2016年7月27日水曜日

不動産を制する者は相続を制す?

こんにちは(^O^)/
本日の日経新聞に「英サッカークラブ買収 中国投資会復星集団、60億円で」という記事が掲載されていました。
記事によれば、復星集団は英国のサッカークラブを約60億円で買収したそうです。
中国の家電量販店大手が6月にイタリアの名門「インテル・ミラノ」を買収し、「ACミラン」も中国の企業連合が買収を目指しているのだとか。
こういうサッカークラブなどプロスポーツクラブの買収の話が出てくると、今まさに絶頂期という印象を受けます。
バブルの終期がちかい…とかいうことはないですよねぇ…(゚_゚i)


さて、2016年8月8日号の納税通信に「相続成功のコツは不動産対策にあり!」という記事が掲載されていました。
「不動産を制するものは相続を制す」のだとか。

効果的な相続税対策は、多くの対策が、税制改正により効果がなくなるか削減されました。
今、大きな相続税対策効果を得られるのは不動産を活用した対策です。

記事では、不動産による相続税対策の考え方として、、
①不動産の実勢価格と相続税評価額の乖離を利用して相続財産の圧縮を図る
②不動産管理法人などの利用
③配偶者への自宅贈与などの税務上の優遇措置利用
を挙げています。

そして、記事ではより積極的な節税対策として、アパート経営に着目しています。
借入で資金調達をして、所有している土地の上にアパートを建てるという対策です。
アパートの築年が浅いころは借入金が大きく残り、また、土地も評価減を受けることができ、大きな相続税対策効果があります。

ところが、超長期でアパートを保有すると、借入金の返済が終わってしまったり、アパートを取り壊して土地の評価減がなくなったりする可能ですがあります。
これは、まだ良いほうです。

空室が多く、想定通りの家賃収入がなければ、他の財産を減らして借入返済を進めていかなければなりません。
修繕も家賃でカバーできず、他の財産を減らして追加投資しなければなりません。
空室が多いので追加投資する気にならず、市場で競争力を失い、さらに空室率が上がる、あるいは賃料が低下して収益性が悪化するという負のスパイラルに陥ってしまいます。


2016年6月1日の日経新聞に「アパート空室率 急上昇」という記事が掲載されていました。
記事によれば、首都圏のアパートの空室率が急速に悪化しているそうです。
神奈川県の空室率は、なんと35.53%だそうです。
10戸あれば、3戸ないし4戸空いているという状況です。

東京23区の空室率は33.68%。過去最悪の水準だそうです。
千葉県でも34.12%で過去最悪の更新が3ヶ月続いているそうです。
埼玉県は30.90%。
23区以外の東京都内は31.44%だそうです。

この空室率上昇の原因は、相続税対策だそうです。
相続税対策でアパートの建設が急増したが、入居者の確保が追いついていないそうです。
2015年の相続税改正(増税)にともない、アパートの開発事業者が営業活動に注力し、アパート建設が増加して空室率が急速に悪化したそうです。

新築で満室稼働せず、想定した家賃収入が得られずに困っている人もいるかもしれません。
しかし、もっと深刻なのは、既存のアパートオーナーです。
日本人は新築物件、築浅物件を好みます。
新築物件の供給が増えると、既存物件は競争力が弱くなります。
空室のまま放置するより稼働させたほうが良いので、家賃を下げるという選択肢になります。
家賃を下げても入居者が付かないという状況も確認されており、借入返済に大きな影響を及ぼします。
相続税対策を実行して節税をしたつもりが、本当に損してしまうというシャレにならない状況です。

首都圏でこのような状況です。
地方でもアパート建設が目につきます。
10年後、大丈夫でしょうか。

香川県高松市でもアパートを売却して手仕舞いしたいという方が複数いますが、残念なことに物件を売却しても借入残金全額を返済できないという状況です。
相続税対策目的の場合はもちろんですが、収益物件への純投資の場合にも、コンサバティブな事業計画で検討したいものですね…。

2016年7月16日土曜日

クロスボーダーで節税を

こんにちは
参院選が終わりました。
自民党の圧勝でしたね。特にサプライズもありませんでした。

さて、私は今、ロサンゼルスに来ています。
今回の目的は、ロサンゼルス周辺の不動産視察です。
一昨年に続き、二度目の米国不動産視察です。

米国不動産は、外貨建ての現物資産を現地で所有できるということになり、分散投資を進める投資家にとって魅力的です。
それだけではなく、所得税節税のメリットもあります。

アメリカでは、築50年以上の古い木造住宅が普通に売買されています。
日本に居住する日本人がアメリカの収益不動産に投資すると、日本の税制で課税を受けます。
日本の税制上、木造住宅の法定耐用年数は、22年です。
アメリカで購入する木造住宅は、築古で、法定耐用年数経過済み。
この築古の物件を手に入れた投資家は、中古資産の耐用年数計算を行い、4年で減価償却します。

1億円の物件を購入し、建物割合が80%だったとすると、建物取得価格は8,000万円です。
これを4年で定額法により、減価償却をすると年間に2,000万円が経費になります。アメリカの不動産投資は赤字です。

不動産所得は他の所得と損益通算できます。
50%や55%の税率の所得をアメリカ不動産の赤字で圧縮することができれば、大きく節税することができます。
そして、5年超経過後に不動産を売却すると、建物は償却が終わって簿価1円になっているため、売却益が出ます。
この売却益は、20.315%の譲渡所得税が課税されます。この売却益は、申告分離課税で、他の所得と合算されません。
つまり、50%の税率で節税して、出口で約20%で課税を受けます。税率の差で、約30%分が永久節税できます。

今回、アメリカに来てみて、住宅の供給が需要に追いついていないことがよく分かりました。
そして、古い物に価値を感じるという、日本人とは違う文化があるということも理解できました。

今回、もう一つ印象深いのは、若い人が多いということです。
日本では、飲食店のアルバイトが確保できず、苦戦しています。地方でも外国人の店員がいるお店が増えてきました。
シンガポールでもシンガポーリアンは、飲食店の店員などの仕事は敬遠して、外国人労働者の仕事になっています。

アメリカでは、若いアメリカ人が飲食店で働いています。学生のアルバイトでしょうか。活気があります。
街なかでも子どもや若者がたくさんいます。
他の先進国にはない勢いを感じます。

移民の受け入れが多く、出生率も高く、先進国で唯一人口が増加する国です。
不動産の純投資であれば、需要が高まる地域で投資しなければなりません。
アメリカの木造住宅投資であれば、この条件に合い、しかも節税になります。

また、法的な安定性も重要な要素です。
アメリカは先進国であり、法律社会であるため、法制度が緻密に作られていて安定しています。
これは、不動産の売買契約時だけでなく、賃貸がスタートしたあとでも、収益性を高めていく様々な場面で影響します。

最近は円高傾向です。
外貨建て投資を検討するにも良いタイミングです。
このタイミングで、米国不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

太陽光発電所売却という選択肢

こんにちは(^O^)/ 2018年11月10日の日経新聞に「マネー研究所セレクション『米国子育て1人2,600万円 引っ越しや3世代で費用計画」という記事が掲載されていました。 米農務省が2017年に発表した報告によると、2人の子供を持つ収入が中程度(約663万~1,200万...