2018年5月24日木曜日

個人で宿泊施設投資も実現できる時代に

おはようございます(^o^)/
日大アメフト部の問題は、それぞれの当事者の意見の食い違いが出ていますね。
私も学生の時にはスポーツをしていたのですが、相手にけがをさせようと思ってプレーしている選手は、基本的には、いないと思います。個人的には、日大の選手が嘘をついているとか、自らの考えで積極的にあの反則行為に至ったとは思えません。
レスリングのパワハラ問題も記憶に新しいところですが、日本のスポーツ界の閉ざされた闇の一面が明るみになったような気がします。

私立大学強豪チームともなれば、セミプロ的な活動になっているのかも知れません。
しかし、教育機関で行われる活動です。
選手の人間性を高めるような活動であることを願うばかりです。


さて、5月15日の日経新聞に「民泊届け出 規制で低調」という記事が掲載されていました。
6月15日に施行される民泊法では、自治体への届け出を条件に、年180日まで住宅に旅行者を泊めることを認めます。
記事によれば、観光地として訪日客の人気が高い京都市は、5月14日時点で民泊物件の届出は1件もないそうです。
京都市内だけで4千件近い「民泊施設」があると推定されるそうですが、最終的な届け出数は1桁台か、少し上回る程度の見込みとのこと。

仙台市や青森市、秋田市でも5月7日時点で届け出はゼロ。訪日客が増えている金沢市も5月11日時点で届け出はないそうです。

北海道では道と札幌市をあわせて問い合わせが1千件を超えたそうですが、5月9日時点で届け出は96件にとどまるそうです。
東京でも5月11日時点で9件とのこと。

ウソでしょという感じです。

伸び悩みの背景には、民泊を営む個人や法人が自治体の「上乗せ規制」を警戒していることがあるそうです。
地域住民に配慮し、独自の条例で営業制限などを追加する自治体が多いとのこと。
京都市は、住宅地での営業日数上限を年間60日に絞り、家主不在の民泊には緊急時に10分程度で駆け付けられる場所に管理人を置くことを求めているそうです。

そもそも180日だけの営業では利益を出すのは難しいと指摘されていますが、煩雑な手続きも新規参入者には高いハードルのようです。
届け出には消防関連の文書をはじめ、20種類以上の書類を揃える必要があるのだそうです。
四国4県では5月11日までに20件を超す届け出があったそうですが、いずれも書類不備などで受理されていないそうです。

エアビーアンドビーでは国内で約6万2千件の物件が掲載されているそうです。
法施行後は無許可の民泊物件を表示しない方針とのこと。

闇民泊市場が出来上がる予感がするのは私だけでしょうか。
確かに最近の民泊物件は驚くような状況のものもあり、自分が住んでいるマンションにそのような民泊物件があると嫌だな~という感覚は分かります。
規制をきつくする一方で、本気で取り組む業者にとっては利益が期待できるよう営業日数を緩和するなどの措置も必要かもしれません。

ところで、こんな民泊事情を見ていると、宿泊施設投資をしたい個人投資家も一定数はいるのではないかと思われます。
最近では、不動産小口化商品でビジネスホテル物件に投資するもの、町家などの古民家に投資するものなども登場しています。
宿泊施設はレジデンスやオフィスビルより高い収益性を期待できる場合がありますが、個人ではなかなか投資しづらいものです。民泊物件にしても個人投資家は取り組みにくい現状です。

政府は観光産業を日本の基幹産業の一つに育てようとしています。
不動産小口化商品を活用すれば、宿泊施設投資という政策に乗った投資を実現できます。また、不動産小口化商品であれば、宿泊施設に分散投資するということを個人投資家も実現可能です。

不動産小口化商品は、プレーヤーが増えて成熟期を迎えつつあると同時に多様性も併せ持つ時代を迎えつつあります。

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2018年5月11日金曜日

米国不動産投資は法人で

こんにちは(^o^)/
連日のようにシェアハウス「かぼちゃの馬車」運営会社のスマートデイズ経営破綻の話題と、その「かぼちゃの馬車」の投資家向け融資を行っていたスルガ銀行の責任を問う内容の記事が日経新聞に掲載されています。

実は、過去に弊社にも「かぼちゃの馬車」を投資家に案内しないかという話しがありました。
良い案件であればお客様にご案内をしたでしょうが、「かぼちゃの馬車」は我々のお客様にご案内できるような内容ではありませんでした。

記事では、スマートデイズの投資家に提供したスキームがそもそも自転車操業であったとか、スルガ銀行の融資姿勢などが問題にされていますが、「かぼちゃの馬車」の物件はそもそも投資適格と考えることができない物件でした。
投資適格と考えることができない主な理由は以下の3つ。

①立地が悪い
②運営会社が倒産したときのシェアハウス事業継続の問題
③スマートデイズのコンセプトに合わせて建てたシェアハウス専用の建物になっている

そもそも「立地が悪い」のです。
不動産はまず立地です。相対的に価値が維持されると考えにくい立地の物件に投資してはなりません。

記事を読んでいると、サラリーマン投資家が多いようですが、多くの投資家が自分で物件管理をしません。シェアハウス運営会社が倒産するとたちまち事業継続の問題が発生します。
別のシェアハウス運営会社に不動産管理を任せるという考え方もありますが、シェアハウス専門で不動産管理をしているという業者は少ないでしょうし、普通の不動産管理会社に管理を依頼するとしてもスキーム自体が変わってしまうので、環境変化による経営リスクが読めません。
どこにも管理を依頼できない、あるいは管理を依頼できたとしても入居者を付けてもらいづらいという現象が想像されます。

シェアハウス事業を継続できないので、土地建物を売却して手仕舞いするという選択肢がありますが、スマートデイズのコンセプトに合わせたシェアハウス専用物件になっているため、なかなか売れないということが想定されます。立地が悪いので、売れても大きな損失が想定されます。最悪の場合、売れないということになりかねません。

銀行融資も含めた全体のスキームに問題があったのでしょうが、そもそも投資検討してはならない不動産だったということだと考えています。


さて、5年ほど前から米国不動産投資が盛り上がっています。
米国は、築50年前後あるいは50年超の木造住宅が普通に売買される中古住宅市場があります。
日本の投資家が米国不動産に投資すれば、日本の投資家には日本の税制が適用されます。
日本の所得税、法人税法上の木造住宅の耐用年数は22年。
日本人が築22年超の米国不動産に投資すれば、中古資産の簡便法による耐用年数計算の結果、4年間で減価償却することになります。
また、米国不動産の売買代金の中に占める土地建物の割合は、物件によりますが、建物が概ね60%~80%、土地が40%~20%程度です。

この日本人にはにわかに信じがたい市場を利用し、日本人が米国不動産投資を行うと、大きな減価償却を得ることができます。
個人の不動産所得は他の所得と損益通算することができます。
高所得者であれば、50%~55%の税率区分の所得を損益通算することになります。
4年間、課税所得を圧縮し、不動産取得から5年超経過後(その年の1月1日現在で5年超経過)に米国不動産を売却します。減価償却が終わっているので、建物の帳簿価格はゼロ。
不動産が取得額程度で売れたと仮定すると、建物の金額に相当するだけの売却益が発生します。
5年超保有の不動産売却により発生した不動産売却益は長期譲渡所得で、20.315%の税負担です。他の所得と分離して課税されます。
つまり、50%ないし55%で節税して、売却時には20.315%で課税され、税率の差約30%~約35%のメリットが生まれるという考え方です。

大きな効果を得られる対策ですが、これが会計検査院の平成27年度決算検査報告のなかで課税上の問題があると指摘されました。
会計検査院からの指摘があると、2~3年程度で何らかの税制改正が行われることが通例です。

一般的に言われている改正内容は、減価償却期間の延長。
海外不動産は国内不動産より長い期間使用される実態を考慮し、もう少し長い期間で減価償却をするよう改正を検討しているというものです。

個人的には、これに加えて売却時の課税関係が変わる可能性があると考えています。
今は売却時の課税が分離課税になっていますが、海外不動産については総合課税にするという改正が行われないとも限りません。
総合課税になってしまえば、税率の差によるメリットは生じませんので、単なる所得の繰り延べでしかありません。

一方で、法人投資であれば、将来の税制改正を心配する必要はありません。
法人はもともと全所得総合課税です。
法人で取り組んだ時の本質は、利益の繰延べです。

単なる利益繰延と違うのは、益出しのタイミングを自社で決めることができることです。
生命保険やオペレーティングリースのように、益出しのタイミングが限定されるということはありません。
物件の売却タイミングを検討することにより、益出しのタイミングを調整することができます。

いままでとは少し違う法人の繰延べ対策を求められている方は、検討されてみてはいかがでしょうか。

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個人で宿泊施設投資も実現できる時代に

おはようございます(^o^)/ 日大アメフト部の問題は、それぞれの当事者の意見の食い違いが出ていますね。 私も学生の時にはスポーツをしていたのですが、相手にけがをさせようと思ってプレーしている選手は、基本的には、いないと思います。個人的には、日大の選手が嘘をついているとか、自...