2017年6月23日金曜日

人口減は静かに進む

こんにちは(^o^)/
2017年6月22日の日経新聞の経済教室「恵まれない家庭重点支援」という記事が掲載されていました。
教育への投資が高いリターンを生むと言われていますが、そのことを裏付ける興味深い記事です。

記事によれば、近年の経済学の研究では幼児教育施設は社会にとって有望な「投資先」とみなせることが示されているそうです。
米シカゴ大学の研究によると、社会経済的に恵まれない子供たちが良質な幼児教育プログラムに参加した結果、成人後の労働所得が増加する一方、犯罪への関与など社会的に望ましくないとされる行動が減少しているそうです。
良質な幼児教育プログラムが生み出す成果を経済的に評価すると、収益率は年8%にのぼり、株式投資から得られる平均的な収益率を大きく上回るそうです。

記事の考察は、幼児教育が社会情緒的な能力に長期にわたり効果が持続することがとりわけ注目すべき知見であり、保育所の十分な供給と優遇措置の拡大の検討が必要であると深堀されています。

どのような教育を受けることができるかは、本人の意思や考え方によりますが、家庭環境の影響も大きく、社会全体でボトムアップする仕組みは必要かもしれませんね。


さて、本日2017年6月23日の日経新聞に、「東京都区部の中古マンション 3分の1が値下げ」という記事が掲載されています。
記事によれば、中古マンションの販売価格を引き下げる動きが東京や大阪で広がっているそうです。

東京カンティが6月22日に発表したデータによると、東京都区部で販売されている中古マンションのうち、直近3ヶ月で値下げをした住戸の割合は5月時点で32.4%だったそうです。値下げをした住戸の割合が30%を超えると値下げが活発な状況で、将来の価格下落につながりやすいとのこと。

東京都の江東区、中央区の湾岸エリアは今年、350戸を超える値下げ事例が出ているそうです。1棟だけで100戸近い中古住戸が売りに出たタワーマンションもあるそうです。

東京に限らず、投資目的にマンションを購入していた富裕層が、高値のうちに売却しようとする動きもみられるそうです。
大阪市では、値下げをした住戸の割合が26.3%と前年同月比で5.1ポイント上昇しているそうです。


このようななか、同じく2017年6月23日の日経新聞に「アジアで不動産投資 三菱地所、2,000億円ファンド」という記事が掲載されています。
三菱地所は月内にもアジア・オーストラリア地域のオフィスビルや商業施設に投資する不動産ファンドの運用を始めるそうで、4年後には運用規模を2,000億円に拡大するそうです。
人口減で国内ビル需要の先細りが予想される中、成長が続くアジアの不動産市場に収益源を広げるそうです。

人口減により、国内の不動産運用環境は大きく影響を受けそうです。


さらに、同じく2017年6月23日の日経新聞に「民泊 楽天・KDDI系参入」という記事が掲載されています。
民泊を全国に解禁する法律が成立したことで、企業が続々と民泊事業に参入しているそうです。
記事によれば、楽天・KDDI系の企業が民泊ビジネスに参入するとともに、レオパレス21も民泊事業への参入を検討しているそうです。
レオパレス21は、玄関ドアの鍵をスマートフォンで開け閉めできる「Leo Lock(レオロック)」を開発。今後完成する不動産物件に標準設置していく予定だそうです。
アパート提案の際の新しい付加価値の提案になるでしょうか。

現在でもアパートは、空室率の高いエリアがあり、厳しい経営環境ですが、人口減はさらに経営環境を厳しくします。ワンルームマンション経営も立地次第で人口減の大きな影響を受けることが予測されます。

個人投資家も海外不動産への組み替えを検討したり、民泊利用などにより稼働率を上げていくという検討が必要な時代になってきたようです。





2017年6月9日金曜日

利回りはリスクの鏡

こんにちは(^o^)/
2017年6月9日の日経新聞に「オフィス空室率3.41%に 東京都心5区4ヵ月ぶり上昇」という記事が掲載されています。

記事によれば、東京都心5区の5月末時点の空室率は3.41%と4月に比べ0.2ポイント上昇したそうです。上昇は4ヵ月ぶりとのこと。
来年以降の大型ビルの大量供給を控え下げ止まり感がでてきたそうです。

企業が完成前の大型ビルに移転を決めた影響で、募集が始まった既存のビルもでてきたそうです。
一方で大型ビルでまとまった空室が埋まる事例もあり、全体としての空室率の上昇は小幅にとどまったそうです。

従業員の増加に伴ってオフィス面積を広げたり、都心へ移転したりする企業の需要が根強く、賃料は41ヶ月連続で上昇とのこと。

都心への集中は止まりそうにもありません。
新しい大型ビルの供給が、既存の大型ビル、中小規模のビルにどのような影響を与えるか気になるところですが、都心の既存ビルの価値は需要が下支えしてくれそうですね。


さて、2017年6月7日の日経新聞に「東芝債、個人向け利回り急低下」という興味深い記事が掲載されていました。
東芝の債券の価格はかなり下がっているはずなのですが、東芝の個人向け社債の利回りが急低下しているとのこと。
「担保切替条項」という特約が発動し、担保が設定されたことが原因のようです。

記事によれば、東芝は4月28日、発行済みの社債2,100億円のうち、個人向けの600億円に担保を付けると発表したそうです。
担保には東芝が保有する定期預金を充て、同社債が債務不履行(デフォルト)に陥いるリスクは大きく後退したそうです。

個人向け社債は無担保債として発行された当初から担保切替条項が設定され、担保付きに切り替わる可能性があったそうです。
同条項を発動させるかどうかは社債管理者が判断するようになっているとのこと。
発動の条件は明示されておらず、起債時の開示資料には、社債管理者と発行企業が「協議のうえで」担保を付けるとあるだけだそうです。

今回の東芝の社債管理者は、三井住友銀行やみずほ銀行とのこと。
過去には経営破綻したマイカルの社債を巡り、管理者だった銀行が投資家の権利保全を怠ったとして集団訴訟を提起された経緯もあるそうです。

今回の担保設定により、東芝の個人向け社債は安全性が高まり、利回りは大きく変動しました。
国債対比の上乗せ金利は8%から4%台へと縮小。
債券の信用力が高まるとスプレッドは小さくなります。
同時期に償還される機関投資家向け社債は無担保のままで、スプレッドは7%前後で推移。利回りは、その投資対象が内包するリスクを映し出すものですが、市場ではダイレクトな反応が出ています。

記事では、社債投資家の多くは担保切替条項に注意を払っていないかったと解説されています。
私も初めて知りました。
東芝以外でも個人向け社債には担保切替条項がほぼ例外なく付いているそうです。
社債市場では「東芝債の教訓」を生かし、特約の有無なども加味したより丁寧な価格形成が進んでいく可能性があると記事は締めくくっています。

突発的なイベントのあった企業の社債利回りにも注目していく必要がありそうですね。


太陽光発電所売却という選択肢

こんにちは(^O^)/ 2018年11月10日の日経新聞に「マネー研究所セレクション『米国子育て1人2,600万円 引っ越しや3世代で費用計画」という記事が掲載されていました。 米農務省が2017年に発表した報告によると、2人の子供を持つ収入が中程度(約663万~1,200万...