2014年8月29日金曜日

不動産投資の最適手法とは?

こんにちは(^O^)/
昨日まで東京出張でしたが、ここ数日の東京は曇りと雨で、気温が低い状態が続いてますね。
久々にジャケットを引っ張り出しました。
高松に戻ってみると、30度くらいありますが、少し涼しい感じです。
雨雲が去ると、また暑くなるでしょうか?

さて、不動産市場が動き出してますね。
2013年初頭からのアベノミクスにより、東京都心では不動産取引が活発になり、取引価格も上昇しています。

本日の日経新聞に「目黒雅叙園 1300億円で買収 森トラスト、米ファンドから」という記事が掲載されています。
記事によれば、雅叙園は、リーマンショックなど市況の悪化で売却をいったん見合わせていたようですが、最近の市況回復をみてこのほど入札を実施したようです。
また、都心を中心に最近では大型の不動産取引が活発になってきているとのこと。
お客様とお話しをしていても、不動産取引への興味が増してきているように感じます。

以前にもブログで紹介をしたことがありますが、代表的な不動産投資手法について確認をしてみたいと思います。

まず、現物を直接保有する投資方法です。
マンションの区分所有、アパート・マンションの一棟買い、テナントビルの一棟買いなどがこれに当たります。
個人で直接保有すると、賃貸収入は、不動産所得になります。投資規模が大きくなると事業所得になります。
建物部分は減価償却できます。
時価と相続税評価額のかい離が大きい場合には、相続税対策となります。

直接保有は、何かと手間がかかり、面倒なのがデメリットです。
管理は、不動産管理会社に任せていても、最終的な判断は求められます。

最近多いのは、区分所有マンションの購入です。マンションの一室を購入するという手法です。
投資額が、比較的小さく、投資しやすいのが大きな理由です。
東京都心部の良い物件を選ぶことができれば、大きな相続税対策効果も得られます。


次にJ-REITです。
J-REITは、不動産を証券化し、小口化して、市場に上場しているため、投資しやすく、流動性が確保できるというメリットがあります。
物件管理等で煩わしさを感じることはありません。一つのREITに複数の物件が組み込まれているため、リスク分散にもなっています。
証券税制が適用されるため、課税関係もシンプルです。

一方で、投資家側は減価償却は使えず、相続税対策にもなりません。

アベノミクスがスタートしてからは、REIT投資は良い結果を得られている方が多いようです。


最後に、不動産特定共同事業法を活用した組合投資案件です。
不動産に対して組合投資を行うことにより、実質的に不動産を小口化しています。
証券化ではないため、同じ小口化であってもJ-REITとはまったく異なる特徴を持っています。
投資家は、不動産を直接保有するのと同じ税務が適用されます。
賃貸収入は、不動産所得になります。投資規模によっては事業所得とすることが可能です。
所得を計算する際に、減価償却も適用できます。
時価と相続税評価額に大きなかい離がある場合には、相続税対策になります。
一般的な案件では、運営会社が組合の理事長となり、不動産の管理運用を行います。不動産管理運用の面で、投資家が煩わしさを感じることはありません。

一方で、流動性には欠けます。
売却時期は、理事長が決定するか、組合員総会で決定するようになっていることが一般的です。
また、自分が保有する組合持分だけを他人に売却をしようとしても、譲渡制限が付されており、組合の了解が必要となっていることが一般的です。


何を主目的とするかによって、不動産投資手法も選択肢なれければなりません。
不動産投資のすべてのメリット・デメリットを自ら受け入れる用意があれば、直接投資となるでしょう。
予算に合わせて、純投資目的で不動産投資をしたい場合には、J-REITが有力な選択肢となります。
そして、予算に合わせて、相続税対策を主目的としたいという場合は、不動産特定共同事業法を活用した組合投資が有力な選択肢となるでしょう。

活気が出てきた不動産マーケットに参加するに当たり、自分の投資目的を再確認して、最適な選択肢を選択できると良いですね。

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