2017年10月3日火曜日

トランクルームに熱視線

おはようございます(^o^)/
選挙はよく分からない状況になってきましたね。
国防や外交を考えると…。

さて、2017年9月23日の日経新聞に「トランクルームに熱視線」という興味深い記事が掲載されていました。
記事によれば、荷物を保管するトランクルームを投資用不動産と位置づけ、資金を振り向ける投資家が増えているとのこと。
賃貸アパートや商業ビルの投資妙味が薄れる中、トランクルームは比較的高い利回りが見込めることが理由だそうです。
個人だけでなく機関投資家も注目しており、REIT組成を目指す動きもあるそうです。

トランクルームの純収益(NOI)は、年平均6~8%で、10%程度の物件もあるのだとか。
トランクルームは、大きく分けて、コンテナ型、既存物件の改築型、新築物件型がありますが、設備更新費用がほとんどかからず。新築と中古で需要の差があまりないことが特長です。
住居系物件は、キッチン・バス・トイレなどの設備の修繕や、これら設備の流行り廃れに合わせた再投資の必要がありますが、トランクルームではこのような設備投資が必要ありません。
一度荷物が入れば退去は少なく、稼働率が安定しやすいことも特長です。

トランクルームの利用者は自宅から車などで荷物を運び入れることが多いことから、トランクルーム用地は道路付けが重要ですが、駅からの距離や方角はさほど問題にならないようです。
50坪程度の用地があれば、北向きで採光が悪くても関係なく、マンションなどと競合せずに用地を安く仕入れられることもあるようです。

2016年度末の市場規模は約650億円で、過去5年間で4割増とのこと。
成長が期待できるマーケットのようです。

一方で、トランクルームは、オープン後2~3年で稼働率が8~9割になるのが一般的なようです。
記事でも「100室が満室近くになるのに少なくとも約2年かかる」と紹介されています。
想定通り運用できず、損失を被る投資家も少なくないそうです。

アメリカでは40年以上前からトランクルームが普及しており、現在では8世帯に1件という割合とのこと。
アメリカの市場規模は、約15,000億円で日本の約23倍の規模。ストレージ供給数では1,700満室で日本の約34倍という規模だそうです。
アメリカと日本の対比からも日本のトランクルームビジネスの成長が期待されています。
すでに米国では、トランクルーム特化のREITが複数上場しているそうです。
記事によれば、日本でもトランクルーム特化のREIT組成を目指す動きがあるのだとか。

2015年の相続税引き上げと低金利により賃貸アパート経営がブームになりましたが、このブームが減速し、行き場を失ったマネーがトランクルーム投資に流れている側面もあると記事では紹介されています。
建物を利用するトランクルームの場合、投資額に対して、相続税評価額は40%~60%で評価できることが多いようです。財産圧縮効果もあり、相続税対策の選択肢にもなりそうです。

広告戦略、設備管理、利用者とのコミュニケーションなどを考えると、一般の投資家が自分で物件管理するのは負担が大きそうです。
管理運営を任せることができる業者選びが重要なポイントですね。

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