2010年1月27日水曜日

空家率過去最高!!

こんにちは(^-^)/
昨日1月27日から日経新聞経済教室面のゼミナールで「住宅市場の新潮流」という連載がスタートしています。
昨日の1回目では、新設住宅着工が激減したという話題が取り上げられていました。

記事によると、09年上半期の新設住宅着工戸数は、上半期としては統計調査開始以来の過去最少を記録し、通年で80万戸程度と100万戸を大きく下回る見込みとなっているとのこと。
少子化が進行するなか、新設住宅着工はいずれ80万戸に落ち込むことが予測されていたようですが、不況により、その状況が一気に訪れたとのこと。
そんななか、中古住宅が見直されているようです。

さらにこの記事で注目したいのは、「08年の空家率は13%と過去最高を記録した」という案内です。
総務省が調査した平成20年住宅・土地統計調査で明らかになったそうです。

2009年7月29日の四国新聞記事によると、香川県の空家率は16%で、空家率上位5位です。4位は高知県ので16.5%。なんとトップ5に四国が2県も入っていますガーン

香川県は、地方都市のご多分に漏れず、ここ数年でマンションが激増しました。今も建設が進んでいます。
短期的にみれば、借家から分譲マンションへの住み替えが進む分、あるいは一戸建てから分譲マンションへ住み替えが進む分、空家率がこれからも上昇するでしょう。
長期的には、本質的問題である人口減少が大きく影響し、空家率が上昇するでしょう。
現在も建設が進むマンションに、15年後、どれだけの人が継続して住んでいるか、どれだけの空き室となっているか、心配になります。

核家族の増加、それに伴う世帯数の増加も将来的には、空家率の上昇に貢献するでしょう。若い世代には、まだまだ新築一戸建てのニーズが高く、親が保有する土地とは別の場所に土地を購入し、新築の戸建てを建てます。おそらくほとんどの地方都市で同様の現象が見られるでしょう。
親が死ぬと、親が住んでいた家は空家になります。
地方になればなるほど、郊外になればなるほど、処分が困難になり、空き家状態が継続する可能性が高いと思われます。

日経新聞の記事を再度確認すると、空家率の上昇を確認できるグラフが掲載されています。
50年前は5%を切っていた空家率が、右肩上がりで上昇してきたことが確認できます。
今後もこの上昇は続き、特に地方では上昇が加速するでしょう。
香川県などは、数年のうちに20%に達するのではないでしょうか。10軒の家があれば、2軒は空家という状況です。恐ろしい状況です。

こう考えていくと、日経新聞の記事から読み取れることは4つあります。

一つ目は、地価は、全体としては下げのトレンドにあるということです。
二つ目は、土地は相続で引き継いだほうが有利ということです。
三つ目は、上記二つの項目は地方で顕著になるということです。
四つ目は、不動産の有効活用は、今後厳しさを増すということです。

①地価はまだ下がる
不動産価格は需給バランスにより決まります。
地方の空家は、欲しい人が少ないので、今後も下落します。マンションも10年、15年という期間で見ると、中古価格は大きく値崩れするでしょう。
インフレがくれば上がるということもありますが、インフレはお金の価値が下がることなので、地価が本質的に上昇するわけではありません。やはり欲しい人が少なければ、相対的価値は下がります。

②土地は相続で引き継いだほうが有利
土地持ち資産家が、不動産を早めに次世代へ譲りたいという希望を持っていることが多いのですが、その物件に収益力がなければ、土地を早めに譲るメリットはありません。
将来的には相続税評価額が下がっている可能性が高いからです。
土地よりも、現金などの移転を早めるべきでしょう。
ただし、税制改正等があった場合は、この限りではありません。

③上記二つの項目は地方で顕著になる
この問題の本質は、人口減少です。
人口減少問題は、地方でより深刻になるため、地方の不動産価値が下がるということになります。
地方の土地持ち資産家は、不動産の現金化を考えたほうが良いでしょう。

④不動産の有効活用は難しくなる
人口減少により、借り手マーケットの縮小が発生し、将来における事業リスクが高まります。
「土地があるから活用したい」というだけで安易に事業を開始すると、取り返しのつかないことになる可能性が高くなってきています。
「経営者」になるという覚悟を持って、不動産の有効活用に乗り出していただきたいものです。

日本は歴史的に見て、住宅市場を活性化させることによって成長してきました。
一方で、この政策が日本の中古住宅市場の形成を阻害してきた面もあります。
民主党は、フローからストックへという政策を掲げていましたが、経済対策として、住宅取得資金の1,500万円贈与枠を設けました。
短期的に住宅市場を活性化させる効果はあるでしょうが、ストックの質を向上させるという長期的目標に果たして寄与するでしょうか…。

2010年1月14日木曜日

JAL経営破たんの影響は???

こんにちは!!
遅ればせながら、今年もよろしくお願いいたします。

年明け早々暗い話題ですが、JALが会社更生法を適用することとなりました。
JALの経営状態は前々から不安視されていましたが、ついにという感じです。
大会社の破たんだけに大きな影響があります。個人にもです。
株式が無価値になります。昨日の終値は7円でした。
マイレージは守られるようですが、使いにくくなるという噂も…。
株主優待券は金券ショップで価格が暴落しているようです。

そしてそして、意外と中小零細企業にとっても影響が大きいのをご存知でしょうか。
「レバレッジドリース」や「オペレーティングリース」の存在です。

いわゆる「レバレッジドリース」や「オペレーティングリース」は、中小零細企業が任意組合や匿名組合に投資して、飛行機や船などを購入し、その物件をリースする仕組みです。
投資家である中小企業は、リース期間の前半に飛行機や船の主に減価償却から生じる損失を自社の損益計算書に計上することができます。
この費用計上により自社の事業による利益を圧縮することができます。
逆に、この物件の借主、例えばJALは低コストで機体調達をすることができます。

借主(例えばJAL)の経営状態に問題がないときは意識されませんが、この「レバレッジドリース」も「オペレーティングリース」も「事業」であり、「事業リスク」が存在するということに注意が必要です。

今回、JALが経営破たんすれば、この「事業リスク」が顕在化することになります。
つまり投資家側は、債権者になるのですが、この債権回収ができるかという問題が生じます。
そしてこれは、レバレッジドリースやオペレーティングリースという事業に対する出資金相当額が回収できるかという問題です。

本日の日経新聞一面に、「取引先債権を保護」という見出しの記事が掲載されています。
この記事では、「日航は国内外の運航継続を最優先するため、燃料や機体のリースといった取引先の債権を全額保護する」と報じられています。
レバレッジドリースやオペレーティングリースの投資家からみれば、機体のリース債権を保有していることになりますが、どうやらこのリース債権は保護されそうです。

ほっと胸をなでおろしたくなるところですが、おそらくこの「リース債権」とは、リース期間中に支払われる予定のリース料のことと思われます。
レバレッジドリースやオペレーティングリースは、リース期間の満了時に機体を売却して事業を終了する仕組みになっています。機体の売却先は、基本的には物件の借主です。例えばJALです。

JALはレバレッジドリースやオペレーティングリースの仕組みを利用して調達している機体を、リース満了時に買い取るのかという疑問が生じます。
JAL再建案を見ていると、機体の削減や、効率を上げるために機体種類の統一化を進めようという計画が確認できます。

機体数を削減するということは、日航が利用する機体の絶対数が減るということですので、将来的にレバレッジドリースやオペレーティングリースのリース期間満了時に買い取りを実行されない機体がでてくる可能性があります。
また、機体種類を統一するために、当初多少の損失が出たとしても機体の買い替えを進めるという話も聞こえてきます。これもリース期間満了時に買い取り実行されない機体が出てくる可能性がでてくる要因と考えられます。

リース債権は保護されても、投資家にとっての危機が去ったということではないようです。
レバレッジドリースやオペレーティングリースという仕組みが世の中に供給され始めてから、国内航空会社の経営破たんは初めてのことです。
どのような措置が講じられるのか、興味が尽きませんね。

太陽光発電所売却という選択肢

こんにちは(^O^)/ 2018年11月10日の日経新聞に「マネー研究所セレクション『米国子育て1人2,600万円 引っ越しや3世代で費用計画」という記事が掲載されていました。 米農務省が2017年に発表した報告によると、2人の子供を持つ収入が中程度(約663万~1,200万...