2018年9月24日月曜日

不動産価格は利用価値を表す

こんにちは(^O^)/
2018年9月22日の日経新聞四国面に「香川、今度は『謎肉県』」という記事が掲載されていました。
記事によれば、日清食品が9月18日にツイッターで、カップヌードルに入っている「謎肉」の生産量で香川県が世界一であることを公表したそうです。
香川には世界一や日本一がちょこちょこあるのですが、まさか、謎肉の製造量が世界一とは!
「うどん県 それだけじゃない 謎肉県」だそうです。

さて、基準地価が発表されましたね。
2018年9月19日の日経新聞記事「基準地価27年ぶり上昇」によれば、全国の林地を除いた宅地(全用途)は前年に比べて0.1%上昇し、1991年以来のプラスとのこと。
地価上昇の大きな要因は増えている訪日客だそうです。恩恵を受ける店舗やホテルなどの立つ商業地は全体で1.1%の上昇。訪日客の人気が高い地方中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)は9.2%と伸びたそうです。

上昇率上位の地点をみると、北海道のニセコ地区など訪日客が多く訪れる場所が名を連ねました。
住宅地は0.3%のマイナスで27年連続下落。低金利に下支えされ、交通の利便性が高い地域中心に上昇地点は広がりを見せましたが、住宅地全体では全国の55%が下落しました。

基準地価が発表される前の2018年9月16日の日経新聞に「首都圏 所得減のドーナツ」という記事が掲載されていました。
かつて栄えたベッドタウン「始発のまち」の衰えが目立ってきたという内容です。65歳以上人口が増加し、1人当たりの所得は減少しています。
この記事に紹介された青梅市、飯能市、久喜市、取手市の基準地価はどうだったのでしょうか。

9月19日の日経新聞基準地価特集を見ると、青梅市は住宅地16地点、商業地4地点、工業地2地点、合計22地点の基準地価が掲載されています。
住宅地は16地点のうち下落が10地点、前年と変わらずが4地点、上昇はありませんでした。商業地は4地点すべて前年と変わらず。工業地2地点は5ポイント以上の上昇が見られました。

飯能市は、住宅地10地点、商業地1地点、合計11地点が掲載されています。
住宅地は10地点のうち下落は3地点、上昇は1地点、前年と変わらずが6地点。商業地1地点は下落。

久喜市は、住宅地4地点が掲載されています。
すべて前年と変わらず。

取手市は、住宅地3地点と商業地2地点、合計5地点が掲載されています。
住宅地はすべて前年と変わらず。商業地は1地点が下落、1地点が前年と変わらず。

記事に取り上げられるような華やかな上昇を見せる地点は一つもありません。

この5つのまちは、少子高齢化で人口減少。住民の一人当たりの所得は減少。観光資源は、ないわけではないのですが、多くの人にとって魅力的かというとそこは疑問を感じます。
しかし、この5つの町が特別に悪いわけではありません。
多くの地方都市の住宅地は同じような状況です。

福岡市、大阪市、京都市、名古屋市、札幌市、仙台市、広島市などインバウンド需要が旺盛なエリアで地価上昇が見られます。
商業地・住宅地ともに上昇率トップの地点は外国人人気の高いニセコエリアの北海道倶知安町だったとのこと。

地価は人口に比例します。
人口が集まるエリアの地価が高水準に維持されるのは当然ですが、日本でも不動産の利用価値が価格に反映されるようになってき始めたように感じます。
アメリカでは、土地だけには価値がないという考え方です。建物があって高度に利用されてこそ不動産に価値が出るという考え方です。

これからの不動産投資においては、利用価値も考慮した検討の視点が必要になりますね。
個人においては、政府の持ち家新築振興政策が奏功し、持ち家新築信者がまだまだ多いのというのが現状です。住宅保有も投資の一形態と考える考え方がこれからのライフプランニングが必要になるのでしょうね。


金利上昇を念頭に

こんにちは(^O^)/ 本日2018年11月28日の日経新聞に「仮想通貨『採掘』に誤算」という記事が掲載されています。 仮想通貨の「採掘(マイニング)」の専門業者(マイナー)たちが苦境に立たされているそうです。 仮想通貨ビットコインの価格が急落するなか、電気料金などコストが...