2009年7月8日水曜日

地価はマーケットにより形成される

おはようございます。
平成21年の路線価が7月1日に発表になり、7月2日に新聞報道されていました。


予想どおりですが、路線価は下落していました。
平均路線価は全都道府県で下落したそうです。


香川県高松市の最高路線価は、43万円でした。
お隣の愛媛県松山市の最高路線価は、75万円でした。


2倍までいかないまでも、高松市と松山市の地価は大きな開きが出てきています。
香川県の調整区域廃止が影響しているのでしょう。
少子高齢化の時代に、調整区域廃止は長期的に見ると間違った政策だったということでしょう。


徳島県徳島市の最高路線価は44万円で高松市とほぼ同水準ですが、香川県が調整区域を廃止していることを考えると、徳島市のほうが地価の落ち込みが激しいと考えて良いでしょう。


高知県高知市の最高路線価は29万円でした。土地需要の低さをモロに受けているといった印象です。


ところで、僕には同い年の女性の従姉妹がいますが、その従姉妹が沖縄へ嫁いでいってます。
結婚してから約6年、夫婦と子供二人という4人家族で1LDの賃貸マンションに住んでいました。


子供が大きくなるにつれ、さすがに手狭になり、ご主人のご両親から住居購入のアドバイスもあり、家を新築することになりました。
6月末に完成予定だったので、先週、叔父叔母が沖縄の新しい家を見に行ってきました。


娘夫婦の新しい家に泊まる予定で行ったらしいのですが、まだ出来てなかったそうです。
6月の天候のせいでしょうか。
それとも南国特有の時間感覚のせいでしょうか。
理由はよく分かりませんが、工事はかなり遅れ、内装がまったく整ってなかったようです。残念です。


少し話がそれましたが、この従姉妹は沖縄県浦添市というところに住んでいます。那覇市の隣です。
那覇市ではありませんが、DFSから近く、生活環境も整っていて住むところとしてはとても良いところです。
ご主人はご両親と一緒に会社経営しており、会社は浦添市にあります。
新しい家は、やはり浦添市でと考えたようです。


しかしながら、浦添市は少し土地が高いとのこと。
坪30万円くらいするそうです。
結果的に浦添市の隣の宜野湾市に土地を購入したそうです。


高松の感覚で考えると、坪30万円というと市内中心部に近い場所がイメージできます。
興味が湧き、沖縄の路線価や土地価格情報を検索してみました。


まず、路線価は幹線道路は結構高い路線価が付いています。
全国地価マップ
を利用すると、路線価だけでなく、固定資産税評価額や公示地価も確認できます。
公示地価を見る限り、沖縄の住宅地として人気がある地域では路線価よりかなり高い価格で売買されていることが推察できます。


次に不動産業者のホームページをいくつか見てみました。
浦添市は、確かに坪30万円弱から、物件によっては坪40万円を超えるものも散見できます。
従姉妹の言うことは嘘ではありませんでした。


多くの地方都市に比べて、沖縄の不動産価格は高いと言ってよいでしょう。
沖縄の不動産価格が高い理由はいくつか考えられます。


①島なのでそもそも土地が少ない(正確には住宅地あるいは商業地として人気のある地域が限られているといったほうがよいでしょう)
②人口と世帯数が増加している
③調整区域がある
④居住用物件として戸建住宅のニーズが強い
⑤リゾート物件として人気のある地域がある


見える結論は、限られた供給に対して需要が旺盛であれば、価格は大きく下がらないということ。
ある対象物に特別な価値観を持つ人が多くいれば、その対象物の価格的価値は上昇するということ。


地価はマーケットにより形成されます。
このことが再確認できた先週末でした。

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