2016年3月11日金曜日

東京の不動産価格に注目!!

こんにちは(^O^)/
本日3月11日の日経新聞に「主要観光地20年までに クレジットカード完全対応」という記事が掲載されていました。
急増する外国人観光客の要望を踏まえ、外国人が訪れる主要な観光地や宿泊施設で20年までに全面的にクレジットカードが使えるようにするそうです。
考えてみると、海外ではほとんどの観光スポットでクレジットカードが使えます。
日本は、クレジットカードを利用する人や頻度が、もともと他国より少ないということが日本国内のクレジットカード使用環境の拡大を遅らせている原因でしょう。

観光スポットだけではなく、飲食店などでも地方の店ではクレジットカード使用環境がない店がまだまだ多くあります。
現金対応だけということであれば、まだ割り切れる感がありますが、クレジットカード使用可能としているにもかかわらずクレジットカードを利用しようとすると、3%~5%程度の手数料を代金に上乗せしてくる時代錯誤的な対応を行う店もまだまだあります。
このようなクレジット会社に支払う手数料分を上乗せして客に請求することは禁止されていることは、いまでは一般的に知られているわけですが、にも関わらずこのよな対応をしてくる店の意識を変えるという取り組みも、クレジットカードの利用基盤を広げていく上では必要な対応でしょう。

さて、本日3月11日の日経新聞に「日生も保険料引き上げ」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日本生命は10日、契約時に保険料をまとめて支払う一時払い終身保険の保険料を4月分から引き上げると発表したそうです。保険料の引き上げは、契約者に約束する利回り(予定利率)を現在の年0.75%から年0.50%に下げるために行われるそうです。

日銀のマイナス金利政策を背景に運用利回りの確保が難しくなっているそうです。
これで生命保険会社大手4社がそろって保険料を引き上げることになるそうです。

マイナス金利の影響は、身近なところで言うと生命保険商品の内容に影響が出ていますが、今後、様々な運用対象にその影響が現れると思われます。
その一つは、不動産価格です。
実際に、先にマイナス金利を導入したヨーロッパでは、不動産価格が上昇しています。

デンマークでは、2012年末にマイナス金利となりました。そのデンマークでは、住宅価格が2012年第3四半期から2015年の第3四半期までの3年間で約16%上昇しました。
また、スウェーデンでは、2014年末にマイナス金利となり、不動産価格が2015年の1年間で約12.3%上昇しています。

日本でも2012年末からのアベノミクスで都市部を中心に不動産価格の上昇が確認されています。
特に東京の都心部の不動産価格は上昇が明確です。
日本ではマイナス金利政策が導入されました。投資家が資金調達をしやすくなり、そのマネーが不動産に向かうことにより、不動産価格が上昇していくことが期待されます。
ヨーロッパの先例を見ても、今後の不動産価格の上昇の可能性は高いと期待されます。

そして、なかでも東京の不動産に注目ということになります。
本日3月11日の日経新聞に「オフィス賃料上昇続く」という記事が掲載されていました。
記事によれば、東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィスの平均募集賃料は、26ヶ月連続で上昇、5年8か月ぶりの高水準とのこと。
2月末の東京都心5区の空室率は4.04%で、2016年前半は需給が引き締まり賃料の上昇が続くそうです。

一方で、東京以外の地域は募集賃料の下げが続いているそうです。
大阪市中心部は6ヶ月連続の下げで、空室率は7.04%。名古屋中心部の空室率は7.25%で、大阪中心部も名古屋中心部も需給均衡の目安とされる空室率5%を上回っています。

空室率は、賃料の上下動の先行指標です。
東京は空室率が改善しており、直近は需給が引き締まる予想、賃料は空室率に遅行するという要素から、まだしばらく東京都心5区の賃料は上昇すると予測できます。
都市部の不動産価格は期待利回りから逆算して決まりますので、期待利回りが同じなら賃料が上がる分、不動産価格は上昇します。
超低金利からのマイナス金利で市場に余っているマネーが不動産に向かい、不動産価格が上昇しやすい状況が出来上がっているところに賃料上昇が重なり、さらなる不動産価格上昇が期待されます。

東京以外の地域では、空室率が上昇、賃料は下落、リスクを加味して期待利回りが上昇、不動産価格は下落…でしょうか。

超長期投資を前提で、東京都心5区の不動産投資を検討してみたいですね!

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