2017年7月27日木曜日

会社分割 人の移動は慎重に

こんにちは(^o^)/
2017年7月22日の日経新聞に「不動産マネー 世界で加熱」という記事が掲載されていました。

記事によれば、世界の不動産市場にファンドマネーの流入が加速しており、不動産やインフラを投資対象とするファンドは2017年上期に過去最高ペースの875億ドル(約10兆円)を調達したそうです。

記事では日本の不動産マーケットの加熱を伝える内容もありました。
4月に開業した「ギンザシックス」の一部を区分所有で保有していたヒューリックが、施設開業から2ヶ月後の6月末に区分所有権を売却したとのこと。
ヒューリックが売却したのは、ギンザシックス8階のオフィスフロア部分で、テナントは埋まっていなかったそうです。
当該物件の売却価格は、200億円強。ヒューリックは、80億円前後の売却益を得たようです。

さらに記事によれば、4月に香港ファンドのがガウキャピタルが、横浜の「みなとみらいセンタービル」を約800億円で取得したそうです。今年上半期の日本の不動産取引で最大案件だそうです。
ガウキャピタルにとって「みなとみらいセンタービル」の投資利回りは3%前後とのこと。リーマンショック前の横浜市中心部の大型オフィスビルの利回りは5%台前半であったため、リーマンショック前よりも利回りが下がってきたことになります。

世界的な低金利が根本的な原因のようですが、行き過ぎのサインでしょうか…?
物価上昇が実現し、賃料上昇が実現すれば、それなりの利回りに戻って過熱感は薄まるでしょうか…?


さて、組織再編のお手伝いをすることも増えてきています。
進行中の会社分割案件で、従業員の移動を細かく検討しなければならない案件が出てきました。
これまでの会社分割案件は、従業員の移動が伴わないものや従業員の移動があったとしても会社が従業員との紛争に発展するリスクが極めて低いと考えられる案件でした。
この案件は、弁護士、社会保険労務士も交えて、従業員の理解が得られるよう、また、手続き上の不備もないように進めていくことになりました。

このようななか、2017年7月10日の日経新聞に「会社分割 労働紛争を防ぐ」という興味深い記事が掲載されていました。
2001年施行の改正商法で導入された会社分割は、分割される事業に主に従事している労働者を、分割承継会社に強制的に移す機能があります。
同時に労働契約承継法も施行され、同法は、会社分割があっても労働契約や労働条件がそのまま承継されることを規定しています。
両方は、分割時の労働者保護手続きも明示。労働契約承継法7条は全労働者の理解と協力を得るための「努力」(7条措置)を企業に課しています。
会社分割導入時の改正商法付則5条も分割労働者への正式通知前に、個別の「協議」(5条協議)をする義務を課しています。「協議」すれば同意までは必要とされていません。

記事によれば、今年3月にエイボン・プロダクツの会社分割絡みの判決があったそうです。
エイボン・プロダクツが分割した子会社の社員となり、1年半後にその子会社が解散したため解雇された男性が親会社社員としての地位確認と賃金の支払いを求めた訴訟の判決で、東京地裁は、親会社に子会社解散後分の賃金支払いを命じたそうです。

エイボン・プロダクツの判決は、個別協議に併せ退職勧奨や原告を外部労働組合から脱退させる説得がされた点に注目し、「労働契約を承継されることに関する希望の聴取とは程遠く、法が求める趣旨に反する」としたそうです。
現在は控訴審が進むとのこと。

個別協議の重要性は、10年前の日本アイ・ビー・エム裁判の最高裁判例で既に確立しています。
記事によれば、この裁判は、会社分割で新会社に承継された従業員が承継無効の確認などを求めたもので、最高裁は請求を退ける一方、会社が分割に関して従業員との協議や説明を全くしなかった場合は承継は無効としたそうです。
ここで示されたのは、
①個別協議が全くない
②個別協議の内容が著しく不十分な場合
は、労働者は労働契約承継の効力を争えるという基準とのこと。
エイボン・プロダクツのケースは②に近いそうです。

厚生労働省は昨年9月、施行規則や指針を改正し、個別協議で話し合わねばならない内容に「分割会社や承継会社の債務履行の見込み」を加えたそうです。
立ちゆかない部門を安易に切り離す「泥船分割」の抑止策とのこと。

最近の会社分割では「理解と協力を得る努力(7条措置)」と「個別協議(5条協議)」が念入りになされているそうです。
「協議などでのやりとりの証拠を残すといい」と記事では勧められています。

会社分割というと、従業員の意向は関係ないと考えている方もいるようですが、無用なトラブルを防ぐためにも、分割後の事業成長のためにも従業員の理解が不可欠ということのようです。





2017年7月14日金曜日

平成29年路線価から見る不動産選別の進行状況

おはようございます。
2017年7月12日の日経新聞に「内定者つなぎ留めに汗」という記事が掲載されていました。
記事によれば、大手企業の面接解禁から約1ヶ月がたち、7月1日の時点での内定率は78.6%に達したそうです。
既に大手企業の採用活動の商店は、内定者つなぎ留めに移っているようです。

ニトリは内々定者が社長に直接、商品や事業について提案する会を実施、東京エレクトロンも内々定者が参加する懇親会を開催。JTBは、内々定者向けの仕事講座を実施したそうです。

人気企業で秋採用が増え、通年採用に切り替える企業もあるそうです。
内々定をいくつか持っていても就職活動を続ける学生がいて、企業側は内定者と接触を続け、入社意欲を保つ努力が欠かせないそうです。

さらに、学生の保護者とのコミュニケーションを意識する企業もあるようです。
親の意見を判断材料の一つとして重視する学生が増えており、最近では「親ブロック」なる就活キーワードもあるのだとか。
保護者への丁寧な説明が重要と判断する企業も増えてきているようです。

中小企業の採用環境はますます厳しいですね。

一方で、本日2017年7月14日の日経新聞に「脱時間給 歩み寄り」という記事が掲載されています。
最近になり、にわかに「脱時間給」(ホワイトカラー・エグゼンプション)の話しが進みだしています。

こうなってくると、弊社では「強烈に働く」というコンセプトを打ち出そうかと思ってしまいます。
働いて、より大きなパフォーマンスを挙げて、見合った報酬を得たいという若い人もいるのではないでしょうか…。そこにフォーカスしようかと思う今日この頃です。


さて、7月3日に平成29年分の路線価が公表されました。
銀座鳩居堂前が国内最高路線価のポイントで、平米当たり40,320千円!!
なんとバブル期越えです。
地価公示でも銀座山野楽器前がバブル期越えでしたので、予測はしていましたが、すごい上がり方です。

新聞報道等を見ると、地方都市でも上昇地点が増えたり、下げ止まったりと明るい報道が多いように感じましたが、本当にそうでしょうか。

大阪の最高ポイントは平米当たり11,760千円で、前年比15.7%増ですが、バブル期最高額は26,800千円だったので、バブル期の半分にも達していません。
名古屋の最高ポイントは、平米当たり8,800千円で、バブル期最高額は19,420千円。名古屋もバブル期の半分に達していません。

三大都市圏ではホテル着工数がバブル期以来最高水準となっているという報道があり、東京に限らず再開発、インフラ投資が行われていることが分かります。
しかし、東京のインフラ投資は他の地域に比べて突出しています。近年の鉄道インフラの整備、巨大商業施設、オフィスビルの建築により、都心の限られたエリアにヒト・モノ・カネが集中する構図となってきています。

福岡の最高ポイントは、平米当たり6,300千円。バブル期最高額は、13,200千円。
札幌の最高ポイントは、平米当たり3,680千円。バブル期最高額は、11,440千円。
いずれもバブル期の半分以下。

弊社本拠地の香川県高松市にいたっては、バブル期最高額4,450千円に対して、平成29年最高ポイントは平米当たり320千円。
平成28年の最高ポイントは平米当たり310千円だったため、3.2%上昇。
平成25年から平成28年まで310千円/㎡だったため、ついに下げ止まりか…という報道もありますが、いずれにしてもバブル期の10分の1以下。
数パーセント上下しようが、どっちでもよい話しです。

高松同様に地方都市で下げ止まったとか、上昇したという報道がされていますが、人口減に伴う不動産の相対的価値の下落が一時的に落ち着いたという現象にすぎません。
今後、さらに不動産の格差は広がります。

不動産投資を検討する際は、立地がより重要になります。
一つの投資対象であり、一時的なキャッシュのポジションチェンジであると理解し、バイアスがかからないように気を付けなければなりません。
そして常に出口を意識しておかなければなりません。

投資家にとっては難しい時代がやってきました。

経営者を続けることが生きがい

こんにちは(^O^)/ 2019年3月13日の日経新聞に「不要な土地・建物 国に寄付」という記事が掲載されていました。 記事によれば、財務省は個人が不要になった土地・建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入ったそうです。 全国各地で相続放棄される土地が増えいることを踏まえ...