2018年10月25日木曜日

大丈夫ですか?ふるさと納税の仕組み

おはようござます(^O^)/
10月初旬に弊社主催の米国不動産視察ツアーを実施いたしました。
お客様にもご参加いただき、内容の濃い視察ツアーになりました。
今回は、ロサンゼルスとダラスを視察しました。

アメリカでは子育てファミリーにとって、学校区は住む場所を決めるにあたってとても重要な要素になっているということが、今回の視察で改めて深く理解できました。
経済的に余裕のある人は、当然に少しでも良い学校区を選択します。少し収入的に厳しい状況であっても、無理してでも良い学校区を選択したいという親の思いがあるようです。

アメリカのすべての学校はスコアリングされています。
スコアの高い学校の学校区に住みたい人が多く、そのエリアの不動産価格が上昇します。不動産価格が上昇すれば、賃料も上昇します。
少し高い賃料を払ってでも住みたい人が集まります。属性の良い人たちが集まると、治安が良くなります。
教育環境に恵まれた子どもたちが集まると、学校のレベルが上がります。
そして、そのエリアは、子育てファミリーにとって魅力が高まります。
このような善循環で不動産価値が上がっていきます。
そのエリアに住む皆で財産価値を守る、財産価値を上げるという意識が強いことも特長で、日本ではあまり浸透していない考え方です。

不動産投資の裾野も広く、多くの人が投資家として不動産マーケットに参加しています。
今回のガイドさんに、「trulia」というアプリを教えてもらいました。

tulia PCサイト
https://www.trulia.com/

マーケットに出ている物件の情報を見ることができます。
アメリカ国内であれば、スマホにアプリをダウンロードしていれば、自分の現在地のそばにある売り物件を地図上ですぐに確認ができるという優れたアプリです。
アプリ(PCサイト)内の地図に物件はもちろん、学校も表示して検索することができます。学校のスコアも表示され、その学校区も地図上で簡単に確認ができるようになっています。

車での待ち時間など、ちょっとした合間にスマホで現在地の近辺の物件情報検索をしてみるのだとか。
取引が明朗なアメリカだからこそのアプリですね。


さて、話しは変わり、「ふるさと納税」です。
先日、お客様から「ふるさと納税って損だよね」というご質問をいただきました。
よくよく聞いてみると、お客様の勘違い。しかし、そういう勘違いをされることもよく理解できましたので、ふるさと納税の仕組みを再確認してみましょう。

ふるさと納税は、自分が選んだ自治体に寄付をすると、その寄付金額のうち2,000円だけが自己負担となりますが、2,000円を超える部分は全額が税金から控除されるという仕組みになっています。
そして、多くの自治体が寄付をしてもらったお礼の返礼品を用意しています。
どうせ納税しなければならないのであれば、返礼品がもらえる分、ふるさと納税をしたほうが有利になります。

お客様が、ふるさと納税すると損すると勘違いされた理由は、所得税の確定申告書にあります。
確定申告書でふるさと納税の寄付金を記載する欄は、確定申告書第一表の「所得から差し引かれる金額」の「寄付金控除」の欄です。
ここに寄付金額を記入するために、単なる所得控除になってしまい、返礼品をもらったところで損している、好きなものを買ったほうが良いという理解をされたようです。

ふるさと納税は、本来自分が住んでいる自治体に納めるべき税金を他の自治体に納めるというイメージです。
申告書だけみると分かりづらいのですが、ふるさと納税した分の金額は、自分が本来納めるべき税額から控除される仕組みになっています。

分かりやすい図解が総務省のサイトに掲載されています。

総務省 ふるさと納税ポータルサイト

上記ページで掲載されている「控除額の計算」という図を見ていただくとよく分かります。
ふるさと納税した金額から2,000円は、自己負担額。この2,000円は「自腹」です。
ふるさと納税額から2,000円を除いた全額が控除額。

控除額の中身は、まず、所得税からの控除。
次に住民税からの控除基本分。
さらに住民税からの控除特例分。
この3つでもって、寄付金のうち自腹の2,000円を除いた全額について税額控除受けられる仕組みになっています。

そして、多くの自治体で返礼品が用意されています。
どこかに納税はしなければならないのですが、ふるさと納税であれば、返礼品がオマケでもらえる分、有利です。

ふるさと納税を利用した税額控除には上限額があることに注意が必要です。
年間上限額は、その人によって異なります。
上記総務省のページで年間上限の目安の一覧表も掲載されています。
ふるさと納税を取り扱うWEBサイトでも、簡単に上限額のシミュレーションをできるようになっています。

今年に入り返礼品規制の話題があったりと、返礼品(物)に注目が集まりがちですが、体験型の返礼品も増えています。留学支援のようなものもあります。
また、クラウドファンディング型の使途を限定して目標額を設定したふるさと納税を行う自治体も増えてきています。
あるいは、災害支援を目的としたふるさと納税も用意されています。
自分で納税先を決めることができるという本来の目的に立ち戻って、ふるさと納税の活用を検討してみるのも良いかもしれませんね。


2018年10月17日水曜日

驚きの地面師詐欺事件!

こんにちは(^O^)/
本日2018年10月17日の日経新聞に「後継難中小 外資に紹介」という記事が掲載されています。
経産省が中小のM&A情報を集めたデータベースを外資系企業に開放するのだそうです。
中小企業基盤整備機構が全国に置く「事業引継ぎ支援センター」のデータベースを使うそうです。事業引継ぎ支援センターには約2万4千件の中小企業売却案件や買い手企業の情報があるそうです。
このうち「匿名での公開」了承を得て金融機関などに限って公開している約3千件について、ジェトロを通じて外資にも提供するのだとか。

ついにこういう時代に突入しました。
根本的な問題は人口減少にあるのですが、中小企業の存続も外国資本に頼らなければならないという現実。大きな危機感を覚えます
ジェトロが仲介することで日本の中小の技術がむやみに海外に流出するリスクを防ぐとのことですが、大丈夫でしょうか。


同じく本日の日経新聞に「地面師詐欺 8容疑者逮捕」という記事です。
昨年、積水ハウスが地面師詐欺にあい、55億円をだまし取られたという驚きの事件がありました。昨年の8月に積水ハウスが特別損失を公表した時にはひっくり返りそうになりました。その容疑者8人が逮捕されたそうです。

事件の中身は記事でご確認いただくとして、積水ハウスが取引を急ぎ、様々な「警告」を見過ごして土地取得に突き進んでいたという実態は興味深いものがあります。
所有者になりすました女は土地の権利証のカラーコピーを見せるだけで原本は示さなかったとのこと。また、打ち合わせの際に自分の住所や誕生日を間違えたそうです。
契約後の5月上旬には、土地所有者本人を名乗る人物から「売買契約はしていない」「別人との取引で無効」との複数の内容証明郵便が届いたそうですが、積水ハウスは「怪文書」とみなして対応しなかったそうです。
購入代金の残額約49億円を支払った6月1日、積水ハウスのスタッフが物件内に入ろうとしたところ、本来の土地所有者から相談を受けた警察署員から任意同行を求められたそうですが、それでも積水ハウスは「取引を妨害しようとしている人の仕業」と判断していたというのですから本当に驚きです。

結局、6月9日に法務局から登記申請を却下する通知が届いた段階で、積水ハウスはようやく詐欺にあったと気づいたとのこと。
積水ハウス関係者は「何段階も不注意を重ねており、通常の不動産取引ではあり得ない」と批判しているそうです。

さらにこの記事、デジタル版を読んでみると面白い内容が追加されています。
デジタル版記事によれば、積水ハウスとほぼ同時期、横浜市の不動産会社も同じ土地の取引を持ちかけられていたのだそうです。
横浜の不動産会社側は疑念を抱き、所有者になりすました女性から示されたパスポートのコピーを持って土地周辺を聞き込み、地主ではないことを突き止めたため、契約はしなかったとのこと。
やはりダイレクトに情報に触れ、確認をしなければなりませんね。

日本の不動産取引は、欧米に比べるとかなり不明朗な感じがします。
詐欺事件も起きやすい取引環境だと思います。本当は、エスクローや公証人が間に入るなどの取引慣行ができればよいのですが、なかなかそういう動きにもなりません。
そんななかで、不動産ビジネスは情報戦でもあります。
不動産業者は、オフマーケットの優良な情報をいかに早くキャッチし、いかに速く取引を進めていけるかという勝負でしのぎを削っています。
積水ハウスというプロ中のプロであっても、またとない情報に飛びついたということでしょうか。

個人的にはこういう事件が起き始めると、マーケットも天井が近いかなと思ったりします。
私の予感が的中せずに、賃料が上昇し、さらに不動産マーケットが上昇することを期待しています。

不動産取引に限らず様々な取引において、その取引の実態、対象物の実在性、取引や投資のリスクをきちんと確認、理解したうえで取引を進めていきたいものですね。

太陽光発電所売却という選択肢

こんにちは(^O^)/ 2018年11月10日の日経新聞に「マネー研究所セレクション『米国子育て1人2,600万円 引っ越しや3世代で費用計画」という記事が掲載されていました。 米農務省が2017年に発表した報告によると、2人の子供を持つ収入が中程度(約663万~1,200万...