2016年4月26日火曜日

不動産は変化する場所で

こんにちは。
熊本の地震で被災された方、被害を受けられた方にお見舞いを申し上げます。
先日、九州に出張しましたが、高速道路や新幹線が使えないためか、九州内を移動する飛行機は満席便が多く、予約を取るのが困難でした。
タクシーの運転手さんに聞いたところ、九州の方が九州内を移動するために、羽田経由で航空機移動しているのだそうです。様々なところに影響が出ています。
避難されている方の生活環境が少しでも良くなるよう祈るばかりです。
 
さて、マイナス金利の影響が出てきています。
本日、平成28年4月26日の日経新聞に「東証REIT指数高値」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日銀のマイナス金利導入で、不動産市場への投資マネー流入が拡大するとの期待が背景にあり、海外勢に加えて地方銀行や個人などの国内勢のREIT買いが活発化しているとのことです。
 
マイナス金利導入前とくらべて、東証REIT指数は17%上昇したそうです。
昨年末比でも10%上昇しており、海外の主要なREIT市場を大きく上回るそうです。
先にマイナス金利を導入したヨーロッパの国では、不動産価格が上昇しています。
日本では、まずは投資しやすいREITに影響が出てきたようです。
 
REITは流動性が確保できるため、個人投資家に適した不動産投資手法と言えるでしょう。
積立投資も実践できるので、長期投資資産としてもお勧めです。
分配金、売却益に対する税金は約20%。他の所得と分離して課税される分離課税です。
儲けに対する課税も有利です。
売却損が出た場合には、他の上場有価証券等の売却益と損益通算することができます。
 
REITも良いのですが、不動産を直接所有する投資手法はどうでしょうか。
不動産の直接所有投資は、借入ができることが特長です。投資額の一部を、投資対象の不動産を担保として、借入して投資することができます。
自己資金より大きな投資額の投資が可能です。
不動産から得るリターンは不動産所得となり、他の所得と合算して課税される総合課税となります。一方で、建物部分の減価償却費が計上できたり、不動産賃貸業に関する費用は経費計上することができます。
物件を売却して売却益を得た場合には、保有期間が5年以内であれば短期譲渡所得として約39%の譲渡益課税(分離課税)が、保有期間が5年超であれば長期譲渡所得として約20%の譲渡益課税が課せられます。
法人で物件を保有すれば、賃料から得る利益や売却益に課せられる税金は、法人税です。
 
REITと直接投資とでは、一つ大きな違いがあります。
それは、物件選びです。
REITは、個別の物件選びはファンドにお任せです。
一方で、直接投資の場合は、物件は投資家が選びます。
では、どのような物件を選ぶべきでしょうか。
それは、「変化する場所にある物件」です。
 
現在の環境下で、投資対象として最も魅力的な不動産は、東京の不動産と考えます。
東京は、オリンピックを目指して再開発が目白押しです。そして、東京の再開発はオリンピックで終わらず、オリンピック後に完成する再開発も目白押しです。
今後10年で東京は大きく変わります。
このように最先端のインフラが整う大規模な再開発がいたるところで行われる都市は、東京以外にありません。
再開発が進むエリアでは、開発の進行に伴い、人口の集積が進みます。
 
例えば、渋谷。
渋谷駅周辺は複数の開発が計画されています。
既に完成したヒカリエをはじめとした大規模ビルの新築が目立ちますが、渋谷駅を中心として安全性、利便性、快適性を高めるための大規模な開発計画となっています。
渋谷駅中心地区基盤整備 都市計画の概要
渋谷駅周辺の再開発が進めば、渋谷区渋谷エリアの不動産価値は相対的に上昇すると思われます。
 
例えば、品川。
東京都が後押しをして、都内でも最大規模の開発が行われます。
2014年に東京都が策定した「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014」を見ると、壮大な計画に驚かされます。
「まちづくりガイドライン」では、品川を大手町、丸の内、有楽町に並ぶ拠点に格上げし、日本の成長をけん引する拠点にするとされています。
リニア開通後は、品川が東京の中心になるのでは???という噂も聞こえてきます。
 
品川駅から田町駅の間の再開発は、オリンピック開催時には完成せず、リニア開通予定の2027年に完成予定です。
この大規模再開発が進めば、品川エリアの不動産価値は相対的に上昇すると思われます。
 
環境の変化が不動産の価値に大きな影響を与えます。
環境の変化を意識して、不動産直接投資を検討すると、東京の不動産が最も良い投資対象ということになりますよね。
 
最も大きなリスクは地震でしょうか。
日本で不動産投資を行う限り、地震のリスクからは逃れられそうにありません。
 
 
 

2016年4月14日木曜日

節税は国内で…

こんにちは(^O^)/
本日の日経新聞1面に「インフラにゼロ金利融資」という記事が掲載されていました。
記事によれば、北陸新幹線などの延伸や羽田空港への鉄道網のアクセス改善の検討、IoTに必要なデータセンターなどの設備投資、保育所や介護施設の新設や改修の加速など、大規模な事業を進めやすくするため、これらの投資資金をほぼゼロの金利で民間企業に貸し出すのだととか。
日本政策投資銀行など政府系の機関を通じて最大で3兆円を貸し出す計画のようです。

すごい計画ですね~。
民間の金融機関が圧迫されると思いますが、どうでしょうか。
金融機関にとっては厳しい時代になりました。

別の記事で「菱地所、営業益1700億円」という記事が掲載されていました。
記事によれば、三菱地所が保有するオフィスの空室率は足元で2%台半ばとなっているようです。昨年末時点から1ポイント近く改善しているそうです。
特に丸の内地区は、ほぼ満室だそうです。

オフィス需要の逼迫で、賃料も穏やかながら上昇しているそうです。
丸の内では5~10%の賃料改定が進んでいるそうです、

空室率は、賃料の先行指標。
賃料上昇は物件価格の上昇の要因。
そして低金利は不動産価格の上昇に寄与。

不動産価格の上昇はまだまだ続くのでしょうか…。


さて、パナマ文書が話題になってますね。
本日の日経新聞でも大きく取り上げられています。
内部者の情報提供が震源でしょうか。

パナマ文書では、政治家や富裕層が、税率がゼロか極端に低いタックスヘイブンを使って蓄財や金融取引を行っていた実態が明らかにされています。
情報の流出元の法律事務所が設立に関わったのは約21万社のペーパーカンパニーだそうです。
ペーパーカンパニーを設立した日本人や日本在住者として、約400人の名前があったそうです。

タックスヘイブンを使った取引そのものは違法ではありません。
しかし、第三者からは取引の実態がつかみづらいため、投資家が得た利益について適正な申告を行わず、結果的に租税回避につながります。

タックスヘイブンで運用すれば、無税になると勘違いされている方がいますが、そうではありません。
先日も、タックスヘイブンを活用したいとのご相談をいただきましたが、そのお客様は規模の面で、敢えて海外を活用する意味はありませんでした。海外を活用するには、一定の取引規模も必要です。

色々と考えると、まずは、国内でできる節税対策を十分に検討するほうが現実的だということに気づきます。
国内の税率で最も低い税率は20%と考えます(低所得に係る所得税率及び住民税率と復興特別所得税を考慮していません)。
いずれ20%は課税されます。課税を受ける時に、いかに20%の実効税率に近づけていくかということが重要です。
このための取引スキームの検討、運用資産の検討、運用主体の検討を行わなければなりません。

高い手数料を支払い、結局課税を受けて、名前まで公表されたのでは意味がありません。
まず、国内で取り組めることを検討しましょう。
なかでもオーソドックスな取り組みを継続的に検討するという考え方は、リスクコントロールの面で極めて重要ですね。

米国不動産の奥深さ

こんにちは。 7月17日から7月18日にかけて九州へ出張しました。 岡山駅で乗り換えたのですが、駅のなかのコンビニエンスストアの棚の品数が少なく、一列空いてしまっている棚もありました。 大雨災害のため物流に影響が出ていて、商品の補充ができていないのだとか。 まだまだ大きな...