2014年8月29日金曜日

不動産投資の最適手法とは?

こんにちは(^O^)/
昨日まで東京出張でしたが、ここ数日の東京は曇りと雨で、気温が低い状態が続いてますね。
久々にジャケットを引っ張り出しました。
高松に戻ってみると、30度くらいありますが、少し涼しい感じです。
雨雲が去ると、また暑くなるでしょうか?

さて、不動産市場が動き出してますね。
2013年初頭からのアベノミクスにより、東京都心では不動産取引が活発になり、取引価格も上昇しています。

本日の日経新聞に「目黒雅叙園 1300億円で買収 森トラスト、米ファンドから」という記事が掲載されています。
記事によれば、雅叙園は、リーマンショックなど市況の悪化で売却をいったん見合わせていたようですが、最近の市況回復をみてこのほど入札を実施したようです。
また、都心を中心に最近では大型の不動産取引が活発になってきているとのこと。
お客様とお話しをしていても、不動産取引への興味が増してきているように感じます。

以前にもブログで紹介をしたことがありますが、代表的な不動産投資手法について確認をしてみたいと思います。

まず、現物を直接保有する投資方法です。
マンションの区分所有、アパート・マンションの一棟買い、テナントビルの一棟買いなどがこれに当たります。
個人で直接保有すると、賃貸収入は、不動産所得になります。投資規模が大きくなると事業所得になります。
建物部分は減価償却できます。
時価と相続税評価額のかい離が大きい場合には、相続税対策となります。

直接保有は、何かと手間がかかり、面倒なのがデメリットです。
管理は、不動産管理会社に任せていても、最終的な判断は求められます。

最近多いのは、区分所有マンションの購入です。マンションの一室を購入するという手法です。
投資額が、比較的小さく、投資しやすいのが大きな理由です。
東京都心部の良い物件を選ぶことができれば、大きな相続税対策効果も得られます。


次にJ-REITです。
J-REITは、不動産を証券化し、小口化して、市場に上場しているため、投資しやすく、流動性が確保できるというメリットがあります。
物件管理等で煩わしさを感じることはありません。一つのREITに複数の物件が組み込まれているため、リスク分散にもなっています。
証券税制が適用されるため、課税関係もシンプルです。

一方で、投資家側は減価償却は使えず、相続税対策にもなりません。

アベノミクスがスタートしてからは、REIT投資は良い結果を得られている方が多いようです。


最後に、不動産特定共同事業法を活用した組合投資案件です。
不動産に対して組合投資を行うことにより、実質的に不動産を小口化しています。
証券化ではないため、同じ小口化であってもJ-REITとはまったく異なる特徴を持っています。
投資家は、不動産を直接保有するのと同じ税務が適用されます。
賃貸収入は、不動産所得になります。投資規模によっては事業所得とすることが可能です。
所得を計算する際に、減価償却も適用できます。
時価と相続税評価額に大きなかい離がある場合には、相続税対策になります。
一般的な案件では、運営会社が組合の理事長となり、不動産の管理運用を行います。不動産管理運用の面で、投資家が煩わしさを感じることはありません。

一方で、流動性には欠けます。
売却時期は、理事長が決定するか、組合員総会で決定するようになっていることが一般的です。
また、自分が保有する組合持分だけを他人に売却をしようとしても、譲渡制限が付されており、組合の了解が必要となっていることが一般的です。


何を主目的とするかによって、不動産投資手法も選択肢なれければなりません。
不動産投資のすべてのメリット・デメリットを自ら受け入れる用意があれば、直接投資となるでしょう。
予算に合わせて、純投資目的で不動産投資をしたい場合には、J-REITが有力な選択肢となります。
そして、予算に合わせて、相続税対策を主目的としたいという場合は、不動産特定共同事業法を活用した組合投資が有力な選択肢となるでしょう。

活気が出てきた不動産マーケットに参加するに当たり、自分の投資目的を再確認して、最適な選択肢を選択できると良いですね。

2014年8月15日金曜日

環境は必ず変わる

おはようございます(^O^)/
本日は終戦記念日ですね。
僕の祖父、祖母の世代は、第二次世界大戦を経験した世代で、祖父は、実際に戦地に行っていました。
小さいころから何度も戦争の話しを聞かされました。
祖父は19年前に亡くなりましたが、祖母はまだ健在です。祖母はいつも、今が一番良いと言っています。
年を取るに従い、平和であることがどれほど素晴らしいことか分かるようになってきました。
この国の平和ができるだけ長く続くことを祈るのみです。

さて、本日の日経新聞に「中小の事業承継 円滑に」という記事が掲載されていました。
中小零細企業で、親族ではない従業員が事業を引き継ぐ事例が増えているため、親族以外に対しても会社の株式を時価よりも安く譲れるよう法改正するそうです。
親族間承継の場合の民法の特例、相続税法上の優遇措置が設けられていますが、同様の制度を親族外承継の場合にも広げようという考えのようです。

アイデアは素晴らしいのですが、現状の親族間承継の場合の優遇措置はほとんど使えない規定になっています。
従業員が引き継ぐ場合の優遇制度も結局使えない規定になるのではないかと心配です。
後継者不在のための廃業を減らすことが目的とのことですので、実際に使える制度にしてほしいものです。

このように様々な税制改正の議論がなされていますが、法人税率の引き下げを実現するため、その他の法人税法上の規定が大きく見直されようとしています。
そのなかに、減価償却方法の見直しが含まれています。
現在の定額法及び定率法の選択適用から、定額法へ一本化するという見直しです。

減価償却制度の見直しは、法人の経営環境に大きな変化をもたらします。
事業投資を実行し、回収していく過程でのキャッシュフローに大きな影響を与え、財務戦略を見直さざるを得なくなります。

現在、利益繰延手法の一つに、日本型オペレーティングリースを活用する方法があります。
飛行機や船などの大型物件に集団で投資し、自社の本業の利益繰延に利用するという手法です。
このような手法は、減価償却方法が定率法であるから成立するスキームです。
定額法になれば、同様の案件は組成できなくなります。

本日の日経新聞に「ユーロ圏、下振れ鮮明」という記事が掲載されています。
「ロシア問題が重荷」とのことですが、地域紛争や戦争が経済活動に与える影響は計り知れないものがあります。厄介なのは、発生が予測できないことです。
沈んだ経済が回復の兆しを見せたり、安定成長に移行しても、戦争が起これば一瞬でマイナスになります。
日本の株価も昨年、急伸しましたが、日本近海での紛争や戦争になれば、暴落の可能性があります。為替や日本国債も大きく変動するでしょうが、予測ができません。

これまでに日本型オペレーティングリースの活用を利益繰延、簿外資産形成に活用してきた会社は、近い将来、日本型オペレーティングリースを活用できなくなることも考慮して、どのような選択が現在の自社にとって最適であるかを検討したほうが良いかもしれません。

将来、手に入らなくなりそうなので、今のうちに先取りしておくことも考えられます。
地域紛争などの突発的な事象に対応するためには、はやり流動性の高い簿外資産を形成する必要があります。日本型オペレーティングリースでは難しいため、他の手法を検討しなければなりません。

我々が経済活動を行う環境は、日々変化していきます。
日々の変化は、少しずつですが、何年か経つと、それは大きな変化になっています。
あるいは、突然、大きな環境変化が発生します。
中小零細企業が、この変化に対応するためには、やはり利益の繰延、簿外資産の形成は必要と考えます。
一つの手法にこだわらず、様々な手法で、時間をかけて、簿外資産のポートフォリオを厚くしてくことができると良いですね。

米国不動産の奥深さ

こんにちは。 7月17日から7月18日にかけて九州へ出張しました。 岡山駅で乗り換えたのですが、駅のなかのコンビニエンスストアの棚の品数が少なく、一列空いてしまっている棚もありました。 大雨災害のため物流に影響が出ていて、商品の補充ができていないのだとか。 まだまだ大きな...