2018年7月2日月曜日

民泊は雑所得!

こんにちは(^o^)/
サッカー日本代表、決勝トーナメントに進出しましたね。
ポーランドとの戦い方には賛否両論あるようですが、サッカーもビジネスも結果がすべて。
セネガルの結果次第というリスクを取ったので、決勝トーナメントに進出できました。
明日未明のベルギー戦ですべての力を出し切ってくれることを祈ります。

さて、2018年6月25日号の納税通信に「民泊の課税方法 所得区分は『雑所得』」という記事が掲載されていました。
6月15日に住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が施行され、届出をすれば住宅宿泊事業者として誰もが民泊を行えるようになりました。これを受け、国税庁は、民泊事業によって生じる所得区分や必要経費の処理方法についてとりまとめ、発表したとのこと。
早速、国税庁ホームページを確認してみました。

国税庁 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)

①所得
民泊事業の所得は、原則として「雑所得」だそうです。
所得税法上、「不動産の貸付による所得」は、原則として不動産所得に区分されますが、住宅宿泊事業は、宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられており、利用者から受領する対価には、部屋の使用料のほか、寝具等の賃貸料やクリーニング代、水道光熱費、室内清掃費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価などが含まれていると考えられ、この点において、一般的な不動産の貸付とは異なるという考え方だそうです。

また、民泊に利用できる家屋は、
・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者等の居住の用に供されている家屋
に限定され、その宿泊日数も制限されています。

このような民泊事業の性質や事業規模・期間などを踏まえると、民泊で得る所得は、原則として雑所得に区分されると考えられるそうです。

例外として、不動産賃貸業を営んでいる人が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めて差支えないそうです。

また、専ら民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明かな場合には、その所得は事業所得に該当するそうです。


②必要経費
民泊事業の必要経費に算入できる費用は、「その収入額を得るため直接に要した費用」及び「その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用」だそうです。

具体例として
・民泊仲介業者に支払う仲介手数料
・民泊管理業者に支払う管理費や広告宣伝費
・水道光熱費
・通信費
・非常用照明器具の購入及び設置費用
・宿泊者用の日用品等購入費
・民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・固定資産税
・民泊事業資金の借入金利子
が挙げられています。


③消費税
民泊事業で宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となるそうです。

WEBサイトで民泊物件を掲載するため、当該WEBサイトの運営事業者に掲載料を支払っている場合、支払先が国内事業者か国外事業者かにより、取扱いが異なるそうです。

・国内事業者への支払い
民泊事業における課税仕入れとして、仕入税額控除の対象になるそうです。

・国外事業者への支払い
(1)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%以上の人又は簡易課税の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象とならない

(2)一般課税で申告する人で課税売上割合が95%未満の人
   支払った掲載料は、仕入税額控除の対象となるとともに、同額をリバースチャージ方式により課税標準額に加算して申告・納税をする必要がある


少し面倒な税制になってしまいました。
民泊事業は、少々の規模でやっていると「雑所得」。
ということは、損失が出ても他の所得と通算できません。
消費税も絡んできました。
投資効率を最大化するためには、民泊事業もやはりTAXプランニングが欠かせないようです。

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