2011年7月14日木曜日

その不動産、事業として成り立っていますか?

おはようございます(^O^)/
円高、進んでますね。
2007年後半から続く円高トレンドはまだまだ終わりを迎えそうにありません。
やはり1$=75円くらいを目指すのでしょうか。
それとももっといってしまうのでしょうか。
行方を見守るしかありません。

さて、今月はいろいろなことが重なり、東京出張が多く、月の半分くらいが東京です。
東京ではセミナーも多く、夜、仕事が終わった後に参加できるものもあります。
ということで、先週、ダンコンサルティングの塩見哲氏が講師を務めるセミナーに参加してきました。

中小企業のための不動産戦略―22のケースから発想法を学ぶ/塩見 哲

¥2,730
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確か2007年くらいだったと思うのですが、僕がダンコンサルティングと塩見氏を知ったのは、この本を読んだことがきっかけです。
僕たちのクライアントの中小零細企業やそのオーナーは、ほぼすべての方が不動産を保有しています。ところが、その不動産を本当に有効に活用できているかというと、疑問符が付く場合が多くあります。

2007年当時はまだリーマンショック前で不動産に関するご相談も多く、その時にこの本に出会った記憶がります。
この本では、ダンコンサルティングが実際に手がけたコンサルティング事例が紹介されています。
コンサルティング事例では、クライアントの顕在化している問題点やニーズはもちろん、潜在的な問題点やニーズも掘り起こして、本質的な解決を図る過程が紹介されています。

不動産については、感情や過去の経験則から固定化した思考により、有効に活用できていないケースが多くあります。
例えば、こんな事例が紹介されていました。
好立地で喫茶店を営むA社が、ビルの建て替えについて、ダンコンサルティングに相談したそうです。
ダンコンサルティングは、デザイン性の高いファッションビルに建て替えることを提案し、高収益ビルに生まれ変わったそうです。
問題は、A社が、A社にとっては自社ビルのそのビルの1階で喫茶店を営みたいという希望をもっていたことです。最終的には、A社は、そのビルの地下で喫茶店を営んでいるそうです。

都心の好立地、デザイン性の高いファッションビルで高い賃料設定ができるビルで、しかも1階は最も良いフロアです。
通常の賃料設定をして、A社がこの賃料を負担できる収益力があるのかという問題です。
内容を省略しますが、A社は、結果的に地下で喫茶店を営んでいます。

客観的に見ると当たり前の話しです。
人に貸すよりも自分でその土地、その場所を使ったほうが収益を上げることができるので、自社利用するのです。
ところが、現実は、多くの会社が自社物件の一番良い場所を自社で利用しています。そこに経営的な判断はありません。

不動産の価値が自然減少する現在、その不動産から得られる収益を最大化できるかは重要な課題です。
セミナーでも紹介されていましたが、保有する不動産の時価を求めて、不動産から得られる収益がその時価に対してどの程度の利回りとなっているか、確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
もちろん、取得価額がわかる場合には、取得価額に対する利回りを求めるという考え方もあります。

要は、数字で事業効率を確認するという作業が必要なのです。
意外と、遊休不動産の売薬や資産の組み替えに踏み切れたりするかもしれません。

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