2016年4月26日火曜日

不動産は変化する場所で

こんにちは。
熊本の地震で被災された方、被害を受けられた方にお見舞いを申し上げます。
先日、九州に出張しましたが、高速道路や新幹線が使えないためか、九州内を移動する飛行機は満席便が多く、予約を取るのが困難でした。
タクシーの運転手さんに聞いたところ、九州の方が九州内を移動するために、羽田経由で航空機移動しているのだそうです。様々なところに影響が出ています。
避難されている方の生活環境が少しでも良くなるよう祈るばかりです。
 
さて、マイナス金利の影響が出てきています。
本日、平成28年4月26日の日経新聞に「東証REIT指数高値」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日銀のマイナス金利導入で、不動産市場への投資マネー流入が拡大するとの期待が背景にあり、海外勢に加えて地方銀行や個人などの国内勢のREIT買いが活発化しているとのことです。
 
マイナス金利導入前とくらべて、東証REIT指数は17%上昇したそうです。
昨年末比でも10%上昇しており、海外の主要なREIT市場を大きく上回るそうです。
先にマイナス金利を導入したヨーロッパの国では、不動産価格が上昇しています。
日本では、まずは投資しやすいREITに影響が出てきたようです。
 
REITは流動性が確保できるため、個人投資家に適した不動産投資手法と言えるでしょう。
積立投資も実践できるので、長期投資資産としてもお勧めです。
分配金、売却益に対する税金は約20%。他の所得と分離して課税される分離課税です。
儲けに対する課税も有利です。
売却損が出た場合には、他の上場有価証券等の売却益と損益通算することができます。
 
REITも良いのですが、不動産を直接所有する投資手法はどうでしょうか。
不動産の直接所有投資は、借入ができることが特長です。投資額の一部を、投資対象の不動産を担保として、借入して投資することができます。
自己資金より大きな投資額の投資が可能です。
不動産から得るリターンは不動産所得となり、他の所得と合算して課税される総合課税となります。一方で、建物部分の減価償却費が計上できたり、不動産賃貸業に関する費用は経費計上することができます。
物件を売却して売却益を得た場合には、保有期間が5年以内であれば短期譲渡所得として約39%の譲渡益課税(分離課税)が、保有期間が5年超であれば長期譲渡所得として約20%の譲渡益課税が課せられます。
法人で物件を保有すれば、賃料から得る利益や売却益に課せられる税金は、法人税です。
 
REITと直接投資とでは、一つ大きな違いがあります。
それは、物件選びです。
REITは、個別の物件選びはファンドにお任せです。
一方で、直接投資の場合は、物件は投資家が選びます。
では、どのような物件を選ぶべきでしょうか。
それは、「変化する場所にある物件」です。
 
現在の環境下で、投資対象として最も魅力的な不動産は、東京の不動産と考えます。
東京は、オリンピックを目指して再開発が目白押しです。そして、東京の再開発はオリンピックで終わらず、オリンピック後に完成する再開発も目白押しです。
今後10年で東京は大きく変わります。
このように最先端のインフラが整う大規模な再開発がいたるところで行われる都市は、東京以外にありません。
再開発が進むエリアでは、開発の進行に伴い、人口の集積が進みます。
 
例えば、渋谷。
渋谷駅周辺は複数の開発が計画されています。
既に完成したヒカリエをはじめとした大規模ビルの新築が目立ちますが、渋谷駅を中心として安全性、利便性、快適性を高めるための大規模な開発計画となっています。
渋谷駅中心地区基盤整備 都市計画の概要
渋谷駅周辺の再開発が進めば、渋谷区渋谷エリアの不動産価値は相対的に上昇すると思われます。
 
例えば、品川。
東京都が後押しをして、都内でも最大規模の開発が行われます。
2014年に東京都が策定した「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014」を見ると、壮大な計画に驚かされます。
「まちづくりガイドライン」では、品川を大手町、丸の内、有楽町に並ぶ拠点に格上げし、日本の成長をけん引する拠点にするとされています。
リニア開通後は、品川が東京の中心になるのでは???という噂も聞こえてきます。
 
品川駅から田町駅の間の再開発は、オリンピック開催時には完成せず、リニア開通予定の2027年に完成予定です。
この大規模再開発が進めば、品川エリアの不動産価値は相対的に上昇すると思われます。
 
環境の変化が不動産の価値に大きな影響を与えます。
環境の変化を意識して、不動産直接投資を検討すると、東京の不動産が最も良い投資対象ということになりますよね。
 
最も大きなリスクは地震でしょうか。
日本で不動産投資を行う限り、地震のリスクからは逃れられそうにありません。
 
 
 

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