2009年2月25日水曜日

全国で地価下落!!

こんにちは(^-^)/
本日の日経新聞によると、全国の約99%の地点で地価下落が確認できたそうです。
調査地点で、上昇地点はなく、前回調査時から横ばいだった地点は新潟駅前と鹿児島中央駅前だけだそうです。
ほぼすべての地点で下落するだけではなく、下落幅が大きくなっているそうです。


深刻です。
不動産はその利用価値と利回りで判断する時代に、本当の意味で突入しました。
個人の土地持ち資産家の方は大きなダメージを受けています。
動くに動けない状況です。この異常時に思考を停止している方も多いのではないでしょうか。
不動産の保有がマイナスに働いているケースを多く見受けます。
判断を先送りすることが傷口を広げてしまう時代です。


調査報告書は、土地総合情報ライブラリー
にて公開されています。
このレポートは、毎回、情報を図にしてくれています。地価動向が感覚的に理解できる良い資料です。
様々な情報を推移で確認できるのも良い点です。
今回のレポートでは、不動産業界に流れるお金の量が急激に絞られていることが良く分かります。

2009年2月22日日曜日

失敗に学ぶ不動産の鉄則

こんにちはo(^▽^)o
幸田昌則氏の最新著書を読みました。
「失敗に学ぶ不動産の鉄則」です。




失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)/幸田 昌則



¥893

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幸田昌則氏の著書は、以前にもご紹介したことがあります。
「下がり続ける時代の不動産の鉄則」です。


下がり続ける時代の不動産の鉄則 (日経ビジネス人文庫)/幸田 昌則



¥700

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今は文庫本サイズになっていますが、初版は2003年8月です。
丸5年が経過し、もうすぐ6年となりますが、まったく内容が色あせることのない良書です。
住宅購入を検討中の個人の方にはもちろんですが、不動産を多く保有するいわゆる土地持ち資産家の方、法人で事業用不動産の売買を検討中の経営者の方、そして財務リストラが必要で遊休資産を抱えている法人の経営者の方、不動産取引を考えているすべての方へお勧めできる一冊です。


そして、2009年1月、待望の新刊です。
バブル崩壊により崩れ去った土地神話。
日本人は学習したと言われ、バブルはもう起きないと言われていましたが、再び土地バブルは形成され、弾けてしまいました。
「失敗に学ぶ不動産の鉄則」では、なぜ不動産投資(住宅購入を含む)で多くの人が失敗を繰り返すのか検証しています。
そしてその失敗事例から、どのような投資活動がよりリスクを抑えたものになり、成長していくための本質的な投資になるのかを検証しています。


詳細は本を読んでいただくこととし、2点だけご紹介します。


1点目は、不動産長期保有がリスクになるということです。
幸田昌則氏は、本書の中で「不動産長期保有が『リスク』となる時代」が到来したと主張しています。
日本の社会構造の変化の中で特筆すべきは、人口の増加が止まり、いよいよ減少に向かいはじめたこと。人口減少がこのまま続くと世帯数は減り、住宅の需要も減少していくとのこと。
ちなみに、船井財産コンサルタンツも同じ考え方をしています。
同時に、世界的な競争時代になり、勤労者の所得の伸びも鈍化したり、むしろ所得水準が下がる傾向にある。住宅や土地の価格の上昇にも限界が生じるとのこと。
このような変化の激しい時代では、「従来の『常識』が『非常識』になる」と認識する必要があり、その一例が、不動産の長期保有についての考え方とのこと。
日本では「土地神話」の影響が今でも残り、不動産は長期保有により資産形成を実現できるという過去の常識から脱することができずに苦悩している人が増えているそうです。
実際に、弊社のお客様でもそういう方がいらっしゃいます。
最近の不動産を取り巻く事業環境のスピードは非常に速く、2、3年先でも予測が難しくなっています。ましてや20年30年先のことなど誰にも分かりません。
少なくとも日本では、不動産の長期保有は、それだけリスクも高くなるため、事業としては必ずしも得策とは限らないと認識すべきとのことです。


2点目は、「見切り千両」という言葉の意味を改めて考えさせられたということです。
幸田昌則氏は、本書の中で「成功の基本は『見切り千両』」と主張しています。
もはや「土地神話」の復活は望めず、商売の基本である「見切り千両」を意識し、見切るという決断をせよとのことです。
あまりにも良い言葉ですので、以下本書より抜粋します。


「米沢藩主、上杉鷹山の言葉として伝えられています。そこには次のようにあります。
一、働き     一両
二、考え     五両
三、知恵借り  十両
四、コツ借り   五十両
五、ひらめき   百両
六、人知り    三百両
七、歴史に学ぶ 五百両
八、見切り    千両
九、無欲     万両 」


本書のなかで、この「見切り千両」という考え方は、今後多くの不動産業者に必要になる考え方だと紹介されています。
その通りなのですが、個人の土地持ち資産家、住宅を売却しようと考えている個人、遊休不動産を保有している法人にとっても重要な考え方です。
上杉鷹山の教えによれば、「無欲」であることが最も価値があることです。これが最も難しいのです。
売却するとなると、大多数が「無欲」ではいられません。
なので「見切る」ことができないのです。


昨年初頭に、僕たちのご提案により遊休不動産を処分された法人(以下、法人Aとします)のお客様がいらっしゃいます。
顧問契約をいただき、財務面でご相談をお受けし、ご提案をさせていただいているお客様です。
平成19年中頃に、ある遊休不動産の処分をお勧めしました。ある地方都市の不動産で、かつてはその会社の支店として使っていた物件でした。
平成19年というと、不動産価額がピークを迎えていた年です。
その地方都市は、かつては栄えていましたが今は街全体が衰退しつつあり、大都市圏の不動産の価格が上昇していた平成19年現在でもその地方都市の地価は下落が止まった程度でした。


その地方都市の不動産についても「もしかすると上がるかもしれない」と淡い期待を抱く人も多くいました。
ですが、僕たちは価格が横ばいとなった今こそ「見切り」のチャンスとみて、売却をお勧めしました。
その時に法人Aの社長がおっしゃった言葉を今でも記憶しています。


僕たちが売却をお勧めし、社長は少し黙って考えられ、「分かった」とすぐに決断をされました。
不動産の売却による儲けは期待できません。
その懸念をお伝えすると、社長は「あの不動産には商売で儲けさせてもらった。そして今回、売却ができればそれだけで今後のプラスになる。売却で少々損をしても良い。」とおっしゃいました。
半年後、ほぼ簿価で売却が完了しました。ほんの少しだけ売却益も出ました。平成20年初頭のことです。


平成20年3月以降、世界の経済情勢は激変しました。
日本の不動産市況も大きな影響を受けました。


結果的にですが、法人Aは最も良い時期に不動産を処分することができました。
社長には、僕たちがご提案が良かったと喜んでいただいています。
しかしながら、本当の意味で良かったのは、社長の決断です。
遊休不動産に対する「無欲」が「見切り」を決断させ、よい結果がもたらされたのです。


「失敗に学ぶ不動産の鉄則」は、まさに「今」という時代における不動産という資産をどのように考えるべきか、指針となる一冊です。

2009年2月15日日曜日

がんばれ、がんばれ、オ・バ・マ!

こんにちは(^-^)/
今日、久々に自分のアメブロを見てみると、プレゼントが…。
船井ねこからのプレゼントでした。



そういえば、昨日はバレンタインデーだったのですねドキドキ
若い人たちにとっては一大イベントでしょうが、僕くらいになってくると、「今日は2月14日」とか言われても、何の日か分かるまでに数秒かかります。
別にお酒が飲めるわけでもないので、イベントという意識すらありません。


実は、パン屋のお姉さんにも超義理チョコを貰いました。
まったく意識してなかったのですが、こうやってプレゼントをもらうと嬉しいものですねニコニコ
船井ねこよ、ありがとう。


さて、本日の日経新聞によると、アメリカが72兆円の景気対策法案を可決したそうです。
オバマ大統領はすぐに署名をする意向のようです。


オバマ大統領というと、福井県小浜市の市長が、「同じオバマだから」ということで小浜大統領の選挙戦を応援していたことを思い出します。
「がんばれ、がんばれ、オ・バ・マ!」と旗を振っている姿が思い出されます。


日本ではそんな紹介のされかたもしてきオバマ大統領ですが、今、本屋さんに足を運んでみると、オバマ大統領関連の書籍が数多く並んでいます。
より深くオバマ大統領のことを深く知ることができる書籍ばかりです。


なかでも『タイム』誌特別編集の「オバマホワイトハウスへの道」はお勧めです。


オバマ ホワイトハウスへの道



¥1,050

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オバマ大統領は、2004年7月の民主党大会で演説を行い、一躍有名人となりました。


「Well, I say to them tonight, there's not a liberal America and a conservative America - there's the United States of America. There's not a black America and white America and Latino America and Asian America; there's the United States of America.」(オバマ大統領ホームページより


(「リベラルなアメリカ」や「保守的なアメリカ」など存在しない。あるのはアメリカ合衆国、それだけだ。「黒人のアメリカ」や「白人のアメリカ」「ラテン系のアメリカ」「アジア系のアメリカ」も存在しない。あるのはアメリカ合衆国、それだけだ。)


2004年7月の演説(The audacity of hope≪希望がもつ大胆さ≫とタイトル付けされているらしい。本当にこのようなタイトルが付いているかどうかは定かではない。)の中で、最も有名な一説です。
テレビなどでも度々取り上げられました。


僕が、オバマ大統領を知ったのは、2006年の終わりか、2007年に入ってからで、当時は「ヒラリー・クリントン氏にライバルが出現した」程度の扱いでした。
2008年、オバマ氏は選挙戦を制し、今年、大統領に就任しました。


この本は、写真集的要素が強い本です。
写真家キャシー・シェルが撮影した写真がふんだんに使用され、オバマ大統領とその家族の選挙戦を鮮やかに、そしてリアルに伝えてくれます。
心を許したカメラマンにしか撮ることができないであろう写真は、芸術的にさえ感じます


分厚い本が多いオバマ大統領関連本ですが、さらっと読めてリアルに感じることができる本書は、多くの方にお勧めできます。

2009年2月9日月曜日

税金でコストカット?

おはようございます(^O^)/
毎日、上場企業の業績悪化が報じられています。
僕たちのお客様の中小企業は、もっと深刻な状況です。


多くのお客様がコストカットを真剣に考えています。
広告宣伝費、交際費、旅費交通費などを見直す動きが広がっています。
10万円単位から100万円単位まで、その見直しの効果の規模は様々です。
小さな積み上げによりコストカットを実現しようとしています。


お客様とお会いしていて感じることがあります。
それは、コストカットの中に「税金」は含まれていないということです。


例えば、ということで、事例をご紹介します。


事例1
ある会社は(これは少し前の事例ですが)、留保金課税を納税していました。
ところが、その数年前に、資本金1億円以下の法人には留保金課税が課税されないという改正がなされていました。
数年間にわたり、払わなくても良い税金を払っていたのです。その額は1年分で約200万円ほどでした。
更生の請求により、直近期分を取り戻していただきました。


事例2
ある会社は、役員賞与を毎期払っていました。聞いてみると、毎期定額で払っているそうです。
この場合、事前に税務署へ届け出を出しておくことで、役員賞与を損金にすることができます。
会計事務所からは、「手続きが難しい」との説明があっただけで、放置されていました。
当然、届け出を出すことになり、年間約160万円の税金を節税することができました。


事例3
ある会社は、役員給与所得控除の損金不算入の適用を受けていました。
社長が役員報酬にかかる所得税を計算するときに、「給与所得控除」を所得控除することができますが、この「給与所得控除」を法人税計算上損金不算入とするという悪法です。
いくつか条件があり、その一つに該当すれば、この悪法の適用を逃れることができます。
その条件の一つが、役員のうち50%以上を同族以外の役員で構成するというものです。
この会社は、役員の半分が同族以外の役員で構成されていたのです。
正しい申告をすることにより、年間約96万円の税金を節税することができました。


事例4
ある会社は、交際費をすべてそのまま交際費として処理していました。
年間400万円を超える部分については、損金にしていませんでした。
一人当たり5,000円以下の飲食費については、全額損金になります。
少し面倒ですが、交際費に含まれる費用と含まれない費用に、費用使用者が分けて経費精算する流れに改善しました。
結果的に年間約40万円の税金を節税することができました。


以上、よくある事例です。
重要なのは節税に対する考え方です。
上記のような節税は、数十万円、多くても数百万円という規模です。


最初は、「それくらいでは意味がない」と考える経営者もいらっしゃいます。
でもそれは間違いです。
その会社の売上高税引前利益率がどれくらいか、ということです。


例えば、事例1の会社は、当時売上高税引前利益率は約10%でした。
200万円の税金が節税できるということは、2,000万円の売り上げが増加したことと同じことです。


事例2の会社は、売上高税引前利益率が約3%でした。
160万円の節税ができるということは、5,300万円の売り上げが増加したことと同じことです。


事例3の会社は、売上高税引前利益率が約5%でした。
96万円の節税ができるということは、約1,900万円の売り上げが増加したことと同じことです。


事例4の会社は、売上高税引前利益率が約3%でした。
40万円の節税ができるということは、約1,300万円の売り上げが増加したことと同じことです。


上記のような節税は、会社から出ていくお金が減り、より多くのキャッシュが会社に留保されることになります。
税引前利益が増えることと同じ効果があります。
その税引前利益を稼ぐために、どれだけの売り上げが必要かという観点で節税は考えなくてはなりません。
そう考えると、節税がコストカットとしてどれほど効果的か理解できると思います。


いろいろとコストカットしているがまだ足りない、あるいは、これからコストカットを考えたいという会社は、一度税金を見直してみることをお勧めいたします。

2009年2月1日日曜日

藤巻幸夫セミナー

おはようございます(^O^)/
一昨日参加した2本目のセミナーの報告を昨日しますと言っておきながら、できませんでした。
ごめんなさい。
昨日はお昼から、はっくんのパパさんが家族で我が家に遊びに来てくれました。
で、昼からお酒を飲んでいました。まぁ、たまにはいいでしょう(-^□^-)


遅くなりましたが、一昨日2本目のセミナーの報告です。
参加したセミナーは藤巻幸夫氏が講師のセミナーでした。
主催は、さぬき市商工会です。


藤巻氏のお話も、直接聞いてみたいと思いながら、いつも予定が合わなかったのですが、今回は早々にスケジュール確保していたため、セミナーに参加できました。
やはりすごいエネルギーでした。


お話しは、モノが売れない時代にどうやって売っていくか、ブランド作りにはどのような考え方が必要かといった内容でした。
講演のなかで、「日本人はPRが下手だ」というお話しがありました。


良いものを作っても、良いサービスを用意しても、それがお客様に伝わらなければ意味がないということだと思います。
いくら良いものを作っても、その良さが正しく伝わらなかったり、そこにそういう商品があること自体が知られなかったりするとモノは売れません。


事例として、藤巻氏が係わっているあるプロジェクトのお話しがありました。
「Rin」というプロジェクトです。
皆さん知ってますか?
僕は知りませんでした。


「Rin」は、経済産業省と中小企業庁の出先機関である中小企業基盤整備機構が、地域発事業の全国展開や需要の拡大にむけた支援を行うための、テスト・マーケティング施設として開設したものです。
藤巻氏のお話しを聞くまで、まったく知らなかったのですが、帰ってインターネットを見てみると、確かにホームページが開設されています。とても優れたデザインのホームページです。
ホームページだけにとどまらず、本当のお店も出店しています。なんと表参道です。
表参道から少しだけ入っていますが、アンテナショップとしては素晴らしい立地です。恐るべし政府機関。


「Rin」は素晴らしいプロジェクトです。
でも多くの人に知られていません。東京の人もほとんど知らないそうです。
オンラインショップを見てみると、職人の技が凝縮された伝統工芸品を基にしたデザインの良い商品が集まっています。思わず欲しくなってしまいます。


セミナーの聴衆のなかに、「Rin」プロジェクトに参加されている経営者(あるいはその会社の方)がいました。
プロジェクトに参加するには、厳しい審査があるそうです。
プロジェクトに参加できるということは、それだけの魅力がある商品なのでしょう。
でも、売れてないそうです。
「Rin」に参加したから何かが変わったわけでもなさそうです。


「日本人は奥ゆかし過ぎる。これからはPRがビジネスになる。」というお話しがありました。
その通りだと思います。
「Rin」のような素晴らしいプロジェクトはもっとPRして、世の中に知ってもらわなければ、その意味がありません。
テスト・マーケティングとのことですが、知られなければテストにもならないでしょう。


「Rin」の参加者の中には、期待はずれと考えている経営者もいるかもしれません。
「Rin」のPRも必要ですが、個々の会社や事業者ももっと自ら積極的にPRしなければならない、そんな時代でしょう。


PRの時にはストーリーがあれば、伝わりやすくなります。
その商品の開発ストーリーや、会社の歴史です。
藤巻氏のお話しで、ブランド作りの必要条件として「ストーリーがあること」が挙げられていました。


会社のストーリーを語れる人間がいますか?
PRのため、まずは会社の歴史を見直してみませんか?


Rin



Rinオンラインショップ



中小企業基盤整備機構


経営者を続けることが生きがい

こんにちは(^O^)/ 2019年3月13日の日経新聞に「不要な土地・建物 国に寄付」という記事が掲載されていました。 記事によれば、財務省は個人が不要になった土地・建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入ったそうです。 全国各地で相続放棄される土地が増えいることを踏まえ...