2015年9月10日木曜日

不動産をタイミング良く売り抜けられるか???

こんにちは(^O^)/
相場が落ち着きませんね。
昨日は、日経平均が1,343円上昇しました。これは、21年ぶりの上げ幅で、歴代6位だそうです。
かと思えば、今日は、470円の下げ。
激しいですね~。

さて、9月9日の日経新聞に、「マンション価値見極める」という記事が掲載されていました。
マンションは、立地によって、将来の資産価値に大きな違いが出るという内容です。
築10年の物件を比較すると、東京都心や再開発が進んだ湾岸エリアにある物件は、10%以上の値上がりが確認できたそうです。
一方で、都心へのアクセスが不便な郊外エリアにある物件は、20%以上の価格下落が確認できたそうです。
記事では、将来は利便性の高いエリアに職住近接で暮らす世の中になるので、いま不便なところは30年後には資産価値がさらに劣ると解説されています。

また、もう一つの重要なポイントとして売買のタイミングが挙げられています。
市況が冷え込んでいた2004年に分譲されたマンションの場合、現在も平均して新築時の価格に近い水準で取引されているそうです。
これに対して、不動産ミニバブル当時の2007年分譲の物件は、現在の水準が80%程度だそうです。もともとの価格設定が高かった反動から下落幅は大きいそうです。

東京カンテイによると2014年の東京都の新築マンションの平均価格は6,673万円と前の年より8%上昇したそうです。ミニバブル時をかなり上回り「高値づかみ」のリスクをはらむと記事では警告しています。

変わって、2015年8月27日のバードレポートでは、都心の分譲マンションは投資家やインバウンドの需要が旺盛で、実需がついていけない価格まで上昇してきたという記事が紹介されています。
外国人の不動産購入も注目されますが、「相続税対策」で購入というリーマンショック前にはなかった需要があり、都心のマンションはリーマン以前より高くなっていると紹介されています。


そうです。
相続税改正が進み、大きな相続税節税効果のある対策は、ことごとく封じ込められてきました。
ダイナミックな相続税節税を検討しようと思うと、都心の不動産活用は必ず選択肢として上がります。

タワーマンション投資による財産評価の圧縮対策(いわゆるタワマン節税)や、法人の不動産投資による株価圧縮対策などが、マネーを不動産に向かわせます。
「高値づかみ」を警戒せよと言われても、他に選択肢がありません…。

どうせ不動産を保有するのなら、事業の多角化も狙い、不動産の現物保有にこだわるという考え方もあります。
しかし、別の本業があれば、多くの場合には、不動産について経営判断を行う煩わしさがあります。さらには、タイミングよく売却できるかという問題が生じます。
やはり、株と同じで、売るのが難しいのです。

では、どのような選択肢があるのか。
お勧めは、集団投資スキームで投資する不動産案件です。
不動産物件について、集団で投資を行いますが、実際に現物の不動産を保有する場合と同じ税務が適用されることがポイントです。
財産評価も、相続税法上の財産評価の規定が適用され、現物の不動産を保有するのと同じ財産評価圧縮効果を得ることができます。

判断業務がないこともお勧めの理由です。
不動産の保有期間中に生じる経営上の判断業務に煩わされることがありません。売却のタイミングもお任せです。
相続税対策でスタートした不動産投資も、将来、自動的に手仕舞いされていきます。

相続税対策を目的とするのであれば、このような不動産集団投資スキーム案件を利用してみるのも面白いでしょう。

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