2017年3月24日金曜日

不動産格差が鮮明に

おはようございます(^O^)/
普段は政治ネタに触れないことにしていますが、今回の森友学園問題は何が本当なのかまったく分かりませんね。
問題の本質は、国有地の不明朗な取引です。
国有地の取引相手はなぜ森友学園だったのか。
なぜ、当初定期借地契約だったものが売買に取引が変わり、さらに分割払いになったのか。
取引価格はどのようにして決定され、どのような経緯で巨額の値引き額が決定したのか。
ゴミはあったのかなかったのか。あったのなら撤去したのかしていないのか。一部なのか全体なのか。撤去費用はいくらだったのか。
明確にしてほしいものです。
 
さて、2017年1月1日時点の公示地価が発表されました。
2017年3月22日の日経新聞によれば、全国最高地価は東京都中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で、1㎡当たり5,050万円で前年比25.9%上昇とのこと。バブル期を上回る数字です。
 
同じく日経新聞第二部によれば、東京都内商業地は23区すべてが上昇、うち10区は5%を上回ったそうです。なかでも中央区は9.8%上昇とのこと。
 
大阪圏商業地は4.1%上昇で、都道府県別の上昇率で2年連続の首位だそうです。
大阪市中央区道頓堀1丁目のフグ料理店「づぼらや」の上昇率は41.3%!で全国の商業地で首位だそうです。
 
地方圏商業地は、全体では0.1%下落とのことですが、札幌、仙台、広島、福岡の地方4市は9割の地点で上昇しているそうです。4市の上昇率は6.9%とのこと。
 
2017年3月23日の日経新聞に「まだら模様の地下上昇 不動産に迫る格差の波」という記事が掲載されています。
記事によれば、東京23区の住宅地の平均価格は1㎡約55万円で、バブル期の1㎡136万円の4割ほどの水準で、リーマンショック前の1㎡58万円にも及ばないそうです。
人口減という根本的な問題があり、「資産になる『富動産』からマイナス資産となる『負動産』まで不動産格差の時代が到来する」という不動産コンサルタントのコメントが紹介されています。
 
さらに千葉県柏市大室の「柏ビレジ」が8.5%の下落で、住宅地で全国ワーストと紹介されています。
1980年代の郊外型ニュータウンだそうですが、住民が高齢化し、最寄駅から車で10分程度かかるため売り物件が増えているそうです。
 
団地やマンションは開発時に同世代のファミリーが入居し、団地やマンション全体が同じスピードで高齢化していくという根本的な問題が表面化してきています。
さらに人口減が問題を大きくしています。
そもそも家は余っています。すでに空き家は800万戸を超えています。
利便性の低い住宅エリアは、再利用されにくくなってきています。状況が変わらなければ、価値が上昇する見込みはないと言えるでしょう。
 
不動産は選別される時代です。
格差は開き、埋まることはないでしょう。
見る目を養わなくてはなりません。
 
 

2017年3月10日金曜日

「養子縁組」節税目的で問題なし

こんにちは(^O^)/
ここ数日の日経新聞で「宅配クライシス」という特集記事が連載されています。
人口が減るということはこういうことなのだと分かります。
戦後、日本経済が画期的な成長を遂げることができた要因は複数あると思いますが、大きな要素の一つは「人口ボーナス」に他なりません。
単に、人口が増えた分、経済が押し上げられるという効果が大いに享受できたわけですが、これからは逆の人口減です。
経済を押し下げる効果は小さくありません。
 
本日2017年3月10日の日経新聞の「宅配クライシス」の記事によれば、完全失業者195万人のうち、51万人は「希望する種類・内容の仕事がない」と回答したそうです。
「完全失業者」とは、15歳以上の労働力人口のなかで、①仕事がなくて調査期間中に少しも仕事をしなかった、②仕事があればすぐに就くことができる、③調査期間中に、仕事をさがす活動や事業を始める準備をしていた、という3つの条件を満たす人だそうです。
 
さらに、就業希望者369万人のうち101万人は「適当な仕事がありそうにない」と回答しているようです。
「就業希望者」とは、非労働人口、つまり職探ししていない人で就職を希望している人です。
よく分かりません・・・。
 
記事では、働きたい人と働き手を求める企業のミスマッチが人手不足を増幅していると解説しています。
 
記事では一般事務の有効求人倍率は0.36、会計事務所は0.73で、「買い手市場」と紹介されています。
そうでしょうか???
採用難で困っている会計事務所は少なくないのですが・・・。
いずれにしても、人材採用と生産性向上への注力を強化せねばなりません。
 
さて、相続税の節税を目的とした養子縁組の有効性が争われていた裁判で、最高裁は1月31日、「節税目的の養子縁組であっても、ただちに無効になるとは言えない」とする初めての判断を示しました。
 
納税通信2017年2月20日号にこの事件の詳細が紹介されています。
記事によれば、2013年に死亡した男性(当時82歳)が、その前年に当時1歳だった孫(長男の息子)を養子にしたそうです。
 
この男性は、2010年3月に福島県や東京都などに所有していた複数の不動産を妻と長男に、金融資産を二人の娘に相続させるため、自筆証書遺言を作成したそうです。
2年後の2012年3月には男性の妻が死亡。
このときに税理士の勧めに従い孫と養子縁組をしたそうです。
 
その後、男性と長男の関係が悪化。
孫との用紙離縁届を提出するに至ったようで、生前から男性と長男はこの離縁届をめぐって訴訟にまで発展していたようです。
この裁判は、男性が死亡するまで続き、男性の死亡後は養子縁組をめぐって男性の娘二人が無効を求める裁判が新たに始まったのだそうです。
 
「節税」がらみの裁判であれば、国と納税者が争う裁判が一般的ですが、これは相続人同士の遺産分割問題が発端です。
 
裁判の争点は、男性に養子縁組の意思があったかどうかだったそうです。
一審の東京家庭裁判所は、養子縁組は有効と判断。
二審の東京高裁は、長男が税理士とともに節税メリットを説いたことから「男性に孫と親子関係を創設する意思がなかった」として養子縁組を無効と判断。
そして最高裁は「相続税の節税という動機と養子縁組をする意思は併存し得る」とし、「節税目的であっても「ただちに民法802条のいう『当事者間に縁組をする意思がないとき』にあたることができない」と判断したそうです。
 
養子縁組はメジャーな相続税対策です。
手続きが簡単で、費用もかからず、即効性があります。
相続人が増えることによる基礎控除枠の増加や非課税財産枠の増加だけでなく、相続人が増えることによって税率が下がる場合があり、このときには大きな効果を得ることができます。
また、相続税法上は、法定相続人とすることができる養子の人数は限定的ですが、民法上は養子縁組は何人でも可能です。これは遺留分対策に効果が期待できます。
 
養子縁組は簡単にできて、メリットも多いのですが、解消は容易ではありません。
養子縁組さえなければ揉めなかったという例もあります。
節税だけではなく、家族間の人間関係などを総合的に考えて実行を検討したいものですね。

先端設備等導入計画を検討してください!

おはようございます(^o^)/ 2018年8月26日の日経新聞に「認知症患者、資産200兆円に」という記事が掲載されていました。 記事によれば、高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続け、2030年度には215兆円に達し、家計金融資産全体の1割を突破しそうとのこと。...