2016年10月26日水曜日

不動産は調整局面?

こんにちは(^O^)/
今年の日本シリーズは盛り上がってますね。
久々の広島の登場、黒田選手の引退、日本ハム大谷選手のスター性など様々な要素があるのでしょう。
 
さて、2016年10月22日の日経新聞に「売越額最大の5950億円 不動産 離れる海外勢」という記事が掲載されていました。
記事によれば、海外投資家による日本の不動産の売り越し額が1~9月に5,950億円と過去最大を記録したそうです。取引自体の減少も鮮明だそうです。
 
買いの減速が顕著だそうです。海外勢の取得総額は前年同期8割減の1,302億円と4年ぶりの低い水準だそうです。
 
この不動産の買い手に回っているのが国内REITとのこと。
地銀などの運用マネーがREITを含めた不動産投資に流れ込みやすくなっています。
日銀による買い入れ策の効果でREITの価格が下支えされ、増資などで投資資金を得やすいという事情もあるそうです。
 
個人レベルでも海外勢による日本の不動産への熱気は衰えているそうです。
割安な日本のマンションへの投資需要は根強いよようですが、価格高騰を受けて立地など買う物件の選別はより厳しくなっているそうです。
 
同じく2016年10月22日の日経新聞に「REIT底入れの兆し」という記事が掲載されていました。
記事によれば、REIT価格が下がり、分配金利回りの魅力が高まってきたため、地方銀行が動き始めたとのこと。
 
1~9月の合計で約500億円の売り越しとなったそうですが、10月に入り変化が出てきたとのこと。
REITの相場調整が進み、分配金利回りが上がり投資妙味が出てきたそうです。
地銀マネーが染み出すようにREIT市場に流入しているそうです。
 
そして、本日10月26日の日経新聞に「都内中古マンション価格 2ヵ月ぶりに下落」という記事が掲載されていました。
上昇を続けてきた東京都内の中古マンション価格が踊り場を迎えているそうです。
記事によれば、2014年7月から続いてきた都内中古マンションの希望売り出し価格の上昇は、今年7月にストップ。8月は上昇に転じたものの9月は再び下落し、価格は一進一退を繰り返しているとのこと。
在庫件数も増加しており、9月末の都内の在庫件数は2万5,395件と前年同月と比べて22%多いそうです。
 
海外勢の売り出し、地銀マネーのREIRへの流入、中古マンション価格上昇の鈍り・・・不動産は踊り場に来た感があります。
しかし、東京の不動産は、世界の各都市と比べるとまだまだ割安感があるのも事実。
とすると、あとは賃料の行方でしょうか。
不動産の価格は金融が決めますが、まだまだ金利は上がりそうにありません。
まさに調整局面といったところでしょうか。不動産価格の動きに注意していかなければなりませんね。
 

2016年10月14日金曜日

地震が最大のリスク?

こんばんは(^O^)/
プロ野球クライマックスシリーズが盛り上がっていますね。
日本ハムの大谷選手は、本当に凄いプレーヤーになってきましたね。驚いてしまいます。
 
さて、2016年10月13日の日経新聞に「首都圏で巨大地震の場合 ビルの揺れ幅50センチ超も」という記事が掲載れていました。
記事によれば、1923年の関東大震災(M7.9)と1703年の元禄地震(M8.2)が再来したと想定してシミュレーションした場合、20階程度の高層ビルは、東京都や神奈川県東部、千葉県中南部の広い範囲で1秒当たりの揺れ幅が50センチを超え立っていられないことが分かったそうです。
1秒で50センチも揺れると、立っていられないですよね。
 
東京都八王子市、神奈川県小田原市などでは、1秒当たりの揺れ幅が2メートル程度になるのだとか…。
恐ろしいですね。
 
記事によれば、このような大きな揺れでも1990年以降に建てられた建物であれば、倒壊には至らないとのこと。
新耐震基準は、1981年、昭和56年6月以降に建築確認を取得した建物に適用されています。
1982年前半までに竣工した建物には、旧耐震基準で建てられた建物もあります。
しかし、1990年は1981年から9年も後です。
新耐震基準適用の建物と言えども安心できないようです。
 
こうなってくると、不動産投資はさらに立地が重要ということになります。
土地だけでも価値がある立地です。
 
相続税対策、事業承継対策で不動産を活用する場合、損をする可能性の低い物件を選択する必要があります。
理論的には、地方より東京です。
さらに、地震などのリスクが実現しても一定の価値を維持できる立地の物件を選ばなければならないということでしょう。
 
やはり不動産投資の一番のリスクは地震か・・・と思っていたところで、昼間にミーティングをしていた方から、「認知症」の話しを聞きました。
高齢のアパートオーナーにとって、実現の可能性がある切実なリスクは「認知症」なのだそうです。
なるほど、おっしゃるとおりです。
対応策は、「信託」でしょう。
 
相続対策で不動産を活用しようとする場合には、高齢の投資家も多いはずです。
これからの不動産投資は、「信託」をセットで考えていく必要がありそうです。

平成31年度税制改正

こんにちは(^O^)/ 本日2018年12月19日の日経新聞に「訪日客3000万人突破」という記事が掲載されています。 日本を訪れた2018年の外国人の数が、12月18日の時点で、初めて3,000万人を突破したそうです。 アジアを中心とした旺盛な訪日需要に支えられ、訪日外...