2015年3月27日金曜日

不動産投資を考えてみる

おはようございます。
本日の日経新聞に、「繰越欠損金4.4兆円減」という記事が掲載されていました。
企業が抱える繰越欠損金は、5年連続で減り、リーマン危機前の69.9兆円を下回る水準に戻ったそうです。
大企業で繰越欠損金の使用に制限がかけられる改正が行われたことも要因の一つですが、各企業の努力により企業業績が回復してきたということが大きな要因でしょう。

株価上昇により景気が良くなった「感じ」がしています。
大企業を中心に、給与のベースアップや決算賞与の支給などの話題も報道されるようになってきました。
企業業績拡大が景気回復を本格的にすることを期待せずにはいられません。

さて、そんな更なる景気回復が期待される中、不動産取引が活況となってきています。
日経新聞にもタワーマンション購入やワンルームマンション購入による相続税節税対策広告が見られます。

3月25日と3月26日の日経新聞に「反転うかがう地下」という記事が掲載されていました。
3月25日の記事によれば、都心の不動産価格は上昇しており、なお勢いがあるとのこと。
大規模な取引が話題になりますが、全国的には、都市部では住宅地も上昇しているそうです。
一方で、郊外の住宅地は下落の傾向が変わらないとのこと。東京や横浜の郊外の住宅地も同様のようです。

3月26日の記事によれば、急激に円安が進んだこともあり、海外投資家の東京不動産投資が活発化しているとのこと。
地銀などを中心に、国内投資家の余剰資金も不動産投資に向かいやすい環境にあるそうです。
一方で、日本ビルファンド投資法人は、2014年12月期の取得物件がゼロだそうです。日本ビルファンド投資法人は、東京の物件は割高になっていると判断しているようです。
また、海外投資家が取得した物件について、賃料上昇の期待値が高すぎるのではないかという指摘もあるようです。

記事では、円安効果が止まれば、マネーの逆流が生じ、2005年から2007年頃まで不動産取引が拡大したミニバブルがはじけたときのようになるのではないかという指摘をしています。

投資家はどのような戦略をとるべきか、考えてみました。
結論としては、物件の十分な検討は必要であるが、今は「買い」。
長期保有にこだわらず、市況をみながなら売却を検討。
それぞれの投資家の投資規模によりますが、それぞれの投資家の規模に合わせて出口を見つけやすい物件とすることを留意する。
こんな感じだと思います。

モノの値段が上がる時代に入ってきた感があります。
日本の少子化のインパクトを考えると、日本国内で流通するモノは上がる可能性が高いと考えます。というか、通貨の価値が下がると言ったほうが良いでしょうか。

不動産も同様に、相対的な価値が上がる可能性が高いと考えます。
ただし、選別されます。
過去のように、日本全体の不動産価格が上がるということはないでしょう。
不動産価格は人口に比例しますので、理論的には、長期的に価格の面で安心できる不動産は東京都心にしかないということになります。

インフレへの対応という意味で、分散投資の一つの投資先として、東京都心不動産は優良と考えます。

また、東京都心不動産は、大きな相続税対策効果が期待できます。
相続税は、基礎控除の縮減、税率の引き上げなど課税強化されています。
東京都心不動産であれば、不動産の価格が下落しても、相続税節税効果でカバーできてしまう可能性があります。
賃料収入も他の地域と比べると、安定しています。

不動産は、個人が5年超保有すると長期譲渡所得となり、約20%の分離課税で売却益課税が完了します。
一般的には、5年超保有して売却を検討します。
しかしながら、経済の変動は、確実に、短い期間で大きな波がやってくるように変わってきています。
不動産運用における出口の検討も、必ずしも5年超経過してからのほうが良いとは限りません。
所有期間5年以下の短期譲渡所得になると、約40%の譲渡所得税が課税されます。
びっくりするような税率ですが、儲けをすべて取られてしまうわけではありません。むやみに長期保有して売り時を逃してしまうよりマシです。

不動産投資も必ず出口を考えておかなければなりません。
売却を想定して、どのような物件を取得することが可能なのか、その投資家の資産規模やリスク許容度により検討することが必要です。
ビル1棟保有できる方もいれば、区分所有のタワーマンションが合う方、区分所有のワンルームが合う方、更地が合う方、そして不動産集団投資スキーム案件への投資が合う方など様々です。

身の丈に合う不動産投資で景気の波に乗っていきたいですね。

2015年3月12日木曜日

生産性向上投資促進税制の適用は余裕をもって

こんにちは(^O^)/
寒いですね。
雪が降ったりしてます。

本日の日経新聞に「高松空港 民営化へ」という記事が掲載されていました。
地元の話題だけに、すぐに目に留まりました。
2018年に民営化される予定で、全国で3例目だそうです。

現在は、国が運営しており、実質的には3億円の赤字だそうです。
民営化すると、着陸料を下げられるようになり、航空路線を誘致しやすくなるのだとか…。

空港や港湾、高速道路や鉄道など、重要な交通インフラなどは、国防上の問題などもあり、国や行政がまったく関わらないというのも難しいのだと思いますが、民間に任せたほうが活性化することには間違いがありません。

高松から東京へ行くのは簡単なのですが、高松から他の地方都市へ行こうとすると、ものすごく長い時間がかかってしまいます。
ローカルとローカルをつなぐ路線の拡充を期待したいと思います。

空港のショップのレベルアップにも期待したいと思います。
今の高松空港で長い時間は過ごせません。

民営化で、高松空港が生まれ変わることを期待したいと思います。


さて、今、最もホットな話題は、生産性向上投資促進税制です。
弊社でも事例が増えてきています。
適用できると大きなメリットがありますが、簡単に考えていると上手くいかないケースもあります。

①投資計画について
中小企業の場合、意外と明確な投資計画(事業計画)が策定されていないことが少なくありません。
B類型を利用する場合、投資計画(事業計画)が必要ですが、ザクッとどんぶり勘定で投資決定している場合には、そもそも投資計画などありませんので、投資計画を作ることからスタートしていかねばなりません。
ところが、部門別会計もやっていない、会社全体の事業計画もない、計画は立てたこともないということであれば、会社側から計画が出てくることは期待できません。
投資計画(事業計画)はあくまでも会社側が立てるべきものなので、その部分から公認会計士・税理士に丸投げしようとする姿勢の会社では、そもそも前に進みません。

②数字の具体性について
投資計画(事業計画)を作ることができても、その計画の数字の根拠を求められます。
投資計画(事業計画)には、少なからず経営者の希望や楽観的思考が反映されます。
将来のことは誰にも分からず、その数字は、基本的には夢物語です。
その夢物語を具体的な数字で根拠を示すことができるかどうかが問題です。過去の実績等から、確かに信ぴょう性があるという計画でなければ、意味がありません。
意外と信ぴょう性のある計画を立てることができる会社は多くありません。

③既存事業に対する投資か新規事業に対する投資か
既存事業に対する投資であれば、過去の実績等から数字の裏付けのある計画を立てることが可能でしょう。
一方で新規事業の場合、特に売り上げについて、数字の裏付けのある計画を立てることができるのか、難しい問題です。

④新規投資かスクラップ&ビルドか
新規投資、例えは、新規出店などであれば、話は分かりやすくなります。
新しい店舗が増えるので、売上が増えるだろうということは、誰でも漠然と想像できます。
ところが、スクラップ&ビルドの場合、果たして、その投資の結果、生産性が向上するのか、詰めてみても良い結果が出ないことがあります。


最近の傾向として、投資対象設備が引渡し間近になり、検討を依頼されることが多くなってきました。
時間が短いと、良い検討ができないことがあります。
また、経済産業局から確認書を得るまでにタイムリミットがきてしまうケースもあります。
生産性向上投資促進税制の適用の検討は、余裕をもって取り組みたいものですね。

先端設備等導入計画を検討してください!

おはようございます(^o^)/ 2018年8月26日の日経新聞に「認知症患者、資産200兆円に」という記事が掲載されていました。 記事によれば、高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続け、2030年度には215兆円に達し、家計金融資産全体の1割を突破しそうとのこと。...