2015年10月8日木曜日

シンガポールへ行ってきました!!

こんにちは(^O^)/
シンガポールへ行ってきました!
みどり財産コンサルタンツのメンバーのほぼ全員で、シンガポール視察へ行ってまいりました。
我々は、今回が3回目のシンガポール視察です。

やはりアジアの金融センターであるシンガポールには情報が集中しています。
2013年1月、2014年1月、そして今年、2015年10月と、3回目の訪問になりました。定点観測をすることで分かってくることもあります。

これまでの2回の訪問と同様に、今回も強行日程でした。
2泊5日という日程で、日本とシンガポールの往復は、いずれも夜の航空便です。

1日目は、シンガポールの直近の経済事情について情報収集を行いました。
2日目は、金融機関等へ訪問してミーティング、そして不動産視察を行いました。
3日目は、最近、日本でも話題になっているマレーシア、ジョホールバルのイスカンダル計画視察を行いました。

せっかくの海外視察ですが、予定を詰め込み過ぎ、自由時間がほとんどなく、社員には申し訳ない気もしましたが、大変濃密な情報収集を行うことができました。勉強になりました!


今回は、9月30日の夜、最終便で高松から羽田へ向かい、羽田乗り継ぎで、翌日早朝シンガポールに到着する便で移動しました。
行ってみて、初めて知りましたが、この時期は、ヘイズ(Haze)と呼ばれる煙害が発生する時期でした。
ヘイズは、インドネシア・スマトラ島などで行われる野焼きや森林災害が発生原となっているようです。

2013年9月のヘイズがかなりひどかったようですが、今回も同レベルのひどさのようでした。
我々がシンガポールに到着した前の日は、学校が休校になったようです。
煙だと思いますが、ひどいもやがかかったような状態で、視界がわるく、景色はかすんでしまいます。
匂いもあり、日や時間帯によっては、焦げたような匂いがします。

このヘイズは、健康にも害があり、毎日、大気汚染を表す数値が公表されています。
我々が行っている間は、常に「不健康」又は「非常に不健康」を示す数値でした。

現地では深刻な問題になっており、各国が野焼きを行わない協定を結んでいるようですが、インドネシアで実際に野焼きを行っている会社の中に、シンガポールの会社が含まれるというような実態もあり、実際には規制の効果はないようです。

こんなことを体験すると、東南アジア全体は、まだまだ本当のエマージングカントリー(新興国)なんだな~などと思ってしまいます。



こんな感じで、かすんでます。
マリーナベイサンズもぼんやりです。


今回、シンガポール視察で感じた大きな二つのことがあります。
一つは、経済環境の雲行きが怪しくなっているということ。
もう一つは、内向きになってきているということです。

原油価格が下がっていること、中国経済が失速していること、荷動きが少なくなってきていること、アメリカの利上げが織り込まれつつあることなど様々な要因が絡み合い、経済は失速を感じます。
2014年1月に視察したコンドミニアムが、まだ売れずに残っていました。価格は据え置きですが、具体的な購入意思を確認できれば、業者側は価格交渉に応じるとのこと。2014年1月にはなかった傾向です。

現地で今回のアレンジをしてくれた我々のビジネスパートナーに聞いてみると、彼は、シンガポールに来てから2回の引っ越しを経験しているそうですが、引っ越すたびにコンドミニアムの部屋のグレードは上がり、家賃は下がったそうです。
収益還元的に考えると、不動産の取引価格そのものが下がっているとしか思えないとのことです。

シンガポールの不動産価格は、一旦、ピークを打ち、やや下がり気味という印象を受けました。

中国経済の失速は、シンガポールにも大きな影響を与えているようです。
しかしながら、複数人から同じ話を聞きましたが、シンガポールでは、中国市場の状態は、クラッシュではなく「調整」であるというとらえ方が多数派のようです。

マーケット全体に対する捉え方は、短期的な今後の展開が読みづらいというものです。
これは、誰でもそう感じていると思いますが…。
株式中心の強気なポジショニングを修正し、キャッシュポジションにシフトしているという印象です。


もう一つは、内向きになってきているということです。
もともと、シンガポールは何もない国ですので、いろいろな人に来てもらい、シンガポールでビジネスをしてもらいたいという考え方でした。
空港を整備し、ハブ空港にしました。港を整備し、シンガポールを利用する船に優遇措置を設け、様々な荷物が集まる港にしました。シンガポールの沖合には、600隻から800隻の船が入港を待って停泊しています。

10年前には永住権をばらまいていたような状態でした。
シンガポールの経済的レベルが上がり、シンガポール人が単純労働を敬遠し始めると、より積極的に新興国の労働者を受け入れるようになりました(当然、しっかりと政府に管理されています)。

徐々に金銭的な制限が設けられ、直近では資産10億円という金銭的なバーが設けられていましたが、これも昨年3月末で終了しました。
お金だけ持っていれば、シンガポールに住めるという時代は終わりました。

単純労働をする人の制限もきつくなってきています。
外国人が多くなりすぎて、シンガポール人の雇用機会を奪っているという発想があります。
独裁政権ではありますが、民衆は不満を持っており、直近の選挙では独裁政権の不安定さが再確認されたようです。
よりシンガポール人重視の政策を打ち出さねばなりません。

小金持ちや少々のビジネス実績があるだけでは、シンガポールの永住権は取得できません。
また、月30万円程度の収入では、就労ビザも取れません。

シンガポールは、より専門性の高い人、より若い人、より所得の高い人、総合的に言うと、シンガポールに長く貢献できる人材のみに門戸を開くという考え方に大きく変わってきています。

シンガポール人と結婚すると永住権が取れる可能性がありますが、これもその人の属性により大きな差が出ています。
ある日本人女性がシンガポール人と結婚して、永住権申請をしたそうです。この女性は、日本でのビジネスに成功し、資産、収入ともにハイレベルとのことですが、学歴が低くこのことが原因で、1年半経っても永住権を得ることができていないそうです。
一方で、他の日本人女性がシンガポール人と結婚して、永住権申請を行ったところ、2ヵ月で取得できたそうです。この女性は、特段のキャリアがあるわけでなく、一般の女性だそうですが、国立大学卒業の学歴だったそうです。

話しが変わりますが、シンガポールの所得税率が上がるそうです。
高所得額の部分だけだそうですが、1%~2%の増加だそうです。これは、タックスヘイブンを魅力の一つとしたシンガポールではかなりインパクトの大きい変化です。
いずれ、法人税率も上がるだろうと予測されています。

シンガポールが内向きになることについて、現地に住む外国人(日本人を含む)は困惑しているようです。
シンガポールの魅力は、オープンで、税負担が小さく、優れたインフラの中で誰でも自由にビジネスを展開できたことでした。
現地の外国人は、この良さが、少しずつ削がれていっていると感じているようです。


今回は、初めてマレーシア・ジョホールバルを視察しました。
ジョホールバルにて2006年から2026年までの開発期間で進められているイスカンダル計画視察です。
ジャングルを切り開き、シンガポールと同じ大きさの金融都市を作ろうという壮大な開発計画です。
壮大過ぎて全体の計画が実現するのか想像もつきませんが、すでに不動産販売はスタートしています。

不動産価格は、シンガポールの10分の1という印象です。
コンドミニアムを購入すると、MM2Hというマレーシアの10年ビザ取得がセットされています。不動産業者が手配してくれて、MM2Hを自動的に取得できます。
さらに、我々が視察した地区は、経済特区になっていて、法人が進出した場合には、法人税が5年間免除されます。個人は、10年間にわたり、所得税が15%で確定します。
さらに、マレーシアは、自動車の輸入関税が100%ですが、この関税がゼロになります。
魅力的すぎる施策です。

ジョホールバルは、シンガポールから車で1時間程度です。
我々が視察した地域は、車の空いた時間帯であれば、40分程度でシンガポール中心地まで移動できるそうです。
現在は、1日18万人がシンガポールとマレーシアを行き来するそうですが、将来的には40万人が行き来するようになるそうです。

シンガポールが内向きになってきた今、出先としてジョホールバルも大変有力な選択肢となりそうですね。



シンガポールURA(Urban Redevelopment Authority:都市開発庁)を視察しました。2回目の者もいましたが、多くは初めての訪問です。
シンガポールの建国からこれまでの歴史が分かる施設で、今後の都市開発も可視化されており、非常に興味深い施設です。
手前の背中を向けた黒いポロシャツの男性は、シンガポール人のガイドで、リタイア後にボランティアで施設のガイドをしているようです。シンガポール人は、なんだかんだ言ってシンガポールが好きな人が多いようですが、このガイドもシンガポールの歴史に誇りを持っていました。



不動産視察です。
シンガポールのコンドミニアムはすごく高いのですが、僕がなんど説明してもピンと来ない人が多いというのが現実です。
「これが2億か~…」
実際に行って見てみて、体感しなければ、シンガポールのバブった感じや、東京の不動産の割安感は分かりません。


ところ変わって、これは3億の物件。
さすがに3億になると、設備の内容もまた違います。
外国で、初めてTOTOのウォシュレットが標準装備されたトイレを見ました。
日本では、学生の住む1Rマンションでもビジネスホテルでもウォシュレットは標準装備です(@ ̄Д ̄@;)


マレーシア・ジョホールバルでイスカンダル計画の一部を開発する開発業者のプレゼンテーションを受けました。
イスカンダル計画は、単なる壮大な不動産開発計画だけではなく、金融都市を作るという明確な目標があります。経済特区を設け、金融都市としての魅力も備えます。
マレーシアは産油国ですが、このイスカンダル地区に港を整備し、世界第二位の石油精製プラントを作ります。
また、シンガポールに巨大なコンテナターミナルがありますが、それを上回る規模のコンテナ取扱が可能な港を整備します。上海に次ぐ世界第二位のコンテナターミナルが誕生します。


イスカンダル地区は出来上がっている建物もありますが、見渡す限りの建築現場です。
ジャングルを切り開いています。
地震がないと考えられているため、建物に鉄骨は入りません。鉄筋コンクリート造です。
壁は、レンガを積んで作ります。
大丈夫かな…というのが本音です(^▽^;)

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