども盛り込まれています。
仕事で不動産に係わる方にとって、あるいは経済という大きな枠の中で不動産の動きを捉えていきたい方にとって良書です。

2008年7月24日木曜日

もっと稼ぎたいでしょ?

フランスでは今、「もっと稼ぎたいでしょ?」というキャンペーンを政府がやっているそうです。


フランスでは購買力がなかなか上がらないことが社会問題となっているそうです。
購買力が上がらない原因は、単純に言うと「働かない」ことに原因の一つがあるようです。


フランスでは現在、法定週労働時間が35時間に規制されています。
その35時間をベースにして考え、そもそも労働時間が短いので、生産性が上がらず賃金が上がらない。賃金が上がらないから購買力が上がらない。購買力が上がらないから国民が不満を感じる。不満を感じても、あまり積極的に、労働時間を増やして生産性を上げようとはしない。やっぱり賃金は上がらず、購買力は上がらない。
簡単に言うと、こんな循環になっているのだそうです(実際にはこんな単純な話ではないのでしょうが…)。


そこで、サルコジ大統領は、大統領選当時から話題になっていた政策ですが、週35時間を超える残業代については所得税を非課税とする政策を実行に移したのです。この政策では、所得税の非課税だけでなく、なんと社会保険料も軽減されるという画期的な?政策です。思い切りが良いですね。


問題は、この政策は2007年10月1日に施行されてるにもかかわらず、あまり目立った効果を上げていないことです。
依然として購買力の向上は確認されず、サルコジ政権の人気が下がってきているそうです。
このままではマズイということで、政府がテレビのスポットCMや、新聞広告で「もっと稼ぎたいでしょ?」という広告キャンペーンを打ち、もっと残業して労働時間を増やそうよと呼びかけているそうです。
で、残業代については残業代非課税制度で優遇して、手取りを増やし購買力を高めようとしているのだそうです。


日本も増税ばかりでなく、減税して経済を活性化させるという政策を期待したいですね。


JETRO 超勤手当に関する所得税と保険料を改正
http://www3.jetro.go.jp/jetro-file/search-text.do?url=13001763

2008年7月19日土曜日

消費税と相続税?

昨日、岡山で研修会に参加してきました。
研修会そのものの内容とは違いますが、興味深い話を聞きました。


2009年相続税抜本改正が噂されてますよね。
新事業承継税制や遺産取得税方式の採用などがその内容として言われていますが、本当に改正になるのか、どんな内容になるのか、気になるところです。


内容は置いておいて、改正のタイミングは消費税の改正と同じタイミングになるのでは?ということが最近噂されているようです。
なんで消費税?
消費税の税制改正は、その税率アップがその骨子です。
税率アップは避けようがないという雰囲気もありますが、政府あるいは与党は、やはり国民の反発は免れないと考えているようです。
「弱いものいじめばっかりしやがって」という非難をかわすために、相続税の税収を増やす改正を同時に行い、お茶を濁そうという戦法だというのです。


なるほど。そういう考え方もあると思います。
…あれ?消費税??
確か先日、福田首相が「消費税率上げません」みたいなことを言ってませんでしたっけ?
ということは、相続税の抜本改正も来年の話じゃなくなるのでしょうか?


福田政権自体がどうなるか分かりませんし、そもそも別に相続税と消費税の改正が同時である必要もないですし、単なる噂の域を出ない話です。
でも、新事業承継税制だけはスタートせざるを得ないようですね。
経営承継円滑化法案は通りましたからね。



2008年7月17日木曜日

鰹たたき御前

昨日は高知へ出張でした。
高知へは、少なくとも月に一度は行っています。


高知と言えば、鰹のたたきです(‐^▽^‐)
なんなんでしょうか。他のどこで食べるよりもおいしく感じます。
竹本社長と一緒に高知へ行った時には、必ず鰹のたたきを食べます。


僕も鰹のたたきは大好きなのですが、竹本社長は本当に無類の鰹たたき好きです。
高知インターを降りたすぐのところに、土佐料理司インター店があります。
僕たちの行きつけです。


ときどき別のものを頼んだりしますが、オーダーはいつも「鰹たたき御前 1,260円」です。






本当は、ニンニクと一緒にガッツリいきたいのですが、まだお昼で、お客様と会わないといけないので、いつもガマンです。
そんな僕の目の前で、竹本社長はいつもガッツリとニンニクと一緒に召し上がっています。








満足気です。
「うまいの~ なんでこんなにうまいんかの~」が口癖です。


それはそうと、気になっていることがあります。
最近は水産資源も高騰してきているようです。
かつおの卸値や漁獲量についても新聞にときどき出ています。


農林水産省のホームページを見てみました。
なんと、かつお(冷凍)の卸値が前年同期比で140%に上昇しています。
かつお(生鮮)の卸値は前年同期比で85%に下落。少し安心しましたが、これはどのように読み取ると良いのでしょうか。
マグロなどは、生鮮卸値が124%、冷凍卸値が162%の上昇となっています。
恐ろしいペースでの値上がりです。


世界中で水産資源の消費が増加しています。
燃料高も続いています。
寿司は今のうちに食えということでしょうか。


土佐料理 司
http://www.kazuoh.com/kochi/tosa-dish.html


2008年7月16日水曜日

親族外承継

本日7月16日の日経新聞に、『「親族外承継」広がる』という記事が出ていました。


記事で紹介されている企業のうち一つは、経営者が会長に退き、後継者として新しい社長に一社員を指名したそうです。この経営者には、二人の息子がいるそうですが、共同で会社を設立して、この企業とライバル関係にあるそうです。
経営者は後継者の後見役となっているようです。


また、別の企業では、長男などに承継を断られた経営者が、やはり社内から後継者を指名したそうです。1997年に社員を後継者に指名、常務に抜擢、2003年には社内に次期社長であることを公表したそうです。そして2008年に後継者が社長に就任したそうです。
長男などに承継を断られてから10年以上の時間をかけて、事業承継が完了したとのこと。


現在、僕たちの中心的な仕事は、事業承継のお手伝いです。
船井財産コンサルタンツ高松と顧問契約をいただいているお客様の多くが、事業承継ニーズをお持ちです。
僕たちのお客様のほとんどが親族内承継をご希望されています。
親族内承継であっても親族外承継であっても、問題になるのは株式の移転です。


中小企業は所有と経営が一体化していますし、そうあるべきです。
所有と経営が一体化しているのが理想ですが、そう考えると事業承継は、株式の移転を考えていかねばなりません。
株式の移転には、必ず税制の問題が生じます。
記事には「事業承継で相続税が深刻な問題となるケースはごく一部」とありますが、僕たちのすべてのお客様が深刻な問題を抱えています。
中小企業経営承継円滑化法は成立しましたが、これは「相続」を対象としています。親族外承継は対象外です。
親族外承継で、株式を移転する場合には、現オーナーと承継する側の双方が納得する条件での株式移転方法を検討していかねばなりません。
親族内承継する場合にも、中小企業経営承継円滑化法には問題もあるので、十分な検討が必要です。


中小企業経営承継円滑化法の話しに流れましたが、要は、最終的に株式の移転を検討せねばならず、それに向けて周到な準備が必要ということです。
例えば、
①事業承継計画の策定
②事業計画策定(あるとなお良い)
③後継者育成スケジューリング(役職の格上げスケジュールを含む)
④社内への周知時期、周知方法の検討
⑤株式の移転についての検討(移転するかどうか、何株するか、移転手法など)
⑥現状株価と株価推移シミュレーション(将来予測をしたほうが良い)
⑦必要であれば株価引き下げ対策の実施
⑧現経営者退職金資金準備
⑨必要であれば現経営者相続対策
⑩後継者が株式を買い取る場合はその資金調達を検討
などを検討していく必要があるでしょう。


「⑤株式の移転についての検討」は、以外に甘く考えている経営者や財務担当者が多いことに驚かされます。
その企業や経営者、後継者にとって最良の選択をしなければ、税コストは馬鹿になりません。馬鹿にならないどころか、とんでもない課税額になって、後でどうしようもなくなっているケースも散見されます。


「⑥現状株価と株価推移シミュレーション」については、このような情報を提供してない会計事務所が多いことに驚かされます。今動かす方が良いのか、あるいは来期、もう少し先が良いのか、これもタイミング次第で大きな差が生まれます。


「⑦必要であれば株価引き下げ対策の実施」は、「必要であれば」と書きましたが、検討したほうが良いでしょう。その法人の株価が上がるのは、利益が出ている場合です。利益が出ているので、当然法人税を払っています。
法人税を払って、自ら株価を上昇させ、相続税や贈与税、あるいは譲渡所得税を個人で再度負担することになるのです。


「⑧現経営者退職金資金準備」ですが、退職金のことを漠然と考えている方は多いのですが、問題は退職する期に退職金支給できるだけのキャッシュと利益があるかということです。
どちらも準備できるよう、準備していくことが重要です。


記事によると、後継者をこれから決める経営者のうち、「親族内で承継したい」と考える経営者は10%だったそうです。
僕たちは、今お手伝いしている親族内承継のお客様に、様々なことを検討して提案しています。
親族外承継は、さらに綿密な計画が必要になるのだと思います。

2008年7月15日火曜日

すでに景気は減速している?

昨日、7月14日のワールドビジネスサテライトで興味深い特集をしていました。
すでに景気は減速しているのでは?という内容でした。
段ボールやエチレンなどが減産されており、この現象は景気減速を先読みするものでは?とのこと。


段ボールの生産量や出荷量が、景気の指標の一つとなるという考え方があります。
段ボールは様々な商品の包装に使われています。段ボールの出荷量や生産量を見れば、モノが動いているかどうかが分かり、景気判断の指標となるという考え方です。
確かに、景気が良い時はモノが動きます。段ボールの生産量や出荷量が多くなるんだろうなぁということが推測できます。
逆に考えると、段ボールの生産量や出荷量が減少するということは、モノが動かないということにつながり、今後の景気は減速するという推測に…なったりするのでしょうか。


段ボール時報によると、段ボール原資の値上げは、2001年から2008年の8年間に6回を数えるそうです。
原材料高も段ボールの生産量に影響があるのでしょうね。


08.7.14ワールドビジネスサテライト(テレビ東京系)
景気は減速?広がる減産
http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/080714/n2.html

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/ram/080714/n2.ram

2008年7月13日日曜日

Perfumeです。

こんにちは(^O^)/
最近、Perfumeを知りました。


この前、車の中で妻の話題にPerfumeが。


妻「パフュームが…あーだこーだ云々」


僕「パフュームってナニ?」


妻「…えっはてなマーク パフューム知らんの!?


僕「知らん」


妻「女の子3人組で、面白い振り付けで踊る子よ音譜


僕「知らん」


妻「パフュームよ!!


僕「いや、やから知らんって。」


妻「大ちゃんはね(僕は妻に大ちゃんと呼ばれています)、ちょっとおかしいよ! 世の中についていけてないよ!!」


大袈裟な…。
確かに最近、平日は、起きている時間のほとんどを仕事に費やしているので、テレビなんか見る暇がありません。
平日にテレビを見ることができなくても、日々の生活にも仕事にも差し支えはありません。


しかしながら、純粋なB型人間の妻には、僕が世の中の芸能ネタにまったくついていけてないのが人間失格のように思えたのでしょう。
その日から積極的に、パヒュームの情報を提供してくれました。
SMAP×SMAPで、SMAPがパヒュームのモノマネコントをやっているのもビデオに録って見せられました。
おかげで、今はパフュームの曲も何曲か知っています。歌えないし、踊れませんが(・・。)ゞ


あまりテレビを見る時間がありませんが、有益な情報番組はあります。
良い情報番組は、情報収集のツールとして欠かせません。
僕は、見ないといけない情報番組は、録画して、1.3倍速で再生してみています。
録画するとCMカットできるだけでも時間節約になります。でも、ちょっと速いスピードで再生して見るということは、聞いてみると、意外とやっていない方が多かったりします。
HDD・DVDレコーダであれば、是非使いたい機能です。
貴重な時間を有効活用できます。
なんとなく脳も活性化される気がします。気のせいかも知れませんが・・・。


まぁ、さすがにスマスマのコントは1.3倍速再生では見ないですけどね~o(^-^)o


俺もパフューム知らんわって方はこちらダウン
http://www.amuse.co.jp/perfume/

2008年7月11日金曜日

四国経済の中心、今治市

昨日は、愛媛県今治市に行ってきました。
今治市ってナニ?どこ?(今治を愛する皆様ごめんなさい)と思われた方、グーグルマップで検索してください。


今治市は、一般的にはメジャーな都市ではありませんが、経済力は四国No.1なのですニコニコ
その経済力の基盤は「船」です。
造船会社と船主が集まる街なのです。


プレジデント2008年6月2日号の「企業の活路 第27回 商船三井」という記事で、その今治の凄さが取り上げられていました。
記事によると、小さな街に「愛媛船主」と呼ばれる外航船オーナー約50社が集まっており、その保有船隻数は600~650隻、マーケット規模は1兆5,000億円。あと数年で900隻、マーケットは2兆円を超えると予想されるのだそうです。驚くべき数字です。
船隻増大の理由は、近年のファイナンス環境の良さや、馴染みの造船会社が林立し、鋼材もすべて瀬戸内で集められるなどの船舶管理、製造面での環境の良さが挙げられるとのこと。
記事に取り上げられている船主が保有する船は60隻。もし現時点で売却すれば4,000億円超は堅いのだとか…。これが従業員25名の会社だというのですから、にわかには信じ難いですよね。


僕たちが、節税、資産運用や事業承継に特化して仕事をして、丸4年が経過しました。
もちろん、今治にもお客様がいらっしゃいます。今治のお客様のお手伝いをしていると、本当にタックスプランニングの重要性を感じます。記事のように、様々な経営環境が良く、加えて企業努力を怠らないため事業が更に拡大するという図式なのでしょうが、一方で緻密なタックスプランニングも注目に値します。
税コストと言われるように、税負担は純粋なキャッシュアウトを伴う事業コストです。法の枠内で賢く節税することで、コスト圧縮でき、次の事業投資のために資金を留保することができます。


例えば、利益が上がれば、本業に必要な船を買って、あるいは作って、減価償却により利益を圧縮します。
船が買えない、作っても決算に間に合わないなどという場合には、様々な手法により利益を圧縮、将来へ繰り延べます。将来、事業投資をするときに、繰り延べた利益を会社に戻すのです。
どちらの場合も、実質的には税コストを本業の投資に振り替えています。なるべく税金を払わずに事業投資に回すことによって、強固な財務基盤の基に事業拡大していけるのです。


これは別に今治だから、船主だから、造船だからできるということではありません。
考え方はどの業種でも同じです。
今の日本の税制は、一度払った税金は、中間納税分を除いて、二度と還ってきません。僕の会社の社長竹本に言わせると、日本の税制は「倒産促進税制」なのだそうです。
本当に強い会社を作ろうと思うと、本業に注力するだけでなく、タックスプランニングにも注意していくことが重要ではないでしょうか。


あ、ちなみに僕たちのお客様は、もちろん今治のお客様も含めて、極めて合法的タックスプランニングを検討して、払うべき税金はしっかり払ってらっしゃいますよ~(*^▽^*)。

2008年7月9日水曜日

国税庁が非居住者の租税回避をけん制?

納税通信2008年7月14日号の記事によると、国税庁が非居住者の租税回避のけん制策を打ち出しているそうです。
非居住者が受けられる恩恵(税の抜け穴?)を利用した節税(租税回避?)がニュースになることがあります。記憶に新しいところでは「武富士事件」があります。「ユニマット事件」なんかも非居住者による国外での取引が問題となった案件です。


非居住者という立場を利用した節税(租税回避?)が問題となるのは、その金額が巨額になることが多いためだと思います。
海外で仕事や勉強をする人が増えています。非居住者という立場を利用した取引も増えると思われます。
また、今後はもっと気楽に、仕事や勉強といった建前なく、生活の拠点をあっさりと海外に移すケースも増えていくでしょう。
海外での取引は多くなり、課税当局による取引の捕捉はより難しくなるのでは?


そこで国税庁では、非居住者の租税回避等の「けん制策」を打ち出して検討しているようです。
記事によると、その「けん制策」は次のとおりです。
①非居住者の確定申告で、「非居住者であった期間」の記載義務化
②制限納税義務者の相続・贈与税申告における過去5年の住所地記載義務化
③贈与税の非居住無制限納税義務者・制限納税義務者の納税地を贈与者の住所地とみなす手続きの簡素化


恐ろしい内容です。
特に③は、贈与無申告の調査を大いに助ける内容です。
僕のお客様の中には、親子そろっての海外移住を本気で検討されている方がいらっしゃいます。思わず応援したくなってしまいます。


納税通信2008年7月14日号とほぼ同じ内容の記事をネット上で見つけました。
興味をお持ちの方はクリックを。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner130.pdf

2008年7月8日火曜日

新事業承継相続実践研究会

今日は、大阪で新事業承継相続実践研究会第20回集合研修会に参加してきました。

株式交換による自社株式対策や、目新しい生命保険の活用法など、短い時間ながら収穫のある研修会でした。
早速、お客様への提案を検討したいと思います。

提案事例は、ブログやホームページやメルマガでご紹介したいと思います。
メルマガのご登録は、ホームページからお願いします。
http://www.funai-t.co.jp

梅田スカイビルに初めて行きました。
梅田スカイビルができたのは、確か僕が大学生の頃だったような…。
ランドマークとして観光本に紹介されてたこともあったな~みたいなことを思い出しました。
梅田スカイビルからは、大阪駅周辺の再開発工場が一望できました。


2008年7月7日月曜日

蕎麦屋

美味い蕎麦屋が極めて少ない香川県で、大好きな蕎麦を食うということで、塩江温泉郷の行基庵へ行ってきました。
行基庵では、打ち立て出来たての蕎麦を食すことができます。
麺は細く、透明感があります。
聞いてみると蕎麦粉8割、うどん粉(小麦粉)2割の割合でつなぎが入っているそうです。







天ざるそば上大盛、いつも通りの美味い蕎麦でした。


塩江温泉郷は約1200年前に行基が発見し、その後、弘法大師が修業をして万人に湯治を勧めたという

歴史ある霊泉として早くから親しまれている温泉です。

行基庵は、塩江道の駅にあります。
この道の駅には行基庵だけでなく、行基の湯という温泉浴場も併設されています。
小ぢんまりしていますが、落ち着きます。






足湯もあるので、温泉に入らなくても温泉気分は味わえます。


さらにこの道の駅には、地元産物の直売所もあります。






純国産(塩江産)の野菜などを安心して買えます。しかもスーパーなんかよりも安かったりします。
地元では有名な、ふじかわ牧場のソフトクリームもあります。






ソフトクリームは大人気で行列ができていました。
店内にはこんな張り紙が・・・。






聞いてみると、アイスサンドは30円、ぷりんは40円の値上げをしたそうです。
どちらも2割の値上げです。
原材料高がこんなところにまで影響を及ぼしています。


塩江温泉郷は、高松市内中心部から車で小1時間。
周りは山に囲まれて、気のせいですが、マイナスイオンを感じます。
休日のちょっとした気分転換に、たまには蕎麦を食べに行ったりするのもいいですね。

2008年7月4日金曜日

平成20年の路線価が発表されました。

7月1日、平成20年の路線価が発表されました。

路線価とは、相続税申告のための財産評価に用いられる不動産価格です。

全国の主要都市部とその周辺部について、毎年、国税庁が路線価を付して発表します。

あくまでも相続税評価のための価格ですが、実際の不動産売買においても値決めの参考とされています。

不動産には他に、公示地価や基準地価といった公表価格がありますが、これらは測定地点が少ないため、売買取引でも路線価が参考とされることが多いようです。


路線価は、毎年1月1日現在の評価額が、8月に発表されます。

今年は発表が1ヶ月早まりました。

それでも丸半年のタイムラグがあります。路線価は評価の安定性を図るために、時価の8割とされているということになっています(実際にはもっと乖離がある場所も多くあります)。

都市部では、路線価の上昇が確認できますが、これは昨年と比べてのことです。地価動向としては、半年前の傾向が確認できるだけです。


直近の不動産価格の傾向は「下げ」です。

東京では、新築マンションの1千万円単位での値引きが珍しくなくなってきています。この傾向は約1年前から見られたものですが、ここにきて顕著になっています。

資金繰りに詰まり、倒産するマンションデベロッパーもでてきています。

収益物件は利回りが上がっており、価格下落が容易に確認できます。


2007年に比べると極めて明らかに、また2008年年初あるいは2008年3月くらいと比べても明らかに不動産業界の環境は変わってしまいました。

お金の流れが変わってしまったのです。

不動産業界には、今、ニューマネーが入ってこなくなっています。

銀行も不動産関係の融資を控えています。

物件を仕入れて売って利ザヤを稼いでいた業者は資金調達ができなくなっています。

お金を借りて建物を建てて売っていた業者が、建ててしまった建物が売れずに抱え込んでいます。自社保有となるため、減価償却と金利負担により利益が圧迫されて業績が悪化したり、賃料収入があっても借入金返済は税引後資金が原資となるため、借入返済資金に窮するケースが出てきています。


従来、住宅ローンは貸倒率が低いとされていたため、銀行は積極的に住宅ローンを販売していましたが、その傾向も保守的な流れに変わってきています。

地銀ではこのような傾向はまだ見られないかもしれませんが、同じ変化が訪れるものと予測します。
弊社のお客様の不動産業者、あるいは取引のある不動産業者は、今、環境の激変に対応するため奔走しています。

銀行からつつかれ、保有物件の換金売りに動いています。

1年前は額が大きければ大きい物件ほど動きましたが、いまは額が大きい物件ほど買い手を見つけるのが困難な状況です。


正に今、不動産の潮目は変わってしまったのだと思います。

収益力のある不動産だけがその資産価値を維持する時代に、本当に変わったのだと思います。

本当の不動産二極化時代の始まりのような気がします。

経営者を続けることが生きがい

こんにちは(^O^)/ 2019年3月13日の日経新聞に「不要な土地・建物 国に寄付」という記事が掲載されていました。 記事によれば、財務省は個人が不要になった土地・建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入ったそうです。 全国各地で相続放棄される土地が増えいることを踏まえ...