2018年7月20日金曜日

米国不動産の奥深さ

こんにちは。
7月17日から7月18日にかけて九州へ出張しました。
岡山駅で乗り換えたのですが、駅のなかのコンビニエンスストアの棚の品数が少なく、一列空いてしまっている棚もありました。
大雨災害のため物流に影響が出ていて、商品の補充ができていないのだとか。
まだまだ大きな影響が出ています。
1日も早い復興を願うばかりです。

さて、先週、ロサンゼルスとサンディエゴの不動産視察ツアーに参加してきました。
新しい発見があり、これまでとは違った提案をさせていただくことができそうです。
色々な物件を見て回りましたが、サンディエゴの日本人ガイドさんの話しは大変興味深いものでした。
このガイドさん、実は不動産ライセンスもお持ちの方でした。
なかでも興味深かった話しをいくつかご紹介します。

サンディエゴの人口は、サンディエゴ郡が330万人(2015年)、サンディエゴ市が140万人(2016年)だそうです。
1990年には、サンディエゴ郡が251万人、サンディエゴ市が111万人だったので、急速に人口が増えてきていることが分かります。

人口が増えるところで不動産の価値は上がります。
サンディエゴの不動産利回りを聞いてみると、「エリアによってまったく違うが、サンディエゴ市中心部では2%台」とのこと。かなり上がっていることが利回りから分かります。

1980年代に10万ドルで売買されていた物件が、今は80万ドルになっているのだとか。
右肩上がりのマーケットです。
このようなマーケットをアメリカの人たちは「Healthy」と表現するのだそうです。
物件価格の上昇に賃料上昇がついてきていない感はありますが、今はHealthyなマーケット環境だそうです。

サンディエゴの南にはメキシコとの国境があります。
ガイドさん曰く、自由に(というのは語弊があると思いますが)行き来できるので、不法移民も多いそうです。
サンディエゴのエリアでは、なんと16人に1人が不法移民、全米でも32人に1人が不法移民なのだとか。
そんな不法移民の子どもは、アメリカで生まれればアメリカ国籍です。
不法移民の子どもは英語ができない子も多く、そのような子が多い学校区の学校では授業がスペイン語で行われるそうです。
英語での授業が受けられる学校にくらべ進度が遅くなるそうです。

教育熱心な親は、学校区を選びたくなります。
アメリカの学校はスコアリングされていて、客観的な評価を得ることができます。
良い学区の不動産価格は上昇します。

良いエリアを選んで住宅を購入すると(良いエリアでなくても)、そのエリアのHOA(Home Owner Association)に入らなければなりません。
日本のマンション管理組合、自治会みたいなものです。
そのエリアに住むための細かいルールが決められており、加入すると最初に分厚い書籍のようなルールブックをもらうのだそうです。

我々がお客様にご案内をしている米国不動産物件のシミュレーションにもHOA費用という費用項目があります。
毎月、HOA費用が必要です。
このHOA費用、3ヶ月も滞納するようなことがあれば、HOAが勝手に家を売りに出してしまうこともあるのだそうです。
そのエリアの景観を損なわないように、周囲にふさわしくないような建物に建て替えができないとか、修繕の際に周囲に合わせた塗装しかできないとか細かな規定があるそうです。
そのエリアの共用部(公園やプール)の管理、利用方法についても細かく規定されています。

このような規則は、物件の所有者が自分たちの物件を資産としてとらえており、資産価値を毀損させない、維持する、価値を上げるという発想で物件保全をするためにあります。
勝手なことをして資産価値を下げるような人間には出て行ってもらうという発想です。
自分の住む家も重要な資産、ポートフォリオの一部と考えています。

これは、多くの日本人にはない考え方です。
35年の住宅ローンを組んで自宅を購入して、住宅スゴロクを上がるという人が多くいます。
物件は購入してすぐに価値の劣化が始まりますが、元の借入額は変わらず返済を続けます。固定資産税という毎年のコストは必ず発生します。

一戸建てやマンションの専有部分について、自分たちで修繕積立を行っているという人は少ないでしょう。
10年から15年程度で物件の劣化が目につき始めます。あるいはライフスタイルが変わり、リフォームの必要がでます。
ですが、資金的な問題で、十分な修繕や必要なリフォームができない場合も多くあります。

持ち家は、買ったときはハッピーですが、実体は負債にしかなっていないというケースがよくあります。
そもそもエリア全体で価値を維持する、高めるという発想がほとんどのエリアでありません。

アメリカに行くたびにアメリカ不動産の奥深さを感じます。
不動産は、実物資産としてのポジショニングを確立しています。
それは、自宅不動産をも資産として認識して、その価値を同じエリアの皆で維持、向上していこうとする文化に支えられているような気がします。

2018年7月2日月曜日

民泊は雑所得!

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、決勝トーナメントに進出しましたね。
ポーランドとの戦い方には賛否両論あるようですが、サッカーもビジネスも結果がすべて。
セネガルの結果次第というリスクを取ったので、決勝トーナメントに進出できました。
明日未明のベルギー戦ですべての力を出し切ってくれることを祈ります。

さて、2018年6月25日号の納税通信に「民泊の課税方法 所得区分は『雑所得』」という記事が掲載されていました。
6月15日に住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が施行され、届出をすれば住宅宿泊事業者として誰もが民泊を行えるようになりました。これを受け、国税庁は、民泊事業によって生じる所得区分や必要経費の処理方法についてとりまとめ、発表したとのこと。
早速、国税庁ホームページを確認してみました。

国税庁 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)

①所得
民泊事業の所得は、原則として「雑所得」だそうです。
所得税法上、「不動産の貸付による所得」は、原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付とは異なるという考え方だそうです。

また、民泊に利用できる家屋は、
・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者等の居住の用に供されている家屋
に限定され、その宿泊日数も制限されています。

このような民泊事業の性質や事業規模・期間などを踏まえると、民泊で得る所得は、原則として雑所得に区分されると考えられるそうです。

例外として、不動産賃貸業を営んでいる人が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めて差支えないそうです。

また、専ら民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明かな場合には、その所得は事業所得に該当するそうです。


②必要経費
民泊事業の必要経費に算入できる費用は、「その収入額を得るため直接に要した費用」及び「その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用」だそうです。

具体例として
・民泊仲介業者に支払う仲介手数料
・民泊管理業者に支払う管理費や広告宣伝費
・水道光熱費
・通信費
・非常用照明器具の購入及び設置費用
・宿泊者用の日用品等購入費
・民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・固定資産税
・民泊事業資金の借入金利子
が挙げられています。


③消費税
民泊事業で宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となるそうです。

WEBサイトで民泊物件を掲載するため、当該WEBサイトの運営事業者に掲載料を支払っている場合、支払先が国内事業者か国外事業者かにより、取扱いが異なるそうです。

・国内事業者への支払い
民泊事業における課税仕入れとして、仕入税額控除の対象になるそうです。

・国外事業者への支払い
(1)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%以上の人又は簡易課税の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象とならない

(2)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%未満の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となるとともに、同額をリバースチャージ方式により課税標準額に加算して申告・納税をする必要がある


少し面倒な税制になってしまいました。
民泊事業は、少々の規模でやっていると「雑所得」。
ということは、損失が出ても他の所得と通算できません。
消費税も絡んできました。
投資効率を最大化するためには、民泊事業もやはりTAXプランニングが欠かせないようです。

先端設備等導入計画を検討してください!

おはようございます(^o^)/ 2018年8月26日の日経新聞に「認知症患者、資産200兆円に」という記事が掲載されていました。 記事によれば、高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続け、2030年度には215兆円に達し、家計金融資産全体の1割を突破しそうとのこと。...